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中國連創新地王 北京地產為何貴過曼哈頓

中國連創新地王 北京地產為何貴過曼哈頓

據《石英》雜誌網站(QUARTZ)9月6日(周五)報道,中國地方政府本周連連“中彩”。北京、上海、杭州和蘇州售出的地塊價格創下新高,出現了許多新“地王 ”。

北京:9月4日,融創中國控股以可建築面積每平方米7.3萬元人民幣(1.19萬美元),或者說每平方英尺約1100美元的價格在北京市使館區附近購得一塊住宅用地,總購價為43億人民幣。開發商計劃在那裡修建豪華公寓和一所醫院。今年,在北京的土地銷售總額已達1099億人民幣,比2012年全年總額超出69% 。相比之下,2013年上半年在紐約曼哈頓最昂貴的地產交易成交價為可建築面積每平方英尺800美元;2012年平均價格為323美元。

上海:香港最大的地產開發商新鴻基以218億人民幣買下一商業地塊,成交價相當於每平方米約3.73萬人民幣,比起始價高出超過24%。在上海,至8月底土地銷售已突破1000億人民幣,超過了去年全年總額的875億人民幣。

杭州:9月5日,三個開發商在“最後一塊黃金地塊”—— 華家池地塊的開拍中,分別奪得其中一個地塊,三宗土地整體出讓價達137億人民幣。交易價格介於每平方米1.94萬元至2.38萬元人民幣之間。

國家:從2013年1月到7月,土地總銷售收入達到2萬億元人民幣,較2012年的頭七個月增加了49% 。

這意味着供應稀缺嗎?

因為缺乏數據,很難說在市場上有多少的土地供應,但是,這些價格暗示了中國的大城市里土地稀缺。雖然土地價格在大幅上漲,實際的地塊卻越來越小。儘管各大城市紛紛收緊了對購房的限制,以防止投機者,但8月份在中國最大的10個城市中,開發商們買下了2490萬平方米的土地,比去年同比下降了0.8 %, 而每平方米價格上漲了151% 。

這也解釋了為什麼在大城市的住房價格繼續飆升。在8月份,頭100個城市的房屋平均價格連續第15個月上升。


相比2010年,北京(藍色)、廣州(深藍)、深圳(深紫)和上海(桃紅色)房價的增長曲線圖。(原文配圖)

實際上,這可能意味着恰恰相反

但是,價格上漲可能不是因為供應缺乏,而更多的是源於投機。特別是在大城市,公寓往往被視為投資的工具,而不是住家。例如,雖然時髦的高樓在北京越來越昂貴,但在小一些的城市銷售萎靡不振,這表明真正的需求是弱的。正如美國美林證券的中國策略團隊3月份指出,“中國住宅單位的建設太多太快了 ”,並指出:人均住房庫存量在2011年達35平方米,並以每年增加1.2平方米的趨勢上升:


2010/2011年人均住宅面積(平方米)。從上至下排序為:盧森堡、美國、丹麥、歐洲、瑞典、奧地利、德國、法國、芬蘭、英國、中國(紅色)、日本、西班牙、新加坡、波蘭、印度(原文配圖)

雖然住房市場在2012年下滑,但這一比率在該年回升。此外,如果不是用一般人口來計算人均住房存量,而是以持有戶口或居住證的人數來計算的話,以下是2012年完成的住房,有戶口的人的人均住房面積,可以看到北京、上海、天津及遼寧省在躍升:


根據國家統計局公布的數據,在2012年完成的住房有戶口的人口人均面積分布圖(原文配圖)

對地方政府的影響

在任何一個國家,中國的房地產市場實際上是眾多規模較小的市場,各自有不同的供求關係。象在北京、上海等特大城市的剛性需求,或許可以吸收多餘的供應。但供大於求已經打擊了小一些的城市,隨着需求減弱,價格已經開始下降 。如果這種價格下降嚴重到足以讓開發商周轉資金短缺的話,他們可能會減少在較大城市的庫存,導致那裡的價格也下跌。

如果房屋的價值下降,這對中國的金融體系來說是個壞消息,因為人們經常用房產作為抵押物。但影響最大的將是地方政府。因刺激消費,導致現在許多地方政府背負着巨大的債務。主要由於中央政府的限制,地方政府無法發行自己的債務,就依賴賣地作為收入,所賣的地塊要麼是政府所有,要麼是用武力強行佔取 。在2011年,中國土地銷售的收入佔地方政府收入的60%以上。正如傳統基金會(Heritage Foundation)的Derek Scissors 指出的,僅在2010年和2011年,土地銷售就達5.9萬億元,超過了1999年到2008年5.3萬億元人民幣的總和。他指出,“這種增長速度是不可能持續的”。

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