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萬科一貫不走尋常路,放棄傳統寫字樓模式,將住宅領域積累的產品優勢與物業服務優勢延伸到寫字樓產品,開發低密度特色寫字樓-萬科VMO：每棟商務別墅的面積為500-1200平米，每套贈送250-750平米的採光地下空間，配3-6個停車位；VMO的花園廣場由三棟5層的辦公建築組成，大堂雙層挑高，標準層面積達2100-3000平方米，空間可塑性強，內部分割，總價相對較低。 設計理念：最大化利用場地與周邊自然環境，創造「生態辦公」「綠色辦公」的新環境商務辦公，萬科集團內部的產品代號為：【商墅】商業產權和居住產權的限制無法實現住宅的多元化使用.如何才能兩全其美？市場什麼樣的產品打破兩種限制？商墅的出現，將商業、居住、辦公多功能融合，真正實現產品的創新性.商墅將成為未來商業地產的潮流產品.商墅：商業產權下的功能和空間多元化組合。商墅一般規劃為三至五層，一至二層做商業性質使用，三至五層做居家別墅性質使用.分層規劃，達到動靜分離效果；多功能使用，是商業也是別墅；空間組合靈活，隨意變換，滿足多元化需求.別墅規劃類別舉例：用於居家：三層客廳、廚房，四層、五層為卧室；用於投資：從三層到五層可以隔出多間單身公寓。商業規劃類別舉例：一層商鋪，二層辦公室；一層、二層均為辦公室。商墅案例研究永建商墅案例一永建頂尚是廈門永建房地產有限公司繼城立方、雍景灣之後，又一「創意小戶型」力作.項目規劃產品主要有三類：SOHO、摩天輪小兩房、商墅.商墅產品規劃計算產權面積110㎡，實際享用面積約180㎡；每層面積約40平米；每層挑高3.6米；贈送地面停車位；商墅產品規劃--一層每套商墅贈送地面停車位一層可以當做商鋪，用於出租，也可自主經營.一樓的店面：進深約10米，面寬約4米，挑高3.6米；二層規劃有會客廳，辦公區，靈活多變.三層規劃廚房、餐廳、客廳，上班，回家如此近距離.四層規劃次卧、兒童房，緊湊精緻.五層規劃主卧、空中露台，盡享受私密空間.商墅產品優劣勢剖析永建商墅的優劣勢並存。商墅以其稀缺性和獨特性搶佔市場眼球.商墅產品優劣勢剖析永建商墅的優劣勢並存。但其私密性較差，規劃缺陷存在，後續的經營管理尚未成熟.商墅案例二BOVO商墅BOVO商墅項目是低碳理念和低碳經濟的標誌性案例.BOVO商墅位於江蘇崑山花橋國際商務城商務綜合區，毗鄰上海安亭新鎮，離上海市中心20公里。區位定位：花橋打造成為「國際、科技、生態、人文、宜居」的現代化低碳商務城；區位優勢：疊加「上海的區位優勢、江蘇的政策優勢、崑山的成本優勢」BOVO商墅--規劃項目規劃為商務辦公區、獨立辦公區和配套設施服務區三大分區.項目規模：佔地250餘畝，總建築面積達28萬平方米；共68棟，每棟3層；主力戶型：200-300㎡，總價300-600萬元；投資商：香港大光集團；開發商：崑山大鴻運房地產開發公司；建築設計單位：德國FTA設計公司；景觀設計單位：香港CKC設計；項目分區：總體規劃為3大區域，即商務辦公區、獨立辦公區和配套設施服務區；項目配比：15萬平方米的商務辦公樓宇群、8萬平方米的低密度總部辦公區域、2萬平方米的SOHO辦公區域及3萬平方米的商務配套區域。商務配套主要包括：多功能會議室，咖啡吧，健身房，瑜伽館，撞球室，洗衣房，便利店BOVO商墅--特色A戶型一層.A戶型二層.A戶型三層.BOVO商墅憑藉超大贈送面積、靈動空間，獲得客戶青睞.商墅案例三匯領商墅處於三大主題樂園的中心點，均不超過3分鐘車程，其中距離迪士尼樂園最近，僅1公里.區域定位：上海金融中心和航運中心；項目定位：公司註冊＋花園式辦公＋頂級私人別墅概念；匯領商墅--規劃匯領商墅是集辦公、住宅、餐飲等一體的綜合性項目.項目規模：佔地6.67萬㎡，總建築面積達3.4萬㎡；共68棟別墅辦公樓，每棟3層；一棟綜合樓（配套項目）；主力戶型：436-460㎡，一層高度3米，2層高度3.2米，三層高度3.4米；匯領商墅--特色項目屬商業產權，每棟房子均可以註冊公司，每棟建築均可獨立冠名.匯領商墅--戶型戶型大，功能多，空間靈動多變，是商業也是別墅.案例總結案例表明，規劃商墅產品，需要考慮項目區位環境，且需要呈現創新獨特性，才能得到市場的認可.案例共同點BOVO商墅、匯領商墅借鑒之處主要表現為三個部分：整體規劃、產品規劃、功能設定.商墅的價值點主要體現在：功能豐富性、市場稀缺性、空間創意性、品牌塑造性、市場抗跌性.1、功能豐富性：集商業、辦公、休閑多種功能於一體。2、市場稀缺性：商業地產主要表現為商鋪、寫字樓、購物中心等，集合商業和別墅的性質產品是現有產品的升級版，市場稀缺。3、空間創意性：建築形狀各異，建築外立面新興材質，內部空間靈動變換。4、品牌塑造性：對開發商而言，創新產品不僅促進銷售，獲取更多利潤，更重要的是對開發商的品牌塑造起到很關鍵作用。5、市場抗跌性：在住宅市場限購、限貸的政策下，商業地產不受限制，有效抵禦通貨膨脹。商墅——將成為未來商業地產的主流產品