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2016年樓市銷售規模創了歷史新高，萬科作為局內人置身其中，它的切身體驗比外人的臆想要可靠些。萬科的年報以及上午的推介會，向我們講述了萬科對樓市的回顧，以及對未來房地產走勢的看法。一、萬科對樓市的回顧與展望商場如戰場，去年樓市的亢奮狀態有些像群雄爭霸逐鹿中原，萬科依舊是裡面的王。但以王者身份來看這個過熱的戰場，萬科理性表達了自己的5個觀點：1個總結：樓市高燒，銷售規模創新高，開發商中強者更強；1處隱憂：麵粉比麵包貴，土地成交價屢創新高；1種分化：熱點城市和三四線城市的供需關係，將持續分化；1點安慰：第四季度國家出台政策給樓市降溫；1份展望：房屋是用來住的。讓房屋應回歸居住屬性，讓房地產應回歸實業屬性。（表現為：熱點城市和三四線城市持續分化，土地市場的調整滯後於住宅市場，以及行業自 2016年底以來的去槓桿趨勢，都加大了企業經營的不確定性。）萬科很明確的表達了自己對樓市政策的預期：國家會繼續出台防範市場過熱的政策，並著手制定促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。言外之意是，樓市的確存在泡沫，這樣發展的確不合理，國家也該管管了。二、萬科如何看待不同城市的房價分化？總的來說，就是在一線和熱點二線城市房價持續攀升、供需格局偏緊的同時，部分二線城市和絕大部分三四線城市卻面臨較大的去庫存壓力。1、一線城市的房價會降低嗎？萬科長期觀察了下面14個城市的房價，分別是：北京、上海、深圳、廣州、天津、瀋陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州。由於2015—2016年商品住宅成交量的持續增長，很多城市的新房已經供不應求，庫存已經從2014年底的1.55億平方米降至0.93億平方米。這些城市商品房的銷售周期，已經從2014年底的11.5個月縮短至2006年底的6.9個月，想想為了買房夫妻離婚的速度比結婚都快，對這個庫存去化周期也就容易理解了。2、不被萬科看好的12個城市住房供給短期屬於局部現象，很多城市依舊面臨著去庫存的壓力。單純從房價絕對值來看，上圖中深圳、北京和上海的房價已躋身國際高房價城市行列。但是有個規律不服不行：一線城市房價明顯高於二線城市，二線城市房價明顯高於三四線城市。2016年萬科計提的存貨跌價準備，比上年同期增長了82.3%。既然萬科在年報中明確表示，這12城中的13個樓盤存在市價可能低於預期的風險，那麼，究竟是什麼樣的城市中的樓盤，讓萬科的風險意識加重？見下圖。上面12個城市中除了寧波和大連，其餘的都屬於三四線城市。萬科既已在前面表明「各城市的總體供需關係分化仍較為明顯」，在行動中肯定會有所體現。對三四線城市的這些項目，出於對市場前景的審慎考慮，8.4個億的減值準備，還是要提的。房價不會跳水，只是在做俯卧撐？三、萬科經營上如何順勢而為？萬科是很乖的。作為一家穩健經營、依靠專業能力發展的企業，萬科明確表示其對房地產的定位、與中央對房地產的定位高度吻合。即是前面提到的，讓房屋回歸居住屬性，讓房地產回歸實業屬性。萬科的經營戰略，可抓重點歸結為4個關鍵詞：併購；軌道+物業；城市配套服務商；以及事業合伙人制。1、併購截至期末，萬科的賬上有870.3個億的現金，遠高於短期借款和一年內到期的長期負債人民幣 433.5億元。要這麼多現金幹嘛用呢？業績推介會上有記者就問：萬科是不是打算收購一些小企業？郁亮回答說：你這樣講有乘人之危的意思，但萬科不是乘人之危。作為行業老大，幫助處於困境中的企業是我們的責任。「2017年隨著行業回歸理性，前期部分高價獲取的項目存在潛在的併購機會。」2、軌道+物業郁亮對過去10年華潤作為萬科基石股東所發揮的作用作出了很高的評價，並稱「未來一切有利用公司穩定發展的結構我們都歡迎」。對於深圳捷運取代華潤成為萬科的基石股東，年報中表示：「軌道+物業」開發模式，是我們首先應該想到的努力方向……據有關部門估計，到 2020 年，城市軌道交通總里程有望較2015年增加近一倍，這將為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購房定居機會。3、城市配套服務商2016年，萬科 2014 年以來圍繞「城市配套服務商」定位而拓展的商業、物流地產、滑雪度假、長租公寓、教育、養老等新業務布局初現雛形；2017年，會繼續落實「城市配套服務商」戰略。萬科從2014年開始推行事業合伙人制，故事仍將繼續。四、總結萬科的年報信息含量很大，管理層討論簡明扼要，條理清晰。還是那句話，年報水平高的企業，業績也不會差。另外，萬科能夠踩准樓市的發展形勢，並以此為導向形成自己的戰略規劃。不論對誰來說，萬科都很有借鑒意義。期待如萬科所料，住房最終能回歸居住屬性，范爺不能再低，但房價可以。@今日話題 如果您想讀懂上市公司基本面，想要讀懂財務報表，歡迎微信搜索公眾號「讀懂上市公司」，我們一起探討！