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置頂《澳洲財經見聞》，隨時獲得最新澳洲財經資訊歡迎原創作者主動投稿點擊文章底部「寫留言」，分享您的犀利觀點覺得字體小的朋友，可在右上角進行設置，把字體調大喜歡就分享出去，讓原創充滿你的朋友圈本篇共4932字｜預計閱讀時長6分鐘前言悉尼被CNN評為「全球最棒的城市」，沒有之一！但是，悉尼絕對不是一座完美的城市，它也有它的缺點，但瑕疵無法掩蓋悉尼的光芒。悉尼不是完美的城市，但它卻是最接近完美的城市之一，也是許多人的夢想之城。不知道有多少人在夜裡輾轉反側，難以入眠，只為在悉尼真真正正的有個家？ 不知不覺中，悉尼已經出現了兩個陣營，「有房一族」和「沒房一族」。「有房一族」多年以前就買下了他們的第一套房，之後他們中許多人還會投資房地產。而作為「沒房一族」的低收入租客群把收入的30%以上耗費在房租上，然而即便這樣，也沒人能保證6-12個月的租期過後，他們是否還能繼續住在租住的房子里，是否會顛沛流離。 是不是在悉尼，失去房產，夢想再多我們也將無家可歸？閱讀導航一、貧富分化正在撕裂澳洲二、現在入場悉尼房市，還能買到什麼？三、租房一代或將永遠成為租房的一代四、那些流離失所的人們一貧富分化正在撕裂澳洲 世界貧富差距正在不斷擴大，這已經成為一個全球性問題。如果這一問題持續惡化，許多國家將社會分裂，甚至陷入混亂。富人更富，窮人更窮，世界比任何時候都分裂，澳洲也不例外。 悉尼景色秀麗，氣候宜人，遊客眾多。這裡匯聚了澳洲社會各界精英，人均年收入位列全澳前茅。然而，眾多衣衫襤褸、四處遊盪的無家可歸者，卻為這座看上去光鮮亮麗的城市帶來了「違和感」。 澳洲分配體制所造成的收入不平等和國際金融危機帶來的社會衝擊，讓這些無家可歸者成為澳洲社會貧富差距不斷拉大的「代言人」。貧富分化加劇以及由此產生的社會階層分化與對立，正在撕裂著澳洲社會。 據英國《衛報》先前統計，在過去10年的時間裡，澳大利亞的常住人口增加了17.9%，但是社會住房只是增加了6.4%。除此之外，過快的房價增速也使得相當一部分人無法負擔起最基本的居住需求，由此便出現了許許多多餐風露宿的無家可歸者。 悉尼市中心的馬丁廣場（Martin Place）成了這些無家可歸者天然的居住所。悉尼市長Clover Moore表示在與露宿街頭的民眾達成協議后，將徹底清除位於悉尼馬丁廣場的「帳篷城」。儘管協議已經達成，但無家可歸者很可能將捲土重來。因為他們的生活在悉尼這個美麗又殘酷的城市裡根本無處安放。 而另一方面，據Fairfax傳媒分析，新南威爾士州和維多利亞州有10萬所大面積的房屋未被充分利用，光是悉尼和墨爾本就有超過2000套6居室的房子里只有一個人常住。 人口普查數據顯示: 坎特伯雷-濱城（Canterbury-bankstown）、北部海灘（Northern Beaches）和Blacktown這些市政府轄區，只有一人常住的四居室房屋有1400到2000所不等。來自澳大利亞住房和城市研究所新南威爾士大學研究中心的主任Hal Pawson表示，分析顯示新州和維州有超過10萬所未充分利用的房產，住房系統壓力最大。與此同時，多達40%的家庭被租金搞得焦頭爛額，房產供應被人為地限制了。 報告數據顯示，坐擁房產卻並不居住的大多是65歲以上的老人，這部分有房的老年人，已經實現了財務自由，過上了遊山玩水，周遊列國的退休生活。