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導讀上位滿月的郁亮，看似四平八穩，其實兵法凌厲。中房報記者 翁曉琳 深圳報道郁亮最近一次公開露面是7月26日，當日，他以深圳市政協常委的身份，在深圳市政協舉辦的「壯大實體經濟」專題協商會上發言。發言中，郁亮指出了深圳要成為「矽谷」應該降低小微企業的創業成本，吸引小微創新項目。7月28日，郁亮將一台在辦公室內陪伴他走過5年光景的米白色腳踏車，參與「為愛分享願愛永恆」在線慈善拍活動。這位新晉萬科董事會主席在媒體聚光燈下，一如既往地謙遜隨和，談著城市發展、慈善關愛，似乎和前任主席王石無異。但對於郁亮來說，他已經開啟了一個新的時代，就是要完成「萬億計劃」的萬科生態系統大布局。這關係到萬科的未來基業，他無法如表面那樣輕鬆，他正在對標偉人鄧小平的「舉重若輕」。接過王石遞過的權杖后，郁亮表示：「的房地產行業真正到了一個新階段。住宅消費大有可為，租賃市場、軌道物業、養老地產和教育地產等前景廣闊，房地產行業面臨重新洗牌。」上位剛滿月的郁亮，看似四平八穩，其實兵法凌厲。搶回耽誤的一年2017年6月30日下午5點4分，萬科2016年度股東大會上，郁亮以11票當選為萬科董事會主席。同時兼任萬科總裁、首席執行官。作為萬科萬億計劃新故事的主導者，郁亮在股東大會上坦承了自己的責任與壓力。郁亮表示，對萬科來說，萬億大目標指的是達到萬億級別的水平，在每個領域都能做到有影響力，能數一數二，對社會貢獻也是萬億級別，「不是市值，談市值管理，是格局小了。野心當然越大越好，但萬科的萬億計劃是要建立一個萬億規模的生態」。就在郁亮接過董事會主席的前一天，萬科在廣州以551億元拿下廣信房產旗下的拍賣資產，核心資產為位於廣州市核心區域16宗可開發土地。拿下廣信房產資產包后，萬科上半年拿地金額已達1152億元，超過碧桂園、保利等企業位居行業第一。從財報看，2017年上半年萬科銷售金額2771.8億元，同期萬科買地金額超過銷售額的41%。進取之心不可謂不激進，打破了萬科不成文規矩，「拿地資金占同期銷售額的三分之一」。易居研究院智庫研究總監嚴躍進認為，「股權之爭的風波解決以後，萬科確實需要發力，這樣就會帶來很多新的投資機會。如通過當前的土地併購能夠直接擴大可銷售規模。這體現了萬科步入郁亮時代后，對於企業擴張模式會有很多新的舉措，也體現了對於當前地產領域的新思考」。王石時代的「總的資產負債率不宜超過60%」暫被擱置。6月30日股東大會上，郁亮說，萬科股權紛爭中，公司業務多多少少受到了影響，因此感受到壓力。顯然，他要追回過去一年耽誤的時間。有接近萬科的人士對房地產報記者表示：「在深圳，萬科已經有了深圳捷運集團這一隱形的『地王』支持，未來可以說是不愁土地供給。而廣州萬科多年來在外圍區域擅長打鬥，市中心正急需土地資源補倉。若是尋找到優秀的合作夥伴分擔風險，廣信地塊這筆生意是雙贏的。」志在各條戰線NO.1被王石評價為「重劍無鋒」的郁亮，是不會沒有遠大目標的。萬科出資參與普洛斯的私有化交易，在Nesta Investment Houldings中所佔有限合夥權益為21.4%，就是一次精心的設計。7月14日下午，萬科A因重大事件開市起停牌。隨後消息傳出，財團包括萬科在內將以116億美元（約790億人民幣）收購新加坡物流地產巨頭普洛斯。當天下午萬科方面證實這一消息。對於本次交易，萬科表示，參與本次交易是萬科推進「城市配套服務商」戰略的重要舉措，有助於完善公司在物流地產領域的布局，強化市場領先地位，優化物流地產業務，進一步擴大影響力。郁亮對此表示，「萬科和普洛斯兩家優秀企業的聯盟建立，將有望在全球範圍內打造全新的商業發展模式，通過發揮雙方在各自專業領域形成的優勢，未來可在地產、物流、商業消費以及資產管理等領域構建全方位服務體系，從而建立起圍繞客戶和城市的生態系統。」萬科2014年以來圍繞「城市配套服務商」定位已拓展了商業、物流地產、長租公寓、教育、養老等新業務。