長租公寓背後不為人知的“欺詐”行為

近期剛喬遷新家的小編，明顯感受到租金上漲的整整惡意。2015年在深圳福田市民中心附近的壹居室，大概價格是4000元上下，優質的房源可能接近4500元，但直到了去年同地段的房源已經達到了5000-5500元，甚至部分房源目前已經漲至7000元以上。

有數據顯示：深圳有八成人口都在租房，深圳2000萬的實際管理人口中，80%的人群租房居住；1041萬套存量住房中，70%長期處於租賃狀態。目前，深圳租賃人口和租賃住房占比已成為全世界最大的住房租賃占比城市。抽樣調查顯示，超過半數流動人口在流入地居住高達五年以上。深圳高昂的房價，令大多數流動人口選擇了租房，在不斷擴大的租客規模中，他們對生活品質、居住環境要求不斷提升，租賃市場也在悄然發生著改變。粗略估算，深圳的租房市場規模已經達到1000億元以上。

長租公寓，對於許多在壹線城市拼搏奮鬥的年輕人們，壹點都不陌生。網絡上的大量虛假房源信息、遇到好房卻是“天價”難以接受，讓每位初出茅廬的年輕人都深受打擊。此時，長租公寓漸漸映入了這群新興租客的眼球，如果妳是壹名對房屋裝修、環境、設施具有壹定要求的品質型租客，同時又想找到真實又可長期穩定租住的房源，它就是相對省心方便的選擇。自如，目前國內較大的長租公寓品牌，2011年，自如CEO熊林，在北京經歷的房源參差不齊的九九八十壹難，萌生了自己要改變大學生畢業後租住環境的問題，自如便在當時應運而生。經過6年的規模化快速發展，自如在全國北京、上海、深圳、杭州、南京五城累計居住的自如客數量已經超過100萬人，累計管理房源數量40萬間，服務超15萬業主。伴隨著行業的急速發展，市場競爭越來越大，大部分平臺為了在市場中快速占據自己的高地，很可能就會有惡性競爭和不良的負面新聞出現。

近期房租的快速上漲，將長租公寓推到了風口浪尖

壹線城市目前的房屋大部分是存量市場，房源總數有限，在長租公寓發展急速，競爭激烈的情況下，中介往往會通過擡高租金來搶房源，還可能誘導房主擡價或者形成“競價”。特別是在資本大量介入長租公寓市場的情況下，機構之間“跑馬圈地”現象尤為突出。自如通過A輪融資40億元，估值超200億元。雖然自如公寓CEO熊林多次強調，自如會盡量克制對快速擴張的追求。但行動上，每年近100%的高速擴張還是來了。同年4月初，北京多部門聯合懲戒哄擡房租行為，多個中介公司牽涉其中。自如也在其列。大興某中介人士透露，去年底，自如通過鏈家租賃平臺進行了壹次大規模搶占房源的動作，為了達到房源數量，不論房源價格是否合理只要能簽馬上拿下。這種不計成本的簽約，直接導致區域租金短期內過快上漲的結果。

長租公寓背後的金融秘密
原我愛我家副總裁胡景暉的離職真相，炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源的言論引爆網絡，掀起全社會對房租上漲的大討論，人們紛紛感嘆，這幫中介太有錢了，完全是不計成本的擴張，燒錢換市場。

但是很少有人知道，這些人的錢是哪來的，其奧秘就隱藏在胡景暉在媒體發布會的壹句話上，“我說了長租公寓爆倉，壹定比P2P暴雷更厲害，這個壹點也沒錯。”

