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太古地產內地四大商場表現搶眼，零售銷售額分別環比增長13%、7%、69%及47%。文 | 頭條君（Dtoutiao）「2017年上半年股東應占綜合溢利為147.63億港元，而2016年上半年則為53.34億港元。」打開太古地產2017半年成績單，高達176.78%凈利增幅成為最大亮點。 按照8月17日太古地產發布的公告，出現上述情況的一大關鍵原因是期內投資物業估值的大幅提升。 撇除該因素，太古地產來自物業投資的基本溢利上升10%，主要由於香港辦公樓及住宅物業、美國物業及內地零售物業的收入增加，以及財務支出凈額減少。 與凈利保持同步節奏的是太古地產上半年總收入的增長。公告顯示，2017上半年，公司總收入達115.25億港元，較2016年同期的78.89億港元上漲46.15%。 ▲ 太古地產2017上半年收入構成表（資料來源：企業年報） 其中，上半年的租金收入總額為55.55億港元，而2016年上半年為53.67億港元，二者基本持平。 儘管如此，細究租金背後各大商場的表現，不難發現，內地表現整體優於香港，除剛開業的上海興業太古匯外，其餘四項目商場銷售額普漲。 或對上述成績「不滿意」，在零售市場（特別是香港）逐步回暖當下，太古地產正在全國跳起調整舞步，包括內地項目的品牌更換、香港太古坊重建等招式。 「我們將繼續優化租戶組合以吸引更多消費者，預料2017下半年（香港）的零售租金收入將受到持續進行的租戶組合調整所影響。」太古地產於公告中指出。01半年收租55.55億港元 太古地產2017上半年收入構成表顯示，公司報告期內的物業投資總收入為56.16億港元，除去6.1億港元其他收入，由辦公樓、零售物業及住宅構成的租金收入總額為55.55億港元。 分區域看，香港的辦公樓及零售物業的租金收入總額穩定，而住宅物業的租金收入總額有所增加。 今年上半年香港辦公樓物業組合租金收入總額為28.2億港元，較2016年同期上升500萬港元。 然而，由於太古坊重建，和域大廈及康和大廈的租金收入總額減少，而太古城中心第三期亦由於2016年年底出讓十層樓面，導致太古城中心租金收入總額下降。 截至今年六月三十日，太古地產香港辦公樓物業組合的租用率為99%。 零售物業方面，太古地產香港已落成的零售物業組合樓面面積合共為280萬平方呎，主要包括太古廣場購物商場、太古城的太古城中心和東涌的東薈城名店倉。各商場由太古地產全資擁有（除集團持有20%權益的東薈城名店倉外）及管理。 於2017上半年，集團香港零售物業的應占租金收入總額13.48億港元，估值為532.58億港元，其中太古地產應占權益為港幣465.41億港元。 此外，隨著香港零售業回暖，太古廣場購物商場及東薈城名店倉零售銷售額較上年同期有輕微增長，而太古城中心的零售銷售額則因租戶組合改變，部分商鋪在租戶交替期間空置而下跌。 回到內地，今年上半年，太古地產投資物業應占租金收入總額合15.31億港元。截至6月30日，內地投資物業估值為649.5億港元，其中太古地產應占權益為港幣451.37億港元。 具體看，太古地產期內大陸零售物業組合的租金收入9.06億港元。以人民幣計，相較於年同期上升13%。 ▲ 太古地產內地五項目2017上半年運營情況（資料來源：企業年報） 上圖可看到，太古地產內地落子的五大項目整體租用率維持在90%以上。頭條君從半年報了解到，除北京頤堤港和上海興業太古匯未有介紹外，廣州太古匯、北京三里屯太古里及成都遠洋太古里的租金收入都有上升。 另值得一提的是，廣州太古匯、三里屯太古里、頤堤港及成都遠洋太古里半年零售銷售額均環比出現上漲，增幅分別為13%、7%、69%及47%。其中，廣州太古匯更是連續18個季度保持增長。 ▲ 廣州太古匯連續18個季度零售銷售額同比增長（資料來源：企業年報）02太古地產調整舞步雖說股東應占凈利由於投資物業價值重估增速「驚人」，但在零售市場回暖的現狀下，整個太古地產的租金收入卻未見相應的大漲，特別是香港投資物業。 查閱太古地產半年報，頭條君了解到，在已經開始的下半年報告期內，公司在香港租約期滿的辦公樓和零售租戶分別占租金收入總額的3.5%及9.7%。對應的2018年，上述比例分別為13.8%和34.8%。 ▲ 太古地產香港辦公樓、零售租約期滿概括（資料來源：企業年報） 這會給太古地產的租金收入帶來持續且不可避免的影響。「我們將繼續優化租戶組合以吸引更多消費者。」為降低這種負面效應，太古地產給出如此對策。 優化現有項目的租戶組合外，太古地產使出的另一招數則是太古坊重建計劃。據悉，第一期包括將常盛大廈重建為一座樓高四十八層（建於兩層地庫之上）、總樓面面積約102萬平方呎的甲級辦公樓。該項目正在進行上蓋工程，預期將於2018落成。 第二期包括將康和大廈及和域大廈重建為一座總樓面面積約100萬平方呎的辦公樓。和域大廈已展開拆卸工程，而康和大廈將於今年第三季開始拆卸。重建計劃預期將於2021或2022年完成。 可以看到，太古坊完成重建后，可以極大補充太古地產在香港的寫字樓供應量。在當前市場供不應求的情況下，無疑為其辦公樓的租金收入提供了一大保障。 另一方面，雖然內地四大項目的租金表現整體好於香港，但在瞬息萬變的市場，停滯不前必定會被市場潮流，被競爭對手甩開距離。因為，為了保持商場的生命力，太古地產從未停止過對內地商場的調整舞步，廣州太古匯便是最好案例。 「2017將繼續深化，過去的五年太古匯在很多地方做了不同的改變，但還需要深化每一個方面，比如市場推廣及服務、品牌調整，以及現有一些品牌的重新裝修等。」今年年初，太古匯（廣州）發展有限公司總經理隋頌偉接受贏商網專訪時透露。 此外，談到品牌調整之路，廣州太古匯還向贏商網提供了這樣一組數據。「2014至2016年，每年引進的新品牌分別為38個、16個及17個，其中首入廣州的品牌分別為21個、11個、9個。」 其他項目上，據三里屯太古里官方提供的信息，截至2017年4月底，新開店15家，含2016年簽約品牌。在此基礎上，今年該商場還將擇優引進更多有創意的新品牌，包括在概念上、形象上，或者獨具風格的旗艦店等。 而成都遠洋太古里從今年年初至今也一直有新品牌入場，且以國際大牌為主，其中包括奢侈品牌Delvaux進駐成都遠洋太古里、輕奢品牌QUEEMI、Rivieras等，以及餐飲代表風靡美國的顏值冰淇淋Emack&Bolio』s及蘇坦·中東料理。 的確，這些調整的舞步短期內都會影響太古地產的租金收入，但從長期來看，這是保持業績增長的不二之選，也是保持這些物業增值的必要手段。商業地產頭條原創報道轉載授權，請聯繫頭條君