而另一方面，卻有越來越多的年輕家庭被房產市場拒之門外，不僅僅是買房； 就連租房，市場上都沒有足夠的房屋和房間。據統計，許多一人獨佔一棟四居室以上大房子的大多是單身或喪偶的老年女性。然而殘酷的是，單身女性也是增長最快的一群無家可歸的人。 悉尼的街頭露宿者在過去的六個月里增加了10%，不斷惡化的住房負擔能力使人們處於水深火熱之中。曾經能負擔起住房的人現在也面臨無家可歸。 僅在悉尼城中心地區，利用率不足的三居室、四居室和六居室住房中就有超過6000間空房，足夠容納成百上千名在馬丁廣場露宿的無家可歸者入住。 明明有這麼多空房間，但卻不能被利用起來讓無家可歸的人們睡個好覺。這種殘酷的現實，就是澳大利亞貧富差距最真實的寫照。 二現在入場悉尼房市，還能買到什麼？ 要想踏上悉尼房地產市場的階梯，腰纏百萬可能都覺得心虛。 據澳洲新聞網報道，2016年年底，悉尼中位房價超過200萬澳元的區比房價在60萬澳元的區數量少。 事實上，根據CoreLogic數據結構編製的圖表顯示，悉尼有14.2％的區的中位房價在200萬澳元以上，11.2％的區中位房價在40萬澳元和60萬澳元之間。相比之下，霍巴特中位房價在20萬至40萬澳元之間的郊區多於其它房產價位的區，布里斯本約28.8％的區的中位房價在這一範圍內，即使是墨爾本仍然有6.3％的區在這一範圍內。在悉尼，中位房價介於100萬至200萬澳元之間的區比例最大，約39.4％。悉尼是全澳唯一大部分區的中位房價高於60萬澳元的州府城市。 CoreLogic數據的研究部主管Cameron Kusher說：「對於想在悉尼買房的人來說，這是令人沮喪的。即使你看看悉尼的公寓房市場，只有6.5％的區中位房價低於40萬澳元。雖然公寓房較便宜，但公寓房的低端市場也沒有大量的供應。」 「在這樣的價格水平下，低收入者根本不可能擁有自己的住房，無論是獨立房還是公寓房。」 根據目前悉尼的中位房價，居民需要持有20萬澳元以上存款才能買得起房。 澳洲財經見聞為您整理了這樣一張圖表： （點擊看大圖） 深紅色代表中位價在125萬澳幣以上房產聚集的區域；紅色代表中位價在80萬－125萬澳幣房產聚集的區域；紅橙色代表中位價在65萬－80萬澳幣房產聚集的區域；桔色代表中位價在45萬－65萬澳幣房產聚集的區域；藍色代表中位價在45萬澳幣以下房產聚集的區域；從圖中可以看出，假設你目前工作每周的工資為1,087澳元（56,700澳元每年）那麼你能負擔起的悉尼外城區的房產。如果運氣好的話能在悉尼市區16千米以外的Lakemba找到房子。 悉尼四分之三的地區中的大部分住房，是普通家庭所買不起的。 在2015年，如果平均家庭收入為10萬澳元，要想避免抵押還款不超過收入的30%以上，普通家庭買家只能購買房價在513,180澳元以下的房子。 在2005年，如果平均家庭收入為71,700澳元，悉尼有一半郵政編碼地區的超過20%的房價是買家可以負擔得起的。到了2015年，按照平均工資來計算，悉尼有四分之三的區的房價，有不到20%的是可以負擔得起的。 據澳洲Domain房地產網報導，十年前，買家可以輕鬆地在悉尼的西區、南區和西北區的大部分地方找到便宜的房子。但現在，只有很小一部分郵政編碼地區還有可負擔得起的房子了，包括靠近Penrith的區和Canterbury、Bankstown一帶。 城市未來研究中心主任蘭多夫（Bill Randolph）表示，隨著西南鐵路線周圍新的基礎設施建設的興起，這些地區也將變成熱門，那裡的可負擔得起的房子也會消失。 