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本文為Kenny擇房記第3篇許多深圳購房者都有這樣一個困惑，福田作為深圳市中心，現在房價為什麼比南山便宜？羅湖作為深圳關內一個核心地段，房價漲幅為何低於寶中？龍崗中心城作為龍崗區的行政中心，房價為何低於坂田？凡此種種，相信困擾了不少購房者。Kenny擇房記第3篇討論的就是地產界永恆爭論的話題：投資，究竟是選擇成熟區域好，還是選擇新開發的區域好？01市中心論在深圳一定不適用李嘉誠有句至理名言廣為流傳：地段地段還是地段。投資首選市中心區核心地段優質物業，這句話肯定是沒錯的。你如果在北京上海投資房產，你一定要奔著市中心去，越中心越好。但這句話一定不適合深圳。深圳均價一定比北京上海貴，但市中心的房價未必，為什麼？因為北京上海發展歷史悠久，他們的城市資源高度集中在市中心區域，然後一圈一圈的往外輻射，所以離市中心越近的地方房價越貴，離市中心越近的房產越值得投資。但我們深圳不是這樣子。深圳這座城市實在是太年輕了，年輕得幾乎沒有什麼歷史沉澱，而且發展的實在也太快了，快得很多城市規劃都跟不上發展的腳本了。而深圳又甘願充當領頭羊。所以我們深圳是四大一線城市中，唯一的一個多中心格局城市。Kenny點評：在深圳，所謂的好地段，一定是未來的地段。10年前買入后海寶中的人，現在回過頭來看，肯定是買入了深圳最好的地段。02投資首選便宜物業當年寶中提出前海曼哈頓概念，沒幾個人看得起，跑去那裡買房的，無非是貪圖那裡便宜。所以Kenny投資法則第一條出來了，就是一個最簡單的道理：便宜。通俗點說，當年15000的房子漲到30000肯定困難，而7000的房子漲到14000肯定容易一些。這道理到今天同樣適用，你說10萬一平米的房子漲到20萬一平米，在我們大深圳那也是可以的，但肯定不如4萬一平米的房子漲到8萬一平米快。但Kenny不是讓你看到便宜的房子就去買，這裡所指的便宜，是對比起它將來的成長性而言。市內有些沒有學位的老破小，戶型已經完全過時，除非你買來博拆遷，或者你是專業投資人士有本事鳳變冰，否則再便宜也不要買，因為一定跑輸大勢。03我們買房者經常性會犯一個錯誤，那就是看新房子很喜歡直奔樣板間，然後看到樣板房這麼漂亮，一衝動就刷卡買了，這是不對的。房子本身固然重要，但比房子更重要的是這套房子在什麼地方，周圍有些什麼，這就是我們地產界著名的窗外理論。如果你窗外什麼都有了，商場，捷運，公交，醫院，學校都有，配套齊全，住家很方便，那這樣的房子，從投資的角度出發，我不建議你們購買。因為配套齊全意味著這樣的房子缺乏成長性，缺乏成長性的房子將來溢價空間小。打個比方，關內已經有捷運口的物業，你再給它一條捷運，其實溢價很小。而關外就不同了，一個從來就沒有捷運的區域，首條捷運開通帶來的溢價那是相當可觀的。以福田京基御景華城為例，9號線作為福田赤尾片區的首條捷運，只讓京基御景華城的房價從50000一平米漲到55000一平米，溢價只有百分之10。而捷運11號線的開通，讓福永沙井的11號線沿線物業，溢價率高達百分之30，這就是成長性物業才具有的爆發力。配套什麼都有的房子，你去買來自住，那是相當方便。但是如果你買來投資，你一定要去尋找，現在周邊什麼都沒有，但是將來周邊一定會什麼都有的房子，這樣的房子回報率相當高，遠勝於市中心核心物業。政府在你房子旁邊建條捷運你房子漲價，政府在你房子旁邊建個公園你房子漲價，政府在你房子旁邊建所學校你房子漲價，有源源不斷的利好在你房子周圍湧現，這樣的房子怎麼可能不漲？Kenny投資法則第2條：成長性物業投資回報比成熟型物業回報更高。說完房子周邊的配套所帶來的投資機會，我們再回到房子本身，買多大的房子投資回報率高。市面上流通性最強的房子是50到60平米的兩房、78到89平米的三房，這種兩房、三房的戶型最適合剛需，轉手率 高，因而價格上漲也是最快的。至於90平米以上的三房、四房乃至五房單位，那屬於改善型住房，總價高，轉手稅費貴，因而上漲還不如剛需性住房。至於單房、一房一廳，適合剛需上車，在限購越來越嚴的條件下，很多人買房寧願一步到位，因而這類投資性住房的回報率還不如剛需房。打個比方，南山核心地段80000一平米，你買個30平米單身公寓，總價240萬，一平米漲10000才賺30萬。你龍崗中心城買個60平米兩房，40000一平米，總價240萬，一平米漲10000就賺60萬，40000一平米往上漲明顯比80000一平米往上漲容易。所以總價一樣，明顯是買龍崗中心城60平米的兩房比南山30平米的單房賺的錢多。Kenny投資法則第3條：投資跟著剛需買房需求走。Kenny點評： 投資深圳樓市，你想要獲的利益最大化，終極法則就是：用當下最少的錢，去換取將來利益的最大化。成熟區域自住方便，但投資盡量避免，高位進去很容易當接盤俠，沒幾年解不了套。如果錢實在不多，又想住市中心，又想實現投資利益最大化，最簡單的方法，關外重點發展區域買房，市中心租房住。投資房產不要太過於在意租金回報，租金高企意味著區域發展已經成熟化，這類物業升值空間小。羅湖是全深圳租金回報率最高的一個區，但羅湖房價全深圳漲幅最慢，原因在此。買房跟著政府規劃走，政府錢投到哪裡，將來那裡的房價就漲。政府的17個重點發展區域，投資請重點關注。深圳樓市，歡迎探討！我曾經的理想是當個作家現在的職業是地產媒體人。我的文字或許拯救不了你靈魂但一定能打救你錢包。歡迎關注深圳淘房志姊妹號深圳壹地產，挖掘深圳樓市機會，分享粵港澳大灣區紅利。