Zi 字媒體

黃埔庫存去化周期2.7個月，增城庫存去化周期3個月，白雲庫存去化周期4個月……在預售審批放緩的情況下，廣州各區都出現了供應缺口。而「倉庫」里尚有19.5個月貨量的天河區，卻也同樣面臨「缺貨」，這又是為什麼呢？宅地儲備0，「子彈」打完就沒了調控加碼，政策收緊。去年小妹身邊議論最多的是「買了哪裡」「買了多少錢」，而今年則聽到更多的是「沒名額買房」和「買不到房」，這似乎是330政策以來的一個常態。從供應的角度，受限價、限售、限簽的政策影響，商品房批准預售率確實有所下降。許多從去年底就有消息要入市的新盤新貨，被「捂」了大半年才斷斷續續開賣，小妹打聽到不少是因為預售證審批緩慢的原因。陽光家緣數據顯示，廣州共有未售住宅逾13.5萬套，可售數量5.2萬套，佔比不足四成。而不久前，官方再發文件，重申強化對商品房的銷售的價格管理，高價盤集中的天河可以作為其中一個政策投射。截止至7月30日，天河區尚有未售住宅10502套，其中可售貨量3316套，佔比約三成。除了已有的貨量儲備，供應量還與可開發用地相關。與越秀區宅地供應告罄的情況相似，天河區的住宅用地亦收緊：2016年天河區住宅用地0供應、0成交；而根據市國土規劃委發布的《2017廣州經營性用地供地藍皮書》，除了今年計劃推出的金融城8宗商服用地外，天河區宅地供應仍為0。2016年-2017年廣州各區宅地（含商住）供應狀況換句話說，天河區的庫存面臨兩個「缺」，一是缺新增供應，相對需求量仍產生缺口；二是缺地，在當前庫存消耗完后，天河區即將面臨無貨可供。一手市場的這一波「子彈」打完后，再要在天河買房，可能要看二手了。跑過二手市場的小妹對廣州市區一二手倒掛的現象深有體會，覺得有機會，還是不要等。遍地大戶型，剛改族表示很饑渴相對於庫存量已經見底的黃埔、增城等地，天河區目前仍有可售面積約40.56萬平方米，按今年前7個月的去化速度計算，去化周期也還有19.5個月。那麼周邊那些「買不到房」的聲音，從何而來呢？身為一個天河上班族，小妹很能理解那種有機會還是想咬咬牙，在天河區置業的理想的。在天河區的需求市場中，剛改客戶也不在少數。但畢竟天河從產品到價格都走上了高大上的路線，留給這部分買家的空間有限。據統計，目前天河區主要在售項目集中在珠江新城、天河奧體板塊，供應結構以大平層、大戶型為主，連三房產品面積也可去到120+平方米。相比之下，剛改需求的中小戶型產品選擇有限，以戶型較為適中的三房為準，小妹做了個簡單的統計：天河區中小戶型三房盤點可見，雖然天河庫存還可以賣20個月，但對於剛改買家來說，一直是「缺貨」狀態。想買天河，可往新興板塊看對於想買天河的剛改族來說，珠江新城、天河北肯定是不現實的。從價格上來講，目前奧體板塊在門檻、性價比上，更合適一些。這裡地處廣州城區，到老市區各地都不算太遠，在不堵車的情況下，經由廣園快速約30-40分鐘就可抵達珠江新城，挺適合在天河上班的買家。另外，該板塊內有捷運4號線，以及規劃中的捷運7號線二期、捷運19號線、捷運21號線經過，需通過接駁乘搭。目前，奧體板塊片區在售的項目有龍湖首開天宸原著、華潤天合、金地天河公館等，近一月的網簽價在4.3萬-5萬元/平方米，小妹覺得，這對於城區剛改客來說，是個咬咬牙能負擔的價格。不過目前板塊內的中小戶型選擇也不多，華潤天合在售的三房產品面積去到123平方米，龍湖首開天宸原著近期加推了一批建築面積約97平方米三房，戶型更為適中。對於龍湖首開天宸原著，小妹跑了多次，還是比較熟悉的。這個項目分為兩個地塊開發，均依勢形成「前別墅+后洋房」的住區模式。而小妹了解到，此次龍湖首開天宸原著推出的三房產品，北靠山體，南向墅區。在市區，背山望墅的景觀環境條件，相對價格門檻來說，可以說是個「大禮包」。龍湖首開天宸原著加推的這批三房，為精裝交樓，據說在一期洋房的「魔鬼細節」的裝修標準基礎上，又做了系統的升級。詳細如何提升法，小妹也還沒機會看到，有興趣可以去現場親眼目睹一下。樣板間客廳實景圖樣板間客廳實景圖樣板間卧室實景圖除了三房，龍湖首開天宸原著亦在售130-140平方米的板式樣板房，帶有「大橫廳」的設計，南向採光面達到6.8米，可與大平層的開間相媲美，整體售價在4.6萬-4.9萬元/平方米。四房產品戶型圖均價破7萬/平，留給剛改的時間還有多少？除了供應缺口，價格也是天河一個備受關注的因素——供需的失衡，令到天河區一路價走高峰。搜狐焦點數據顯示，7月，天河區一手住宅網簽均價49307元/平方米，環比漲20.8%，而在整個7月當中，天河區單周網簽均價一度去到71311元/平方米的高位。而今年前7個月，天河區錄得一手住宅網簽均價46692元/平方米，月均漲幅約3.78%；峰值在3月達到了57903元/平方米，有5個月登頂全市最高價區域。天河區1月-7月成交走勢圖