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本周六（9月23日）上午10點淘房志創始人顧洪波將舉辦一場精彩講座全面解析深圳這座奇點城市裡的板塊輪動現象感興趣的朋友可立即掃描上方二維碼報名搶票！本文是任志強8月份的內部演講稿，原文標題是《房地產可能的發展趨勢》，他認為，房地產不可能會發生根本性變化。鑒於內容太長太專業，淘房君特意精簡併提取了重點，供大家參考。1房地產絕不會出現泡沫、崩盤任總覺得的房地產不是完全的市場化，原因是我們現在的房地產市場是不允許隨便交易的，也不允許隨便定價。比如說阿里巴巴，比如說騰訊，剛一開始的時候，上市的時候，並不是說利潤很高，比如說京東，可能還虧損。但是他的交易額足以讓投資者認為你在市場上能站得住。任總很肯定的說，絕不會會出現泡沫、崩盤，有政府信用在，不讓你交易，既不能買，又不能賣，你往哪跌？說日本都出現經濟泡沫了，出現房地產泡沫了，在不會。因為日本人從來不敢像一樣，每隔一年、每隔一段時間，每到出現問題的時候就給你調控。2限制定價的時候，實際上是給了你很多便宜任總舉了一個例子，深圳的一個豪宅項目，說是十二萬塊錢，結果秒殺。這說明政府在限制定價的時候，實際上是給了你很多便宜。北京八月初批了三個項目，每個項目大約都是九萬多塊一平米，買的人多的不得了，大家拚命去搶。為什麼搶呢，說九萬多塊錢真貴呀，錯了，原來那項目準備賣十四萬塊錢啊，現在政府給你壓價壓了好幾萬了，你還不趕緊買。所以那三個項目一天時間就搶光了。任總認為，一旦搖號這個政策出現，這個城市一定是供不應求，十個人搖一個號只能有一個人買。如果市場沒有人買這個東西你要搖號要幹嘛呀，搖號就是告訴你這個東西是有人搶的東西，你要趕緊去搶。你要不先搶的話，你連搖號的資格都沒有，搖號的概念就是你得去搶這東西。3停在城鎮化的第三步，無法形成城市圈！城鎮化的發展過程分為四步。第一步是農民變成城市人。第二步呢，是小城市往大城市跑。任總說我們卡在第三步，就是大城市往郊區跑，因為土地不私有化。所以無法到達第四步：城市圈。比爾蓋茨可以，他可以把矽谷變成他的小鎮，一條街上有半條街是屬於他的房子。於是他就把學校、幼稚園、醫生各種東西都配到那個城鎮里，所以才有了第四個部分，叫城市圈或叫城市群。但為什麼沒有呢，因為土地不私有化，你不能轉移，因此造成一個結果就是公共資源配置只向城市配置。那麼大家為什麼要到城市買房呢，道理很簡單，因為公共資源都在城市，學校啊，教育啊，醫療啊，所以才有學區房啊等等其他說法。4房地產基金可以享受城市化紅利為什麼大多數國家裡頭沒有人去炒房子？通過房地產基金這種金融制度，可以使沒買房的人，分享因為房地產而產生的城市化紅利。這種基金在世界國家大部分都是免稅的，還有一種比較低的成本，告訴你通過城市化的紅利你可以分享到房子里的收益。但是你不用冒險或專門去買房子，那就不會形成單獨房子的炒作權。5租售同權不會產生真正的變化租售同權的二個問題：1、必須用普遍的、不是競爭地價的方式，去減免地價的方式去建立，才有可能。2、稅後租賃的房子要給稅後優惠。租售同權的房源從哪來？馮侖講了個笑話，我聽著挺有意思。說老婆是用來生孩子的，那是不是老婆除了生孩子就沒有其他功能了，換句話說不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡覺了嗎，這意思就是說在我們的市場中也有這樣的問題。任總進一步解釋，租金回報率並不是像某些經濟學家計算的那樣，很低很低。社會租賃化如果不能確立的話，我們的市場建不了長效機制，也不會發生真正的改變。你只付了30%的首付，后余的錢你是用20年甚至30年以後的一塊錢來還今天的一塊錢，你們按今天計算，再往十年倒退，十年以前的一塊錢在今天值多少錢呢，兩毛三分錢。你如果把二十年以後的一塊錢拿到今天來賣，20年以後你只花兩毛三分錢就夠，加上利息不到五毛錢，你還賺了。6今年是房價歷史上最高的一年任總又放炮了：今年是房價歷史上最高的一年，因為土地價格也在不斷上漲。你們可以看看今年我們住宅價格的上漲，住宅價格連續上漲，由5900上到6200，這是平均數情況，漲的快不快，還在繼續上漲。任總依然不承認的房價很高，因為只公布了70個城市的數據，650個城市裡70個只是個少量數，大部分房價沒那麼高。我們全國有多少個城市啊，657個城市，所以這四個城市的房價老被所有的媒體當作房價的標準，其實不是房價的標準，其實我們看看二線和三線就會發現，三線城市實際的情況還很低。如果我們只計算三線城市的話，一般地市級以下這些城市的房價，在今天來看，大概只有平均不到四千塊錢。7地價和房價的關係全國的平均房價7922塊錢，和我們的6444中間大概1500塊錢的差價，不夠自己蓋房子的。為什麼平均房價只有七千多呢？是因為原來的地價低，現在賣的房子是原來的地價。那麼現在的地價意味著什麼呢?