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宅基地使用權作為農村建設用地的重要組成部分，占城鄉建設總用地近七成，如果其不能實現流轉，將使統一的城鄉建設用地市場這一戰略決策成為空談。因此，考察阻礙宅基地使用權轉讓的所存在的法律障礙，探討如何在現有法政策之下實現宅基地使用權的有條件向外部轉讓，具有十分重要的意義。 宅基地使用權外部轉讓的現狀與問題 外部轉讓的禁止。宅基地使用權轉讓以受讓人為標準可分為兩種類型：一種是內部轉讓，另一種是外部轉讓。內部轉讓由於沒有否認宅基地使用權身份性的特徵，目前相關政策和司法實踐基本予以認可，外部轉讓則為現行政策所禁止，並且一般被法院認定為無效。 禁止外部轉讓存在的問題。禁止轉讓以及認定轉讓無效存在許多問題。第一，使得大量農村宅基地使用權閑置，造成巨大的浪費。第二，不利於推進城市化進程。第三，不利於解決城市居民的住房問題。 宅基地使用權外部轉讓的思路建議 外部轉讓的思路：有條件的放開。建議改堵為疏，引導宅基地使用權的轉讓走上法治軌道。具體地說，可以在遵循「保障第一，兼顧發展」原則的基礎上，有條件地放開宅基地使用權的轉讓。所謂的有條件轉讓，是指轉讓者必須證明已經有自己的住房，方可轉讓自己的宅基地；受讓者，若為城市居民則必須證明自己沒有住房。有條件的轉讓，既可以使農民多餘的住宅或宅基地使用權價值得到了實現，也不影響農民的居住生活，更可以解決城裡人的居住問題，可謂一舉多得。 制度的修訂：外部轉讓的具體建議。如果真正實現有條件轉讓，還必須使宅基地使用權真正財產化以及健全農村宅基地使用權的登記。 1.宅基地使用權財產化。即應當賦予宅基地使用權以處分權能，讓宅基地使用權變成一種真正的財產權利。儘管在宅基地使用權之上仍然有集體土地所有權，但並不構成對宅基地使用權真正束縛。為了實現上述目的，筆者建議在修訂《土地管理法》和制定《民法》時，明確宅基地使用權的處分權能，使其變成真正的財產權利。 2.健全宅基地使用權登記制度機制。應當改變觀念，重視農村宅基地使用權的登記。一方面，健全登記，是農村宅基地使用權能夠充分流轉的基礎。另一方面，宅基地使用權是農民的最重要的財產之一，加強登記有利於保護農民的利益。只有如此，才能真正保證農村宅基地使用權的準確，進而奠定農村宅基地使用權的流轉基礎。