雖然專家們時常提醒首次購房者，要找西區較遠的房子，但其實這樣的房子也已經越來越難以負擔，如Blacktown，但在2015年，那裡只有25%到30%的房子是可負擔起的，而在2005年，這個比例是70%到75%。 悉尼房價上漲迅速 ，導致目前首次置業人群年齡超過40歲。Mortgage Choice網站稱以前人們都考慮在40歲的時候還清購房貸款，而現在到人們到40歲才開始購置首套住宅。」首次置業人群年齡不斷上漲，而房地產市場價格也沒有下滑跡象。來自消費者保護團體Finder網站的Bessie Hassan表示，目前超過30%的首次置業買家年齡在35歲及35歲以上，比例還在持續增長中。Hassan稱一想到60歲或60歲以上才能還清購房貸款，確實有些嚇人。 年齡很大了才購買第一棟房產，會對生活質量與安全保障構成不良影響，還不清購房貸款的人其健康幸福指數比不上其他同齡人，而且有很大的風險會失去自己的房產。 悉尼房價的高漲導致了「代際問題」，澳洲年輕一代進入房地產市場很困難，要買房，可能需要他們的父母解囊相助了。這種情況，特別是在大城市，將變得越來越普遍。 前任澳聯儲主席史蒂文斯（Glenn Stevens）在接受採訪時表示，澳洲的家長們，特別是悉尼的家長們，將需要犧牲一些自己的財富來幫助孩子們買房，對此他們應該有心理準備。 現年58歲的史蒂文斯說：「我認為我這一輩的很多人會發現，他們得在買房子的事情上給自己的孩子提供幫助。因為這幾乎是孩子能進入悉尼房產市場的唯一希望。」 如果孩子們從父輩那裡接收到可觀的遺贈或遺產，他們會很快成為房產擁有者。但父輩年齡老大了才開始買房，不可能留下多少遺贈，因此子女的購房前景也變得很不樂觀。三租房一代或將永遠成為租房的一代 傳統意義上的澳大利亞本是一個很少出租房的國度。然而，隨著擁有自住房的夢想越來越遠，越來越多的澳大利亞人開始選擇租房。 在1994-5年至2013-14年間，租房居住的澳大利亞人口比例從25.7％增加到了31％。 「租房一代」（Generation Rent）已經成為世界各國的社會現象。租客們出生於上世紀80年代之後，面對飆升的房價和房產市場催生的貧富差距，只能選擇以租房的形式在城市生活。 無論在紐西蘭、澳大利亞、英國還是美國，「租房一代」都成為了熱點話題。 之所以是熱點，因為它反映了不同世代的競爭：年老的、富足的有產者處在優勢位置，他們從寬鬆的貸款條件以及歷史的低房價中獲益；年輕的、剛工作不久的整整一代人處在劣勢位置。他們被驅逐出房產交易市場，只能暫時地或永久地活躍在房產租賃市場。 但從長遠看來，一直租房住的家庭會因沒有早些置業而處於更加不利的地位，社會貧富差距也會因為房產而不斷拉大。 當前，年輕人是否可以買房，很大程度上取決於他們的父母甚至祖父母在當前房產市場的位置。如果父母自己就是租客、如果父母有過高槓桿的按揭，如果是老齡化家庭，那麼子女很可能已經輸在了起跑線上。 有產者的子女最終會通過財務安排或繼承成為有產者；無產者的子女如果無法出人頭地，買房將永遠停留在空想。人們討論這個話題，因為住房不僅僅是住房，它已經成為財務安全的基石。在人們傳統觀念中，房子代表著不會流失的財富，它提供了經濟保障，意味著可以度過一個有尊嚴的晚年。 狄更斯《雙城記》說：「這是最好的時代，也是最壞的時代。…我們的前途擁有一切，我們的前途一無所有。」這也許是對租房一代的最好註解。 