你們認為會漲價嗎？傻瓜都知道。8房地產如果快速下行，政策就有可能調整任總重要判斷：房地產如果快速下行了，投資增長經濟增長就很有問題。政策就有可能調整，讓它適度地回來，而現在已經出現了下行。房地產有四最，第一個叫見效最快，電影也就幾十個億的事，比不上房地產。第二個是總量最大，任總說一手房大概有12萬億，二手房大概七萬多億，整體的大概三萬多億。房地產產生的交易額大概相當於十三億人吃的三倍。9調控造成需求大任總又真相了，他說房地產需求大，往往是因為調控政策造成的。為什麼調控造成需求大呢？因為調控造成里老說你得排隊，排一年的分攢夠一年的資格。於是有一個特殊情況，別的國家消費都是一個斜坡，因為它今天有了今天就漲。不是，是台階似的，突然一批人具備了購買資格，嘩得沖了上來，因為它不是一天一天具備的。你是三月份下的命令，它明年三月份突然一下子具備資格了。10房地產對來說還是一個巨大的支撐條件今年上半年房地產產生的稅收是財政的兩倍到三倍，增速啊不是總量！任總認為，房地產對來說還是一個巨大的支撐條件，他不行的時候你得調。就像夜壺，尿急的時候就得拿出來用用。另外一個就是財政支撐，今年到上半年為止，我們的契稅增長了百分之二十三點幾，我們的土地增值稅增長率百分之二十多。換句話說現在的今年上半年房地產產生的稅收是財政的兩倍到三倍，增速啊不是總量！比如它增長百分之十我就增長百分之二十，我們是兩倍多。11想獲得深圳的資源就得承受深圳的房價！你想獲得深圳的資源你就得承受深圳的房價，因為換個城市你就無法享受這些資源。最重要的是資源分配，我們說的學區啊商住啊亂七八糟的一大堆所有的微觀決定的是資源分配。資源分配是什麼呢，就是你想獲得北京的資源你就得買北京的房子，承受北京的房價，你想獲得深圳的資源你就得承受深圳的房價，你想到上海來，對不起你得承受上海的房價。否則的話，你沒有辦法分配到這些城市所獲得的資源。它獨有，換個地方去你拿不到，這些影響力都很大。12房地產沒有泡沫！任總認為永遠不會發生變化的有兩個，第一個就是城市化進程，凡是出現房地產泡沫的大部分應該是百分之七十城市化率以後出現的。第二個就是市場資源。這個城市化進程在嚴格的來說按戶籍來說也就是四十，日本發生泡沫的時候是七十二點多。所以通常我們還沒有看到哪一個國家，城市化率在百分之五十左右，或者在七十以下的階段里出現過房地產泡沫。13未來窮人拚命跑往大城市！任總說未來窮人還是會往大城市跑，不會因為你政策的調整它就變，拚命跑。擁有資源的城市人口在急劇的增加和加劇。南陽它就是個地級市上千萬人口，比深圳的常住人口還多。它忍不住了它就往外跑，還有阜陽啊等等的一大堆。那這兩者之間看出來的情況是什麼呢？就是沒有資源的城市難以留住人口和吸引人口，而擁有大量資源的城市就拚命地吸納人口。14今年的房地產市場是最好的一年！任總非常有信心：今年的房地產市場，仍然是歷史上最好的一年，不管他是怎麼的調控，它還是最好的一年。銷售面積也是歷史上最高峰，那麼今年我就算，7月份以後每個月下降了兩個點，二七一十四，還剩五個月，每個月平均下降兩個點的話，我們還有百分之四的增長。即使我們還剩百分之零點五的增長，也就告訴你今年是有房地產以來歷史上最好的一年。比去年還好。15的個貸沒風險！任總甚至說的個貸沒風險，當上銀行行長也會這麼說！1、一手房，大概只有百分之二十二的佔比。2、第二類是二手房，大概百分之四十幾。3、第三類是以房子抵押信貸的，沒有買房子，和房地產沒關係。第三類是有風險的，雖然是以房子抵押信貸的，但是這錢沒有買房子，這錢比如說用於干工業，但是小資本家是用住房作為抵押去的。很多人不知道這一部分把他計算到個貸裡頭，錯了，它和房地產沒關係。因為它抵押的錢是用於干工業干商業干其他東西了，這一部分佔的比例很大，大概約有五六萬億。這一部分是有風險的，但是它和房地產沒關係。16商品房沒有拉大貧富差距央改房已購公房都是房改房，這些房改房是佔比例第二的，而房改房都是因為房價上漲發了財的。所以讓那些窮人或者過去沒有發財的人因此而降低了貧富差別的差距。他們不是因此變窮了，而是因此變富了。17現在的特點是逆向調控因此我們現在的特點是逆向調控。人向大城市集中的時候我們地向小城市減，然後造成結果就是好的壓壞的救。我們看看鋼材是不是這樣，鋁材是不是這樣，所有的幾乎都是這樣。所以這就是一個特點，不僅僅是在房地產。18目前很難實現真正的市場化真正實現市場化，第一個是土地問題，不改變土地政策難以實現長效機制，什麼都是白搭，第二個是如果戶籍制度不改，稅收制度不改變，我們很難實現真正的市場化。原文鏈接在此：房地產可能的發展趨勢｜任志強8月演講文字版本周六（9月23日）上午10點淘房志創始人顧洪波將舉辦一場精彩講座全面解析深圳樓市的未來走勢感興趣的朋友可立即掃碼報名搶票！歡迎關注深圳極具思想力地產新媒體深圳淘房志，挖掘深圳樓市機會，分享粵港澳大灣區紅利。