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2021/12/25
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房客承租房屋居住，最盼望的是能租到舒適的房子，以讓每日辛勤工作的自己獲得休息或享受家庭樂趣。
然而一旦不小心承租到了有嚴重瑕疵的房屋（例如租屋噪音太大、租屋菸味太重、房東隱瞞肉水、甚至蚊蟲過多等等的狀況），覺得不適合居住的話，該如何是好呢？
如何要求房東改善？房客可以自己修嗎？可以提前解約退租嗎（也就是提前終止租約）？又該如何解除租賃契約呢？
面對惱人的租屋糾紛該怎麼辦呢，就讓厝邊好律師來解惑。
※租屋漏水、噪音，房客可要求房東改善；或房客自己修再從租金中扣抵或要求房東償還代墊費用：
考量房東主要是以出租房屋供房客居住，以賺取租金收益，因此房東在民法的設定上，是被預期有提供「完善的租賃物」的義務。
既然提供完善租賃物的義務是房東的責任，那麼租賃物本身的房屋，存在租屋漏水、毀損、噪音等等的瑕疵時，房東即有一定的責任要進行修繕或修補。
又其中房屋瑕疵如果是屬於要由房東負責改善、修繕的部分，依民法規定房客可以要求房東請求對於租屋漏水、噪音等狀況，進行修補或改善。
如果房東經過告知後仍怠於修繕或改善的話，房客則可以選擇自己修繕，並將相關的已代墊修繕費用，從後續每月的租金中扣抵，或是要求房東償還費用。
→至於到底該由房東修繕，還是房客修繕的具體範圍，實務上可以由房客與房東另外透過契約自行約定。
※房屋瑕疵如損及房客身體健康，房客可終止租約並要求房東退還房屋押金：
有時候房屋的屋況十分差，且房屋瑕疵狀況已經嚴重到會損及房客本身的身體、安全或健康等權利時，房客也可以依法對房東要求終止房屋租賃契約。
且終止房屋租賃契約後，雖然房客退租可能會讓房東承受「提前解約」的不利益，但既然房客是依法終止的，因此在這類租屋糾紛中，房東即不能另外要求房客賠償、或是支付其他費用，當然也就不能亂扣押金。
目前實際上常見的房屋瑕疵情形，例如租屋漏水嚴重、蚊蟲叮咬、甚或是違建夾層、鐵皮加蓋的房屋，在符合可能嚴重損害房客健康，且一般人也難以忍受的程度下（平均而言），房客是享有終止房屋租約的權利。
也就是房客可以對房東行使「退租權」。
※發生房屋漏水後，房客如欲終止租約，需負舉證責任：
面對承租房屋瑕疵時（無論是嚴重的租屋漏水、潮濕、噪音或菸味等等的情況），房客雖然依照上述的解說，可以有相關的費用請求權、扣抵權、或是退租權等權利。
但要是房客主張上述的權利時，房東如果有異議時（例如對終止房屋租約的效力），或是要另外主張扣押金或是要求違約金，這時候一旦雙方對簿公堂，房客還是有一定的舉證責任。
特別是在效果最強大的「退租權」，在法院中，多半會要由房客負起相當程度的舉證責任（對於房屋漏水或是存在嚴重的瑕疵，負舉證責任）。
按照厝邊好律師的實際經驗，舉證責任的要求程度其實相對嚴格，不是房客片面主張就能說服法院，通常程度上都要存在具體的客觀事證（例如能證明房屋的瑕疵程度，無論是漏水、嚴重噪音、還是蚊蟲等狀況）。
如果真的想提前終止，行使退租權利時，一般實務上，房客常會是透過存證信函的方式進行。
（如何寫存證信函：可以另外參酌：【生活法律】存證信函怎麼寫？一定要請律師寫嗎？）
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