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在股市和樓市裡都有這樣一句諺語：會買的是徒弟，會賣的是師傅，會空倉的才是祖師爺。過去，我們之所以一直在說如何買房，是因為在樓市整體上漲的大潮里，選一個差不多的城市，閉著眼睛買都能賺到。但現在不行了，廣州「租售同權」的橫空出世，成都定義的人才「能夠以5年前的價格買自己住的人才房」，北京「共有產權房」驚爆眼球，上海「租賃用地」樓麵價只有過去的10分之一，等等這些消息如井噴一樣的出現，都在傳遞著一種信號，樓市的秋天已經到了，冬天也並不遙遠。這個時候，相比於買房，我們必須得提前布局，開始了解如何賣房。哪些房能賣，哪些不能賣，哪些必須賣，這其中都隱藏著陷阱和機會。就像之前常說的，對於樓市，我們不需要準確的知道房價什麼時候會漲會跌，甚至不需要跑贏大盤和趨勢，我們只需要比別人快一步就好。只要不是最後一棒，就規避了最大的風險。今天，就讓我們跨出超前的第一步：一套房子，買入3年最好就賣出，5年是持有的極限。（賣房涉及的內容並不比買房少，今天先展開一小部分進行深入探討）在開展話題之前，請先思考一個問題。如果讓你重回2006年，給你100萬去買房，並告訴你未來房價平均每5年翻一倍。在只有一張房票的前提下，你要多久才能成為凈資產千萬的富翁？對於全款派來說，要17年。對於貸款派來說，要10年-12年。對於房投老炮來說，6-8年就足夠了。本文就通過數據，告訴你如何做到7年資產翻10倍。2017年如果你有100萬，2024年你也有坐擁1000萬凈資產的機會。1樓市有規律，3年一周期，5年一翻倍不做那麼精細的計算，我們看看房價大致的規律。2001年，深圳均價5.5千2006年，深圳均價1萬2011年，深圳均價2萬2016年，深圳均價4.7萬2001年，南京均價2.5千2006年，南京均價4千2011年，南京均價1萬2016年，南京均價2.4萬5年翻一倍，符合絕大多數城市的真實情況。（下圖數據只統計到了2016年4月，僅作為參考）這個圖上16年的房價數據只統計到了4月，所以很多二線城市那時的房價看起來很低。實際大家想一想16年12月的房價，再對比以下11年的情況，就會發現翻倍依然符合大多數城市的真實行情。同樣，在圖中也能看出來3年一個樓市周期的趨勢，周期論在過去的文章中說過很多次，在此就不過多贅述。5年翻一倍（平均每年20%）是本文探討的小前提，未來到底會怎樣誰都不好說，設置一個符合歷史規律的前提，有助於學習方法，至於以後房價究竟能漲到多高，我們留著以後在說~2100萬變1000萬所需時間：17年，11年，9年，6年半夢回2006，如果讓我們拿著100萬重新開始，如何才能收益最大化？多久才能破1000萬？選對城市，閉著眼買房，最慢要用17年。極限操作，不斷加倉，最快只需6年半。我們通過圖表來看個究竟。（假設每年增值20%）全款買房：17年對於全款流來說，這輩子都不能欠銀行1分錢，所以凈資產破1000萬，2006年買入，要等到2023年。2006年100萬的房子，2016年漲到400-500萬，2023年漲過1000萬，再正常不過。可是這個時間太久了，我們等不及怎麼辦？很簡單，用槓桿，用貸款，壓縮時間。普通人貸款買房：11年 根據當下信貸情況，全部按照40%首付來計算，更貼近實際普通人貸款買房，中途是很少賣房的，這就錯失了非常大的機遇。一是沒有滿倉的意識，二是不太喜歡一直承受滿額貸款的壓力。2006年本金100萬，首付40%，貸款60%，可以買一個250萬的房子。新的5年，參照物由250萬變成了500萬。2006年深圳一套250萬的房子，2017年漲到1200萬+還是非常輕鬆的，刨去原有的貸款，凈資產1000萬+一點問題都沒有。但是，這依然不夠快，11年太久，購房者只爭朝夕。未來樓市再也沒有那麼多時間來讓房價上漲，我們需要更快的速度。這個時候怎麼辦？老手選擇每5年賣一次房，加一次倉。老手貸款買房：9年賣房，賣房錢當本金，再貸更多的錢買房，我們叫做加倉。既然房價平均每5年翻一番，那麼老手就會不斷的加倉，將過去的盈利，以本金的形式重新投入進來。