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2017開年，限購政策調控下，濟南市房價趨於穩定，當然房價不會降下去已經是大家的共識，但是剛需一族該買還是得買，那麼買新房還是二手房，選擇分析需要哪些環節及注意事項。一、看地段-選購分區域首先我們需要明確市中區、歷下區、高新區的現房即二手房，價位都偏高，槐蔭區、天橋區價格稍低。新房的選擇上基本也是這個規律，地段好的價位都偏高，如果是資金緊張的剛需一族，可以考慮天橋區、槐蔭區和高新區偏東一些的位置。但是就全市規劃來看，東部片區為經濟政治的新重點，各類文旅項目也在東部興建。當然西部也有龐麥隆、宜家等大型賣場配建；而城市建設將北跨，建設天橋區。其實不管新房二手房，區域地段都是自己最先考慮的問題根據自己的資金和財力考慮是在繁華地段買，還是在偏一點（便宜點）的地方買。濟南落戶需要90平，自己需要落戶嗎？這套房源是改善型的大房子還是剛需的落戶房。還需要考慮距離工作地點的距離，當然工作會換，也不能因為一份工作就敲定一套房源。如果家裡有老人小孩，還需要考慮距離醫院、學校等地的距離。基本選房需要考慮以下四點：二、看財力-資金規劃確定個人大概可以貸款的最高額度：商業貸款：按現行政策規定，單筆貸款無最高限額，但需根據借款人每月還款能力進行測算確定，並且不超過總房價的70%。其中按還款能力計算可貸額度公式如下：例如：月收入1萬元，月生活開支3000，貸款20年，按基準利率4.90%，用房貸計算器(等額本息)計算得出，貸款1萬元的月還款額為65.44元。可貸款額度=（10000-3000）/65.44=106.96萬元2.買一套二手房，除了房款(首付)外，還要考慮稅費、物業管理費、中介費（二手房支出）、裝修費用等。三、實勘-看房選房1.選房根據資金和初步選房區域的劃定，我們就可以來選房了。一是新房，二是二手房。新房：主看開發商及周邊配套和發展規劃，建議選擇品質開發商及優質物業的樓盤。選房時確定好周邊學校配套等比較重要，因為一般家庭都涉及孩子入學。再就是前面提到過的醫院，這類基礎設施需要了解好。之後要考慮道路暢通與否，如藍翔路道路坎坷，多年坑窪不平，積水連片，給市民出行造成很大的影響。二手房：房源一般為兩種，一種是通過中介門店找房，告訴置業顧問你的購房預算，讓他們幫你查價格，看戶型，現場實地考察等。另一種是在網上選房，選房的時候要注意檢查房源圖片有無漏洞、價格是否有較大的偏差。有一些房產網站用低價假房源吸引客戶上門，再推薦其他房源。2.看房看房是指實地考察房屋的情況，包括房屋的樓層、戶型、朝向、採光、面積、層高、裝修等房屋本身的情況，也包括房屋周邊和小區的情況，比如：位置、生活配套、小區綠化、周邊交通、物業管理等。新房的話，很多大型房地產網站都有看房驗房的公益活動，可以跟團。二手房的話，一般置業顧問會跟隨看房並介紹，方便查看。四、簽約付款1.簽約新房簽約：①仔細閱讀合同內容；②認準簽約主體，即確認企業名稱與營業執照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。③對付款方式及面積差異的處理及解決等一定看清楚，避免糾紛。二手房簽約：是個人對個人的交易①需確認房屋沒有查封、抵押等風險；②確人產權人身份證和房產證一致；③確認房產證共有人同事出席，如果沒有到場參與簽約，則必須提供公證委託書。④房子若有租客，可以要求承租人提供放棄購買證明，因為承租人有優先購買權。2.付款不管首付款、尾款還是物業保證金，一定不要直接把錢給賣家，一定要做資金監管。資金監管相當於房產界的支付寶，房子過戶到手，資金才會解凍給賣家。如果是全款買房，這個環節則比較簡單。貸款的話，又分商業貸款、公積金貸款和組合貸，一般來說商業貸款最快，組合貸款最慢。貸款的話需要弄清楚貸款的條件，個人徵信有沒有污點、收入證明夠不夠、房屋年齡有沒有太老等。五、過戶及物業交割1.過戶房屋繳稅後就可以辦理過戶，過戶是去各區住建委或不動產登記中心辦理。跟繳稅一樣，各區辦理規定不一，有的需要預約，有的不需要。2.物業交割物業交割是全款買房的最後一步了，交割完畢，房屋的產權和房屋本身都交割歸屬完畢。物業交割包括以下幾項：水、電、燃氣、供暖費、物業費、有線電視費、戶口遷出情況等。