二次泡沫之憂：中國房價再一次下跌

泡沫會被刺破二次嗎？從2009年末，全球輿論開始關注中國的房地產問題.其中最典型的，是內蒙古新興城市鄂爾多斯——現在這是座“空城”。2010年春，中國政府擴大房地產調控，延伸到二三套房購買和按揭貸款。一年後，按照一個受到廣泛關注指數的說法，9個主要城市的房價終於開始下降了。《華爾街日報》在2011年6月宣布：“中國巨大的地產泡沫可能正被刺破”。

 

最近，《華爾街日報》再次宣布：“中國地產繁榮時代已結束，跡象非常強烈”。它說：卡珊德拉多年來一直在預告崩潰（卡珊德拉為希臘神話里的人物，能預知未來，但沒有人相信她的預言。但是，對中國的房地產進行預測的“卡珊德拉”們而言，恰好正反：他們大膽的預言經常被相信，但從來就沒有實現過）。

 

一般而言，泡沫持續的時間，比預想的要長。在美國互聯網泡沫和房地產泡沫破滅之前的數年，《華爾街日報》曾提出預警。中國房地產泡沫的獨特之處，不在於其持續存在，而在於其被迴避和搪塞。該報認為，看起來，中國的房價是第二次被刺破——在2011年，中國房價達到過高峰，但在隨後的一年又開始升值。

 

按照官方最近公布的統計數字，在被追蹤的70個城市中，有69個城市房價仍舊在上升，唯一的例外是溫州。但是，今年的前二個月同比住宅的銷售下降了5%。野村證券說，根據另外的統計，數字描繪的圖畫並不光明，房地產現在對中國的經濟帶來了系統性風險。

 

通過將官方公布的全國住房銷售額(在2014年的前二個月，為5990億元，即 960億美元 )除以售房面積(9400萬平方米 )，並參考其他因素，野村證券計算出了另類的地產價格指數。這就意味?全國平均房價為每平方米約6,400元。該數據顯示中國房價同比降8%（見表）。這種情況，為2012年2月來首次。

 

中國狂熱的住房建設速度，肯定會導致房價下跌。按照野村證券的測算，中國現在的人均住房面積，基本上達到了意大利2009年的水平。諮詢公司GK Dragonomics認為，由於中國的城市化進程，帶來了相應的人口增長和及住房需求，中國每年需要建造約1千萬套住房。直至2011年，中國的年住宅開發量還沒有達到這個水準。但在2012年，超過了這個水準。

 

在許多國家，這會當作好消息。住房數量的快速增長，意味著越來越多的人離開偏僻地區和城市貧民區。但在中國，這種開發狂熱被認為是對經濟的威脅，而非經濟的勝利。一種擔心是，中國的開發商在錯誤的地方(即閉塞落後的三四線城市)，為錯誤的人(即投機者)蓋房子。中國有太多的住房形成空置，原因是住房開發不是為了滿足中國日益膨脹的城市人口的住房需求，而是作為人們不滿過低的銀行存款利率和不相信股市，而採取的一種投資方法。另外一種擔心是，一旦房地產開發急劇下降，政府就會採取措施，快速地將大量勞動力和資金轉移出去，以避免整個經濟的突然下滑。

 

看來，第一種擔心更有現實性。中國的房地產開發大繁榮，導致一些地方開發過剩，而另一些地方開發不足。大約一半的建築工人還住在宿舍或工地。在供給過剩的地方，房價會下跌，讓房主要蒙受損失。但是，在住房需求還沒有得到滿足的地方，還存在進行開發，以填補差距的足夠空間。比如，政府宣布，今年需要超過一萬億資金，對棚戶區進行改造。這將使得開發商有事可做。

 

房地產業的調整，對於地區開發商來說，是一個比較痛苦的過程，因為其不能以通過以在不同地區開發的方式來分散風險。在政府對向房地產業提供融資進行控制的過程中，首當其衝受害的是這些地區開發商。由於不能向銀行貸款，這些地區開發商只得以“懲罰性的”利率，向監管較松的信託公司融資。一些地區開發商甚至走得更遠。據報道，浙江興潤的大股東最近由於“非法集資”被拘留。浙江興潤有35億元  (5.65億美元)到期債務不能償付——這不會是中國的第一個房地產違約，但會是其中較大的一個。

 

由於房地產開發的資源“錯配”，中國的一部分地區住房過剩，而另外一些地區住房不足。所以，總會有一些地方出現泡沫破滅——即使其他地方的房地產開發正進行得如火如荼。