人民幣迷局與樓市拐點

房價仍舊牽動人心。

近期，杭州一些樓盤陡然降價與一家銀行暫停開發貸的消息擾動市場，大小券商周末也紛紛召開電話會議，人民幣近期走低也為樓市平增變數。事實上，比起購房者砸盤售樓處，房地產是否在砸盤中國經濟更值得思考。

從數據來看，房價、尤其一線城市房價仍氣勢不減。根據中國統計局發布的2014年1月份70個大中城市住宅銷售價格數據，環比只有6城下降，同比僅1城下降。同比價格變動中，上海以20.9%領漲。從趨勢來看，房價漲幅開始輕微下滑，1月份70個大中城市新建商品住宅價格環比平均漲幅為0.49%，而去年12月份為0.51%。

預言房地產拐點是一件不討好的工作，但是這一次變化或許正在到來。但更為嚴峻的問題在於，可能到來的轉折不僅與長期人口周期與短期漲跌周期重疊，而且也與宏觀經濟的轉向糾結。

房價趨勢如何走？當下可以視為中國房地產的一個十字路口，體現為長期因素、中期因素、短期因素的周期轉折與重疊。

從長期看，近年新增勞動人口已經開始減少，多數預測認為中國人口周期在2015年左右見頂，這意味著對應的房地產建築周期也將換擋。中國房地產最近20年的崛起源於財富快速增長的一代年輕人的安置與改善住房需求，而今天的產能則需要未來一代人的時間來消化。本輪周期從上個世紀末房改開始，目前人口周期角度而言高點已經過去，正在面臨下挫趨勢。

從中期看，從不同人等對房價高低的分歧可見，中國房地產市場的結構性問題巨大，供求問題之外還在於分配問題。學者甘犁的調查顯示中國最高資產10%的中國家庭擁有63.9%的資產，而房產又佔據資產比例大頭，比如北京市民的總資產83.8%是房屋，而上海亦高達76.5%。相關數據印證我此前的判斷，少部分人佔據大部分財富，註定使得房屋空置率以及住房自有率同時高居世界前列，也為未來各地、尤其是三四線城市的供給過剩埋下伏筆。

從短期看，除了剛需，中國房地產需求中一直存在巨大的投資需求。雖然這一需求難以量化，卻毫無疑問作用巨大。值得注意的是，房地產投資需求與中國整體資產價格的情況息息相關，比如與人民幣匯率走勢相關。如果人民幣出現趨勢性下跌，資金外流，拋售房地產，投資性需求將大幅下滑，房價顯然承壓。

我在去年8月的專欄《中國經濟的兩難困境》 之中強調資產價格與人民幣在中國經濟轉型矛盾角色， “如果默認經濟不得不繼續加槓桿，那麼這也意味著資產價格必須維持高位，那麼當下需要人民幣維持強勢，但是強勢的人民幣顯然不利於當下出口，進而也會影響經濟復蘇。如果不能維持人民幣的強勢，那麼國內資產價格面臨重估之虞，這並不美妙。”

以往持續升值的人民幣一直是房地產泡沫保持堅挺的背景之一，如今這一格局則開始變化。近期不僅人民幣匯率3 個月來首破 6.1大關，離岸人民幣（CNH）與在岸人民幣（CNY）差價也達到三年以來最高，人民幣只升不跌的神話似乎在一夜之間破產。我並不認為這是中國央行主動調控的結果，而是標誌?市場試探人民幣真實匯率的開始。即使當下無法斷言人民幣匯率將就此展開貶值之旅，但至少風險因素開始涉入，人民幣匯率對房地產價格的支撐作用或將面臨考考驗。以此觀之，決定中國房價短期趨勢的風向開始轉換，中期因素和長期因素中的支撐房價力量也在減弱。

房價下跌對於經濟並非好事，崩盤更是可能帶來災難性的後果，無論對於持有住房者還是沒有買房者。至於債台高磊的地方政府而言，更是房地產的相關利益者之一，根據國土部發布的數據，2013年全國土地出讓收入總金額達 4.1萬億元，超過 2013年全國公共財政收入的三分之一。

內心愿景難以決定真實經濟，二者甚至往往會背道而馳。房價不會因為年輕人的詛咒而驟然下跌，但也不會因為地方政府的托市而永葆繁榮。更為致命的是，這一趨勢並不會因為救市或調控而根本改變，延長泡沫的刺穿只能換來更大的泡沫幻滅，2008年之後大規模刺激導致的“泡沫的泡沫”尚在消化之中，再一次刺激既無必要亦無資本。回望在上個世紀80年代，“日本第一”口號也曾喧囂不已，東京房價曾經一度高不可攀，土地少人口多房價不會跌是主要邏輯，但是1991年後風向急轉直下，隨後十餘年內，東京房價跌去6成。

回頭來看，中國房價貴不貴？這是一個俗氣又費解的問題。一方面身邊不乏一擲千金全額付款的土豪案例，有人甚至說唯有屌絲才覺得房價高，另一方面則是多數人覺得房價過高。我在以往專欄曾以數據測算，房價對於中國金字塔尖的家庭確實並不算高，對於五分之一的家庭而言房價收入比低於4.7，也就是說收入不到五年就可以購置新房，而對金字塔底部五分之三家庭來說，房價收入比分別為8.4、11.4、19.7，痛苦感受可想而知。

也正因此，房價對於富人不高，對於窮人甚至夾心層則顯然過高，過去十多年的房價趨勢確實有利於有購買力的階層。房地產近20年變遷，實際上涉及到一個中國式的財富分配問題，多少中國人的財富流轉以及幸福指數，歸根結底還是在於一個 “房”字：無論是從事房地產的發家富豪，還是因為早早購房而步入中產的白領，或是長期持幣待購而悔恨不已的剛需一族，抑或北上廣深的蝸居一族——甚至，前段時間關於在大城市生活還是小城市生活的熱門討論，拋開大部分表面糾結，根源無非在於房價。

樓市關乎經濟，但經濟之外的影響卻往往被有意無意淡化。我常常認為，不同世代之間因為房屋而放大的立場矛盾與財富鴻溝，可以稱為今日中國的 “蓋茨比命題”。80、90后遭遇的壓力將以何種方式改造中國社會的形貌，將是一個具有更大意義的問題。縱然財富不均帶來的被剝削感並非決定中國房價長期趨勢的主要原因，但這種不公感卻可能成為未來中國社會轉型之中不得不面對的“民意”：如果忽視甚至任由這一情緒滋長，其後果則可能在某一個瞬間以出其不意的方式爆發，這將是更大的風險因素。