自2015年6月與黑石集團成立物流企業以來，萬科一直在擴大倉儲業務。和黑石的合作，被業內認為是效仿普洛斯的「地產+基金」的模式。目前萬科已在北京、上海、廣州、杭州、武漢、成都等一線城市及核心二線城市布點。據2016年年報，萬科在去年購買了10個物流物業項目，計劃建築面積約99.1萬平方米。截至2016年底，萬科物流地產已獲取了18個項目，總建面約147萬平方米。據萬科方面透露，今年計劃再增加150萬平方米。物流地產的市場有多大，廣發證券的研報指出，在整體供不應求的狀態下，物流倉儲設施的空置率較低，並且租金水平逐年呈現穩定增長。從投資回報率來看，高標物流倉儲設施的收益率明顯高於其他商業類地產，目前一線城市物流地產收益率在6.5%~7%。萬科意欲成為物流地產的老大已經成為了路人皆知的事情。其實，萬科此前曾進行過一次與收購普洛斯相類似的資本運作。去年8月，萬科通過成立聯合收購平台一舉拿下了印力商業集團，進入國內商業地產運營商前三甲。郁亮曾在股東大會上表示，「未來成為第一也不是沒有可能。」獻計「1153供給模式」7月19日，郁亮接受新華社採訪，這是他去年接受人民日報採訪后，第二次公開闡述自己的住房策略。他提出了自己的「1153供給模式」設想，「即第一個層次的10%是針對最低收入保障人群，通過貨幣化補貼租金的方式解決居住問題。第二個層次的10%，是對科技人才、醫生、老師等人群，以及年輕公務員，以低租金的租賃房、共有產權房等形式解決居住問題。第三個層次的50%，是要提供可支付住宅，針對首次置業的年輕人，政府和開發商應當為他們提供買得起的房子。第四個層次的30%，是完全市場化、較為高端的商品房，這部分需求現實存在，不必過度干預。」「租售並舉一定是未來的趨勢」，萬科這兩年發力長租公寓，是看到了趨勢。第一大集中式長租公寓服務商是郁亮的目標之一。郁亮表示，北上廣深等城市住房租賃市場需求很大，萬科是少數幾個試水者之一，目前已經開辦長租公寓有1.2萬~1.8萬間，計劃今年做到10萬間。「目前萬科做法是整體租下一些閑置房源，如農民房、工廠房，然後再改造。從閑置空置資產到村鎮集體資產，到經營不佳的轉讓資產，都將成為萬科獲取項目的方式。萬科有自己的投資標準以及市場化的運作方式，將大力關注公寓屬性土地出讓，或會和其他企業聯合拿地。」一位萬科人士對房地產報記者說。萬科的泊寓計劃，就是至2018年拓展45萬間房源，預計年租金收入94億元，遠期規劃則計劃提供100萬套公寓，年收入達到155億元，為一半以上城市新進入者提供長期租住空間及服務。事實上，長租公寓能產生穩定的租金收入，可帶來可觀的現金流，而且較易實現資產證券化，便於後期進行資本運作。同時，還能為房企的住宅開發業務儲備客戶、提前鎖定客戶。對於發展租賃市場，郁亮也提出自己的反向思考，深看也是一份政策建議，「從政策看，目前的租金回報率在1%~2%之間，這導致大家賠本賺吆喝；再者，長租房如何解決住戶子女的教育也是重要問題，如果長租不能解決小孩上學，那吸引力就會大打折扣。這些都需要進行『制度性』的探索和破解，否則租售並舉解決居住問題就會成為空話。」在地產同行紛紛預期政策和行業走勢，以及普遍感到很難做的當下，郁亮有兩個觀念、觀點值得學習。對於市場，郁亮堅稱要向農民學習「種好地」，「未來如果樓市不可預測，那萬科只能更好地服務客戶」。對於難的這個問題，郁亮說，覺得很難，是因為沒有想過，去想總有辦法。「因為我們所做的事情，沒有一個是我們獨一無二的，前人沒有干過的事情，都可以學習。當你認識到問題，能找到老師，我覺得一定能解決。」時值房地產報創刊25周年，將在北京隆重舉行「房地產界榮譽殿堂暨房地產報創刊25周年慶典活動」。活動內容包括專版報道、論壇演講、項目推介、智庫服務、彙編資料、視頻節目及全媒體傳播等等。此次活動還將評選出「房地產界改革創新25年榮譽殿堂 ·典範項目、典範企業、榮譽人物」。期待您的關注和參與！