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導讀：三個月房貸還沒放下來？那你繼續等著吧。目前房貸難辦，等候時間長成了所有買房人最關注的問題。銀行放貸「額度緊」背後的真正原因究竟是什麼？ 說來說去，無非就是「額度緊」。 從去年底就開始緊，去年額度沒了就拖到今年頭。所謂「貸款放年頭、存款沖年尾」，好歹一年年頭額度還是松那麼點兒的。可惜去年底堆積過來的等貸戶一消化，有佔了一大塊額度，後面的，就又開始逐批次往後擠壓了。那是什麼決定著額度呢？大的框架是，各支行上有分行，各分行上有總行政策；更重要的是國家政策導向，是托樓市還是抑泡沫，在這個導向背後，是央行和銀監對各家行信貸投向虎視眈眈的眼睛。 接下來帶你知己知彼，從銀行的「計劃財務」邏輯出發，了解房貸的鬆緊都是為哪般？我們以為簡簡單單一個房貸，在銀行的邏輯里，頭頂三頂帽子—— 在貸種上，房貸是個金業務，屬於「零售貸款」；在頭寸期限上，房貸是「（中）長期貸款」；在投向分類上，個人房貸亦歸於「房地產類貸款」。帽子一： 首先，個人房貸作為「房地產類貸款」，銀行是要講究「風控邏輯」的。 在這裡的第一條風控邏輯，恐怕就是政策面。國家政策的支持與否，既影響了未來樓市升溫降溫的預期（樓市升降溫也影響著銀行房貸「抵押物」的價格），也一定程度影響了銀行的信貸投放方向決策。畢竟誰都不想當因放貸過猛而槍打的出頭鳥。 因此，一家銀行，在總行層面，每年划給房地產類貸款的額度是多少，是有一個總量控制的。然後這個總量再切割給各個分行。因此這些貸款可不是我們想象的：銀行有錢，想放多少就放多少。 剔除政策面不考慮，銀行還有出於自身經營要考慮的一套風控邏輯：就是要看資產質量。 如果從已有數據出發，那個人房貸因為有足值的抵押品而被長期歸類於銀行的低風險品種。從去年年報來看，絕大多數上市銀行的個人房貸不良率都是0.5%以下的，房貸基數大的大行們不良率都不到0.3%。比起全行業（銀監會2016年4季度數據）1.74%的不良率，低好多。 這也是為什麼，在去年所謂「資產荒」、銀行找不到好的貸款企業的時候，把大量額度都挪去了房貸上頭。 可是，風險畢竟不能只是靜態地看。風險是具有滯后性的。 假設某日房價上漲速度被拖緩或是停止上漲，又或是某地房價開始下跌的話，那麼在銀行的話語體系里，房價的下跌就直接意味著「抵押物貶值」，也意味著高槓桿的炒房者或將開始違約。類似於溫州地區曾經出現過的「棄房」現象就是警鐘。 因此，銀行是講求信貸結構的。信貸投向是不能過於集中的。否則就會隱匿某種系統性風險。 除了抵押物價值有變化的風險，有資產處置經驗的銀行人士解釋過後續抵押物拍賣過程中的嚴重損耗。從目前經驗來看，房貸壞賬後房產進入拍賣程序，往往第一次拍賣、甚至第二次拍賣都會流標。「流標后，第二次拍就要打8折賣，第三次再打8折。」而這還沒有算進另兩個「貓膩」。第一個「貓膩」是在一些監管不嚴的地方，房產在申請貸款時，會出現一些買通評估方使估值虛高的情況，在此基礎上算出的抵押率必然是不合適的；第二個「貓膩」是一旦樓市向好，就會有一些非房貸名義的貸款，比如消費貸等，實際資金用途也是購房。這兩樣，都一定程度擴大了房貸風險。帽子二： 其次，個人房貸作為「零售貸款」，銀行是要講究「資金定價邏輯」的。 說人話，銀行也是要賺錢的。 