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逆天戶型！△此音頻大小為1.06MB1此次的長三角考察，我們走過了環滬六個主要城市，看了大大小小近百個項目，我們發現，特別是在像寧波、蘇州這樣的城市，有一個很明顯的趨勢。在這裡，我們看到了住宅已經完成了兩輪自我更替。一輪是由剛需到改善的面積段的更替。對於這裡的戶型，大家不需要絕對的小，但同樣不接受過度的大。在這裡，110-165平米的面積段會是一個不錯的嘗試。這裡沒有更多的90平米小三房，兩房戶型少之又少。每個樓盤的起步基本都在110平米，至少是三房，更多是四房。而目前的鄭州，依然由90平米小三房主導。另一輪是改善產品的自我升級。可以看到，長三角存在大量1T2或2T2的純板式高層，單體戶型的產品力得到提升，戶型放大了開間的尺度，整體舒適度得到明顯提升。配置方面，中央空調和新風系統已然成了標配。此行我們陸陸續續遇到了不少品質還不錯的緊湊四房，屬於90分以上的高分值戶型，在此和大家分享。2直接和大家分享戶型圖▼這個戶型第一眼看上去可能覺得奇怪，110平米怎麼感覺只有一個正常的卧室可以用，還帶兩個衛生間，這不合邏輯！其實，目前看到的只是原始戶型。通過改造之後實際交付的戶型如下▼我們可以看到，通過附加值的提升，戶型實現了110平米的3+1房！壓縮在110平米以下的四房本來就不多，該項目依然做了3個開間全朝南的3+1房，並且每個空間都是合理適度的尺寸。通過細部的放大可以看到幾個亮點。首先需要注意的一個細節就是，戶型所有的窗戶都做的特別大，特別是廚房和北向書房的轉角大開窗，給人的感覺非常好。在這樣的空間，窗戶不再是僅僅用來通風的區域，而是給人愉悅做飯和學習的氛圍。通過兩張樣板間的實拍圖來感受一下轉角大開窗的魅力▼你是否留意到主卧飄窗的小拐角▼這個不曾留意的細節，卻是設計者最用心的地方。對於飄窗這個元素，儘可能多的留出拐角，就是儘可能多的增加通風采光，視野更好。這樣的設計在外立面上會增加不少成本，但卻能對戶型的提升改善不少。生活中還有這麼一種情景，在飄窗轉角背陰處做上一方轉角書櫃，在冬日的暖暖陽光中，倚在飄窗上，懶散的看上兩三頁讀了好久的小說。看看拐角飄窗的實景呈現▼公共衛生間乾濕分離對一個四房戶型來說是很必要的。我們知道，在一個四房的實際使用過程中，每天早上必然會出現搶廁所或搶台盆的現象，為了不讓這種情況出現，乾濕分離的衛生間應運而生。早上起床的時候，衛生間乾濕分離可以實現一個上廁所一個洗漱，保證上班時間最大化的利用。110平米的緊湊四房，是不是比你之前看到的三房戶型更有魅力？！3再讓大家看一個很有亮點的戶型。第一眼看上去很有亮點對不對，122平米的四房，很難得的給到四個開間朝南的設計，是不是很驚艷！這個亮點我之前從未在120多平米的戶型里見過，而這個戶型做到了。所以這樣的3+1房的居住舒適度會很高，這給到用戶的居住體驗又是另外一種感覺。此外，戶型還有一些細節令人感動。這樣的陽台空間感是不是很棒，陽台實現客廳和卧室的打通。一方面加大陽檯面積，另一方面實現功能多用。我們幾乎可以想象未來站在這個陽台上的情景。真正的南北全通透▼我們之前見過太多的假通透戶型，比如：南邊是陽台，北邊是廚房或者南邊是陽台，北邊是卧室。這樣的通透都不理想，因為廚房做飯時必須關門，卧室也不可能常開，不能實現南北持續的對流。真正的南北通透一定是客廳貫穿南北，你的客廳和餐廳穿在一起，而且南北都有窗或陽台，這才是完全的、徹底的通透，整體的空間感會很強。寬厚的凸窗，不論對採光還是未來使用都是極大的便利。你可以在飄窗上放兩杯紅酒，也可以是一壺茶，甚至可以是半局圍棋。這樣的畫面著實是平淡生活里的一抹亮色。此外，還有不可忽視的乾濕分離的衛生間。之前已經說過，公共衛生間乾濕分離對一個四房戶型來說是很必要的。4再看一個約122㎡的四房戶型。這個就是戶型圖，從布局來說，122㎡的3+1房格局，三開間朝南。