四那些流離失所的人們 澳大利亞是相對富裕的國家，可是近年來這裡的無家可歸者人數迅速增加。面對如此龐大的人群，社會福利機構也愛莫能助。根據一份統計，每五個前往福利機構求助的無家可歸者中，就有一個無法得到幫助。 很多時候，我們都會不解，有手有腳的健全人怎麼就會淪落到流浪的境地。 其實，都是迫不得已。當手中的錢根本無法為自己安置一個安穩的家，能遮風避雨的帳篷也算是一個棲身之所。 據安格利福利救濟社（Anglicare）關於租金支付能力的調查新數據顯示，悉尼有145000座可出租的房屋，但房型合適且租金在低收入群體（收入少於36000澳元）承受範圍內的房子卻很少。 據了解，對於領取社會救濟金的租戶來說，滿足他們條件的房子只有30所（佔總房數的0.2%），與去年同期相比減少了一半，去年滿足條件的房子有76所（佔總房數的0.5%）。 對領取最低工資的租戶來說，他們的情況也不容樂觀，調查發現，適合這個群體的房子僅有2228所（佔總房數的15.4%），而一年前有2618所（佔總房數的17.7%）。工資較低的人一樣會面臨現無家可歸的風險。目前那些租金一度較便宜的地區，如悉尼的西南區，藍山以及中央海岸地區，現在租金都出現陡漲，已遠超大部分低收入租客的負擔能力範圍。 在租房市場中，對單身人士和即將退休的人（出生在嬰兒潮時期的那批人）來說，他們的利益更易受到損害，因為他們收入一大部分消耗在了房租上。這種情況導致的結果就是用於購買食物以及支付其他賬單的錢已經所剩無幾。 除此之外，安格利福利救濟社（Anglicare）的調查報告還指出，市場上沒有適合職場新人，殘疾人或領取青年津貼的單身租客群的房子，適合退休租客群的房子也少之又少，僅有8所，而對於領取最低工資且沒有家眷的租客群，適合他們租住的房子只有24%。結語悉尼的房地產市場大繁榮已經持續了五年，房價一年平均能漲10萬澳元。 據澳洲Domain房地產網消息，2012年，悉尼的獨門獨院房的中位價是64.6萬。今天，中位價早已超出百萬。悉尼的人口也基本上分成了兩組，一是坐擁價值數百萬澳元房產的房主，一是成年累月租房的租客。 然而，悉尼房地產市場五年的持續繁榮改變的並不僅僅是房價。 房地產繁榮改變了悉尼的地理環境，造就了財富的分割，推動了一種房地產投資文化，這將對未來很多年產生影響。 目前，社會上已經出現了「階級與階級之間的不平等」、「世代與世代之間的不平等」，其「贏家」是自己或父母在優越地點擁有房地產的人們。 房租的升高、房價的飆漲，對某些人來說，帶來了巨額財富。對另一些人來說，買一棟入門級的房子變得前所未有的艱難。 而在悉尼是否擁有房產，又將會在未來產生很大的累計效應。其中包括是否能接受「良好」教育，是否有工作、機會、房產財富。而且這還不像過去的幾代人那樣隻影響到自身，而是將影響到後代。 如果你選擇了悉尼，那就意味著要比其他人付出幾倍多的努力。當夢想最終實現，得到的也是多於其他人幾倍的成就感。 「擇一城安居，遇一人白首」 願我們都能夢想成真。本文作者：高晨曦 （Cynthia Gao）圖片製作：Chloe Liu本文參考文獻來源：abcNews，The Conversation，澳洲人報，悉尼先驅晨報澳洲財經見聞從起步到現在，一直堅持至少每天一篇原創文章希望我們的堅持能為讀者帶去更多有用信息大量冬粉還沒有養成閱讀後點贊的習慣，望大家在閱讀後順便點贊，以示鼓勵！澳洲哪些地區被劃為「公寓供過於求」?(附8月住房及經濟報告)必看的數據 | 在澳洲，如何理解「以房養老」的概念？