你去一個支行申請個人房貸，獲貸的先決條件是他「有米下炊」，即這個支行和其分行本身要有相應的零售貸款額度給到你。為什麼有些銀行會「壓貸」？問題就出在了額度上。 他的額度哪裡來？說白了就像「拍賣」一樣，總行每年放出零售條線的額度大盤子，各個分行進行出價，出價高的得到更多額度。其中「價格決定論」顯而易見。 順著這一資金定價邏輯，有3個銀行不願告訴你的秘密，你在貸款時必須心裡有數。 第一個秘密，是羊毛出在羊身上。下級行向上級行要額度時「拍賣」式的定價，會被轉嫁給客戶。當你的客戶經理告訴你「排隊等一等」時，你或許不知道，在你前頭「插隊」的情況時有發生—— 比你原本該排在哪裡更重要的是，第一，你是不是這家銀行本身的高凈值、理財VIP，換句話說，你這個客戶本身給銀行創造了多少利潤；第二，如果是一手房，那麼這個樓盤的開發商是不是這家銀行的貸款客戶，也得看；第三，就是你願意接受上浮多少的房貸利率。 稀缺的額度資源，往往被出價（或隱性創利）高者得。 第二個秘密，是「遞延效應」。剛剛前頭我們已經講到了「年尾貸款難、年頭貸款易」的邏輯了，因為從收益角度考量，銀行會把稍多的貸款資源放去年頭，而市場需求旺盛的年份，不少銀行在年尾都會面臨貸款額度短缺，零售額度亦不例外。 第三個秘密，是有些朋友在抱怨的，銀行房貸已經悄然開始漲價了。比如在上海，雖然銀行會口頭上告訴你首套房9折利率還是在，但實際上能拿到的人已經變少了，很多銀行最低其實已經是95折或是基準了。比如在北京，有些銀行實際批出的二套房貸利率，已經悄然從基準到了上浮20%。 對於這個秘密，我想告訴你銀行的算盤，他們有他們想維繫利差的無奈。從行業來看，在負債端，利率市場化的逐步深化、加上互聯網金融強大吸存能力的「攪局」，銀行獲得儲蓄/存款的成本已經越來越高。坦白說，要不是去年其它部類的貸款越來越難放，銀行們才不至於做那麼多房貸，因為做房貸賺頭是很少的。 這個秘密之下，銀行也有了「貸款種類間再平衡」的訴求，你看以前對公貸款好放的時候，顯然銀行對於對公貸款、尤其是其中的中小企業貸款更具議價能力，更多的頭寸就可能被調整過去。 當然如果企業不景氣，那個人房貸對銀行而言，就變成了微利也是利、蚊子腿也是肉了。好歹，不良率低嘛！帽子三： 最後，個人房貸作為「中長期貸款」，銀行是要講究「流動性管理邏輯」的。 銀行經營需要通盤考慮，除了資金定價和貸種平衡的邏輯，計財還需要把控「流動性」問題，因此在貸款期限上，每個銀行都有長期、中長期、短期貸款間的額度分配及平衡。 說人話。你可以把這想象成你自己理財，比如你有100塊錢，可以用30元投長期國債、20元投5年期信託、剩下的一半投資股票一半存個活期，需要備足容易變現的資產來應對生活急需。銀行也是這樣控制期限平衡的，房貸屬於不能短期變現調整頭寸的資產。 而零售貸款中長期資產的盤子，在去年銀行放了那麼多房貸之後，如果要從流動性角度掰掰手指頭，那部分份額已經趨於飽和。 和期限一併考量的另一個計財邏輯是「集中度」管理，資產要分散在幾個籃子里，就像你不會把所有錢都拿去投一個公司的股票、或都拿去投黃金一樣。而另一個尷尬的現實是，長期資產中流向房地產的集中度也過高了。 總結上面種種的：推力與拉力綜合形成的張力，要銀行現在還像去年那樣敢敢放房貸，是不可能的了。 三個月房貸還沒放下來？等吧。房王網是合富輝煌集團旗下的網路營銷平台，為客戶提供專業的置業資訊；想找新房、找優惠，一鍵聯繫銷售，查找服務號「天津房王」立即關注。