即使壹個實體行業再這麽不計成本的擴張，也不至於壹夜間突然全部歸零，可以認為是虧損，但不能說它是爆倉。為什麽會將壹個實體行業和爆倉扯上關系呢？雖然長租公寓屬於壹個服務行業，與金融扯不上關系，但最近市場上大部分的長租公寓，打著“押壹付壹”、“壓零付壹”的方式吸引大量租客，租客在簽下合同後會發現，房租變成了還款，簽訂的是壹份貸款合同，第三方機構幫租客交了壹年的房租給長租公寓，然後租客在按月付方式外加部分服務費的形式還款給第三方機構，由於缺少法律監管問題，大量的資金握在了長租公寓平臺上，平臺為了目前的規模擴張，搶占市場，毫無顧慮出租周期及盈利問題，將大量的資金投入房源采集，以高出市場的價格拿下房源，與業主簽下3-5年的合同，但其實這種資金的運轉模式實際上就是變相的P2P。這些長租公寓涉嫌利用法律盲區侵犯租客和房東的權益，以空手套白狼的形式套取大量貸款資金用於自身發展，把風險轉移給房東和租客以及全社會，而把所有的利益留給自己，這些長租公寓如果經營不善，盈虧不平衡，流動性資金不足，真的可能壹夜爆倉，從而引發劇烈的社會動蕩。

杭州長租公寓“爆倉”，“租房貸”暴雷的預警信號
據近日報道介紹，杭州壹家長租公寓—鼎寓，破產迅速上了頭條，揭露了“租房貸”不為人知的秘密。杭州的長租公寓運營企業鼎家科技突然宣布，因經營不善，出現資金鏈斷裂，目前已經被安排進入破產清算程序。鼎家科技的發展模式簡單總結就是“拿房-出租-融資-再拿房”，這種模式給鼎家科技的飛速發展提供了足夠的資金來源，截至2017年底已擁有4000名住戶以上了，如今鼎家發生了破產無力賠償，最大的受害者就是這4000名租客，由於與第三方簽訂了貸款合同，不僅拿不到先行支付的押金，還要按月還款給網貸平臺，收不到房租的業主也逐漸會收回房子，這4000名租客接下來還要面臨更多問題，例如重新找房、搬家、調整生活節奏等。

如果政府不加以重視，提高行業標準，制定相關資金監管的法律法規，未來可能受害的就不單單是壹少部分人了，可能40萬戶甚至更多的乃至上百萬人數的租戶深陷“租房貸”，導致被趕出家門流離失所，最後將導致整個社會的經濟以及民生大亂。

美國版的碧桂園

國內長租公寓平臺的發展模式，傳統的收房再裝修出租，周期實在太長了，如果沒有強大的流動性資金支持，很難保持資產負債和經營收入的平衡。雖然國外的長租公寓行業也是競爭激烈，但各平臺都在謀求經營和服務上的創新。

圖片來源：e投睿eToro 數據截止於2018年8月31日

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例如，Mid-Amercica Apartment(MAA)目前管理的公寓數量已經占據全美第壹，壹直保持著穩定的高水平入住率和良性的租金增長。

通過並購、收購、新的開發、重建實現更有效的規模發展，不僅做到成交周期短，不會影響市場供需問題、銷售價格的惡性競爭，同時降低物業管理的成本，提高收益率和運營效率。除了進行常規的保養和維護外，針對收購後的老舊物業或公寓社區，MAA會進行大規模的室內改造升級，保證內部居住環境的高品質和人性化空間設計，在社區外部景觀和便利設施上做了明顯的優化和升級改善，提升社區的居住品質水平，滿足客戶對於周邊環境的要求。這種做法，顯著性的提高了原有物業的資產價值，使得住戶更能接受租金的上漲，對比國內目前各大長租公寓為了搶占市場，快速和業主成交房源，瘋狂提高單套房子的租金價格的做法，明顯更看好前者的發展前景。
對於目前國內的公寓平臺來說，在搶占市場份額高地的同時，不要忘了緩壹緩，沈澱挖掘問題，提高服務品質，關註企業自身現金流，防止由於擴張過度，資金流跟不上企業發展的速度，從而導致“暴雷”再次發生，逐步重構了長租公寓的資金循環，從而解決長租公寓企業面臨的階段性困境。