對比第一個110平米的四房，面積的擴大是毋庸置疑的，但我們需要關注到的是，提升12個平米之後換來的是：一個更加完整的餐廳（可以擺下一個6人桌）+一個更大的陽台+北向更大的書房。這個戶型的一大亮點在於陽台。兩個空間的陽台連成一體，近7米，基本不需要用過多的語言描繪，整體的感覺是這樣的。另外值得一說的是，這個戶型還有很多小細節可以呈現。有沒有注意到衛生間的鏡櫃？衛生間都用了異常大和完整的鏡子，如果再加上兩側的內嵌燈，真是臭屁多久都可以。看到動靜不分離的時候是否想到生活習慣的不同？對於卧室到底該擺在什麼地方是一個值得思考的問題，很多設計師將卧室擺在同一側，以保證動靜分離。但是在很多時候，並不是那麼合理。我們首先要思考的是每個卧室未來會當成什麼使用。其中的一個卧室一定會定義成老人房或者客房。不管是老人房還是客房，相對的獨立都是合理的。所以動靜分離是相對的，還是要具體看空間的定義。5以上戶型優化的點在於，100多平米可以在實現四房兩衛的同時，每個空間都是合理適度的尺寸！好，為什麼長三角可以做出這樣的戶型？我們知道，一般情況下，100多平米的戶型大都是三房。比如在鄭州，大概這樣的100多平米的三房戶型布局我們很常見。這種戶型一般存在於兩梯四戶的高層標準層里，實現中間套三開間朝南，方正的戶型結構得到市場的認可。但，這樣的戶型由於存在於兩梯四戶里，由於天生的局限，開間和進深幾乎都已經卡死，再變動會對建築規範發起挑戰。所以到目前為止，大多數100多平米的中間套戶型，基本都是這個樣子。而，以上幾個逆天的100多平米四房戶型，卻都是存在於一梯兩戶的洋房之中，容積率更低，得房率更高，戶型的開間和進深相對獨立，不受邊套的干擾！並且，通過細部放大可以看到，通過對北向的設備平台或採光井等空間的二次利用，卧室，衛生間和廚房都能得到不同程度的放大。如下圖所示▼這是我們見到的一個項目的改造實例。通過北向的設備平台和採光井的二度利用，北向實現了廚房和餐廳共存的空間，書房和北向卧室的面積都得到了不同程度的放大。另外，電梯井一般設置在標準層的中間，然後儘可能把消防樓梯甩到北面，從而最大程度的降低公攤面積，整體戶型的得房率可以做到85%左右。當然，這樣的戶型也並不能簡單的模仿。最核心的一個問題就是，地塊對容積率要求很高，這樣的產品在高容積率下顯然無法實現。而且，在這個前提下，還需要開發商抵制一定程度的利益誘惑。真正優秀的戶型，是小戶型也讓你感覺很寬敞，大戶型也讓你感覺很實用。真正優秀的戶型，會告訴你未來的生活狀態，以及將空間利用到充足，這就是一個真正戶型具備的所有元素。END宏觀研究：未來城市戰爭 | 趨勢研判 | 地王的邏輯 | 地產黑暗猛料｜地產寡頭時代 | 未來4年的房地產市場｜房地產的未來10年 | 致三四五線城市的朋友 | 財商讓生活更美好｜投資房產｜房價風口 ｜住建部釋放重大信號 ｜雄安新區 | 雄安新區的國家邏輯 | 中央土地決策 | 城市住宅庫存周期分析 ｜生死雄安 ｜房貸利率 ｜8個城市的尷尬未來 | 中心城市名額爭奪戰 | 降維打擊 ｜金錢永不眠 | 雲南度假地產 | 一線城市打拚的外地人 |"四限"調控繼續 ｜城市地緣 | 深圳難題 | 三線城市選擇 | 站崗5年的4個城市 華夏幸福基業｜許家印｜恆大｜碧桂園和恆大 | 100個藍城小鎮 | 萬科股權之爭 | 融創入股 | 融創vs綠城城市富人區 ｜長沙考察 | 福州交通 | 重慶房產投資 ｜福州規劃 | 合肥房價暴跌｜深圳的購房者 ｜福州房地產現狀 ｜香港樓市見聞(上) ｜香港樓市見聞(下) ｜北上廣深｜海南氣溫 |海南置業軍規 ｜紅島 ｜通州 ｜合肥備胎 ｜ 威海 | 煙台 | 青島｜北京房價 ｜海南投資 ｜廈門房價 | 海南未來價值 ｜西安調控研判 ｜大連(上) | 大連(下) | 城市捷運演變史 紹興 | 無錫 | 舟山 | 南通 | 蘇州 |嘉興 | 紹興 |崑山/嘉善/太倉/啟東 | 啟東 | 寧波 |環滬城市珠三角 | 臨深片區 | 臨深買房5大建議 | 深圳房價和順古鎮｜騰衝｜大理地產｜昆明｜西雙版納｜中信嘉麗澤｜萬達城｜雅居樂原鄉