5年加一次倉，安全又可靠。2006年250萬的房子，2011年漲到500萬，還掉貸款350萬到手，重新做為首付投入樓市。350萬做為40%的首付本金，可以買到875萬的房子。2011年875萬的房子，2015年漲到1500萬是非常合理的，減去貸款525萬，凈資產達到1000萬，用時9年。這個時候，如果還不滿足，想尋求最最最快的增值速度，該如何操作？極限買賣，2-3年加倉一次，緊跟樓市小周期，低點買入高點拋出。房投老炮：極限理論值6.5年正常情況下，建議3年為一個周期進行操作，一是小周期內買賣安全性非常高，二是滿二唯一可以省很多稅，變相提升房產價值。考慮到稅費影響，3年期買賣比較容易操作。當然，這裡討論極限值，按照2年來計算。2006年買入，2008年賣出，再加倉買入。2010年賣出，加倉買入，2012年賣出，加倉買入。2006年開始，用100萬本金，最快在2013年就可以完成凈資產1200萬的極限增長，用時7年。也就是說，在理論上來講，你17年有100萬本金的話，合理操作，2024年你就可以坐擁1000萬凈資產。之所以能實現倍增，90%的功勞，都要歸功於一個東西，那就是貸款。3始終保持一個較高的槓桿率才是跑贏大多數人的關鍵貸款的魔力，也就是槓桿的魔力。極限獲取1000萬的原理，就在於始終保持一個非常高的槓桿水平。全款流購房者，槓桿率是0。只貸款一次的人，初期槓桿率高，房價增值快。後期槓桿率低，增速逐漸變慢。就像開車踩油門一樣，只踩一腳油門，之後就不管了。2006年，房價每漲100萬，60萬是槓桿來的，40萬是本金來的。2017年，房價每漲100萬，13萬是槓桿來的，87萬是本金來的。速度自然就降下來了。每5年賣一次房，加倉一次的人，相當於每5年重新提高一次槓桿率。這種就屬於是看汽車快跑不動了，再猛踩一下油門，隔一段距離再踩一下油門。至於極限的情況，就屬於是一直踩油門了。始終將槓桿維持在50%以上的均值，始終有一半的收益都是借別人的錢獲得的，整體收益率自然成倍提升。當然，有利也有弊，這種玩法的弊端就在於，本身收入不足的人，還款特別緊張，流水不足的人，貸款也相當不容易。不過這些問題都是可以解決的，並且現在也已經有了一套成熟的體系，不然通過買房改變人生豈不成了一句空話。這也是我們未來會繼續討論的問題，如何養流水，如何巧用信用卡，這些都是解決貸款難點問題的關鍵。最後，千言萬語彙成一句話：這個周期即將結束，如果未來還有新一輪周期，請一定不要忘了賣掉全款的老房子，用貸款去買新房子。低點買入高點賣出，加上銀行允許的合理槓桿，才是最佳的房產增值配置包。歡迎加入上海高端房產微信群魔都房房房覆蓋上海數萬房產用戶，承諾對用戶100%老實；專註高端房產用戶，分享接地氣的房產投資、一手樓盤私人訂房、筍盤秒殺等技術交流。上海本地最大A8群，入群需嚴格驗證凈資產達到1000萬，不限於房產。已過千人，一個有底線的愛房團。加微信xmshaoshui 為好友驗資。入群註明：A8以下群加微信ffmodu為好友，拉你入群！魔都房房房群水庫最高端的上海地主房產群體。提供一手樓盤購買渠道、私人一手訂房、8折特筍盤秒殺、工抵房傾銷、資產處置房、買房資格技巧；選房高手雲集，已有數萬上海居民在內。入群註明：魔都水庫歐神地主群目前最大的水庫歐神文集學習群，數千個水庫歐神冬粉入內，水庫大神雲集，尊重原創，跟隨歐神的發文節奏，相互學習。入群註明：歐神上海戶口辦理交流群海外房房房投資群支持一路一帶，殺向全宇宙。討論全球發達國家房產投資、移民、留學、開公司、生子等；進群后要求說一句外國語種驗證。入群註明：海外交流信用卡，貸款包裝，二套包裝首套，抵押倒按揭等技巧；入群註明：貸款上海人的專場，有買賣就有就有江湖。入群註明：藍總Rose阿姨萬寶全書分答群男歐神女阿姨。SPI最早創建核心成員團之一，上海最早房產投資實踐女神，上海學區教育社會專家。入群註明：Rose魔都投資理財群A 股、港股、美股和衍生品等市場交流。多樣化期貨、外匯、權益類產品交流。理財產品、債券、一級市場機會分享。入群註明：理財關注公眾號，獲取更多房源資訊：