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01 一個故事A先生從事實業，員工百人，2016年利潤17萬。B先在深圳買了套房子，漲了280萬。C先生重倉美股，280萬+10%外匯收益。三點：實體經濟的不景氣、房地產市場的瘋狂、匯率問題。022015-2016年的去庫存克強經濟學三個關鍵詞：不刺激、去槓桿、調結構。帶來了2015年經濟進入下行周期，GDP增長率掉到了6。所以央行、住建部、銀監會、財政部和國家稅務總局又聯合發布寬鬆新政。只要房地產才能救，大家之前都不信罷了。但是政策會不會一蹴而就馬上就結束呢，當然也不會，所以房地產至少還有5-10年的紅利期。03房價or匯率？但是在2016年的時候，面臨的一個窘境就是保房價或者保匯率。保匯率，那麼貨幣政策應由寬鬆變為緊縮。保房價或者說保GDP，貨幣必須要超發，那麼自然匯率會大幅下跌。歷史給了我們借鑒，一個是俄羅斯，一個是日本。俄羅斯模式是保房價棄匯率，日本模式是保匯率棄房價俄羅斯：1989年到現在，莫斯科中心區的房價上漲了至少150萬倍。其中，按照美元計價上漲了150倍，盧布對美元貶值了至少1萬倍。 這個過程，其實就是手持現金和存款的人，其財富全部蒸發的過程。而這，就是所謂的解決樓市泡沫的「莫斯科模式」。日本： 日本是個資源匱乏的國家，需要大量進口資源，所以其貨幣必須是升值的，然後通過科技進步、提升產品質量實現正循環。過去40多年裡，全世界主要貨幣對SDR（特別提款權）大幅升值的，只有日元和新加坡元，連美元都沒有做到。新加坡，情況類似日本。所以，他們都必須解決資產泡沫的問題。 俄羅斯就不同，他是資源出口國，經濟高度依賴石油、天然氣、礦石等出口，貶值對它來說無傷大雅、甚至有益。 經濟模式介乎俄羅斯和日本之間16年毫無疑問是保住了房價，但是犧牲了匯率。其核心邏輯在於穩增長政策放在首位，而房地產是穩增長的重要動力，因而要穩增長就得保房地產、保房地產就得保房價。高房價疊加上了貨幣貶值，這也就是為什麼我們看到中央的政策從上到下都是要穩定，沒有說房價要跌。那些說要跌的，看懂了沒有？當然房價也不會大漲，因為還要面對另外一方面，就是匯率的問題。當然這篇文章在講完匯率反轉下跌的意外后，還講述了川普加劇全球波動的意外以及身邊的地緣風險劇增的意外。但是，實話說，樓先生還沒有能夠做到全球資產配置的視野，僅僅就在國內來講，樓先生覺得看看關於匯率與房價的關係就夠了。那帶給我們什麼樣的啟示呢？千萬不要all in從財富管理的角度，應對「不確定性」最主要的策略就是「配置思維」，就是「雞蛋不要放在一個籃子里」。看到了么，匯率與房價的關係，再加上川普，基本上房價的最後一波浪潮就已經結束了，以後想要依靠住宅帶來純資產性的暴漲會越來越難，不過還是肯定能跑贏通脹的。這也就是為什麼樓先生現在開始推商辦產品。因為一旦住宅的凈增值能力削弱，商辦產品就絕對能領漲市場，因為投資回報率太高了。除了需要賭的，基本商辦算是能排到前三了。（當然，住宅市場樓先生仍然認為會有5-10年的紅利期，但是這種凈增值能力會逐漸逐漸降低，最終可能會只能依靠租售比了）當然還是那句話，商辦要選好地段。別糾結，別什麼都買。最近的商辦市場就是有點盲目。文章里提出了一個問題，也給了解答，就是在問大家這麼努力是為了什麼。我們的目的是為了強大，因強大而獨立，因獨立而自由，從財務自由進而獲得人生自由。「他們換來了更好的生活，這樣的生活也配得起他們曾經的努力和勇氣。」是的，讓我們努力，來換更好的生活，這樣才是一個上升的社會。