2014年中國樓市將上演何種好戲？

兩極分化的走向令樓市這樣一個博弈場愈加讓人看不懂，但儘管如此，仍然要問一問，2014年的房地產行業將如何演變？

2013年，中國房地產市場是一個充滿變化的一年。

有人在拋售內地房地產；有人在暗示內地的樓市風險已經較高；有人在敲響"樓市泡沫要破滅"的警鐘。另一面，市場依舊持續火爆的交易場景；層層加碼、步步升級的樓市調控政策；頻頻見諸於報端的"地王"；銀行陷入"錢荒"；多地公積金政策緊縮……

兩極分化的走向令樓市這樣一個博弈場愈加讓人看不懂，但儘管如此，仍然要問一問，2014年的房地產行業將如何演變？

二手房價出現滯漲 專家：房價難發生大逆轉

樓市十年來調控“失控”，多數業內人士將原因歸結為“只控制了需求一頭，而沒有增加供應”。北京自住商品房的誕生，用實際行動證明調控思路的改變。

從第一塊豆各庄自住房用地上市，短短半年北京已經推出20宗自住商品房地塊。值得一提的是，自住房地塊分配在朝陽、丰台、海淀、順義、房山、大興等商品房供應集中的地段。這種低於30%市價的商品房“點綴”在北京各區縣，是開發商最為頭疼的一點。

偉業我愛我家提供的自住商品房周邊的二手房成交價顯示，2013年7月份北京房價低點時，東壩區域二手房價格曾從一季度的2.3萬元上漲到2.7萬元；而從7月份至今，成交過自住房地塊的東壩地區，二手房一直維持在2.9萬元，漲幅比去年上半年明顯減少。同樣，百子灣地域的二手房房價自住商品房用地公布至今，二手房價才漲了2000元。

二手房價出現滯漲，是否預示著樓市風向？每到年初，新的一年房價走向何方都會出現各種猜想與預判。而在專家看來，目前的盤整僵局雖然一時難以打破，但出現大的逆轉也難以實現。

偉業我愛我家副總裁胡景暉稱，樓市博弈從來都有，而也從來不會長期存在。2014年，城市核心區的二手房仍將是購房人關注的焦點，我判斷北京二手房預計上漲15%，但遠郊區縣漲幅會小一些，將在3%至5%。

相比去年，全年漲幅或將有所回落。一是樓市調控依舊從嚴，購房需求很難出現集中釋放；二是房價依舊高企，部分准購房人取消或延遲購房計劃；三是房貸優惠力度將大打折扣，造成需求的萎縮也會平抑房價。

21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰說，2014年房地產政策有沒有發生重大逆轉的可能？我認為不可能發生。中國正在推進經濟結構調整，但穩增長的基調未變，而房地產是影響經濟增長的重要行業。

不動產登記制度6月底前或出台 能否撼動高房價仍難料

新年伊始，業界對不動產登記條例的關注度不斷升溫。

國土資源部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會上表示，今年，我國將出台《不動產統一登記條例》，建立不動產統一登記信息平台，加快組建不動產登記局開展不動產統一登記。去年2月28日，國務院辦公廳發布關於實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工的通知，其中要求出台並實施不動產統一登記制度，並提出在2014年6月底前出台不動產登記條例。

徐德明表示，為實施以土地為核心的不動產統一登記制度，國土資源部將按中央部署，協調有關部門逐個落實統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿證、統一登記信息平台這四項主要內容。重點是做好不動產統一登記的頂層設計，制度安排。首先落實好統一登記機構和統一登記依據，儘快協調有關部門，建立部際聯席會議制度，加快組建不動產登記局，機構人員要到位，以加強工作支撐。

不動產登記制度曾被認為是達成房地產調控效果的重要手段。一方面，有分析認為，不動產統一登記會迫使一部分人放出手中多餘的房產，從而增加市場上的房產供給；另一方面，住房信息聯網是房產稅全面擴圍的基礎，而建立不動產統一登記制度，有助於推動全國房產的住房信息聯網。

“不動產登記條例將出台，房地產調控可能出現質變。”中原地產市場研究總監張大偉此前記者採訪時表示，如果一旦執行全國不動產聯網登記系統，將可以更精確地執行很多調控政策，可以計算出多套房擁有量，調控政策的效果也會更強。

然而，中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強則表示，統一登記可能會使一部分人將房產出手，但是這部分人具體會有多少還很難確定，對房價的影響不能期待太高。

另一方面，陳國強指出要區分目的和結果，他認為，徵收房產稅必須摸清全國房地產的情況，所以不動產統一登記是基礎性工作，是徵收房產稅的基礎條件，但推動統一登記的目的並不是為了征房產稅。

地球人無法阻擋中國一線城市房價 2014年樓市泡沫不會破

房地產進入泡沫後期，2014年不會崩潰，但各城市分化將更加嚴重。

地球人無法阻擋中國一線城市居高不下的房價。

有媒體去年年底報道，住房和城鄉建設部近日正在草擬2014年重點監控房地產市場城市的名單，被列入名單的城市須從嚴執行限購限價等樓市調控政策，北京、上海、廣州、深圳明確在列。一線城市仍是房地產調控的重要區域，說明這些城市對於各地高凈值人群的吸引力不變。

這是明智的選擇，在資產泡沫後期，市場總是會尋找最厚實的安全島，國內一線城市就是國內最安全的投資地，如果一線城市的中心區域的房地產溢價下降，說明中國經濟與金融已經無法支撐。冰山從外層薄弱處融化，一線城市是中心最厚的地方。

較為另類的現象是，傳統的貧困地區、人口佔比較高的四線地區，由於開發商開發出工業化時代整齊劃一的樓盤，第一次有了五星級賓館，品質相比此前有較大提升，這些城市在初期會有投資跳升階段，萬達在阜陽等城市的銷售榮耀印證了這一點。但這是短期的、缺乏競爭的結果，是當地略有資金的投資者缺乏投資標的的結果。當地方政府一鼓作氣引入更多的CBD、試圖一口吃成個胖子時，風險隨後而到。

資產泡沫處於後期的另一個徵兆是，越來越多的開發商與投資者將資金、項目輸出到境外，這幾乎是本能的套保行動。國內最重要的投資品市場房地產所面臨的壓力越來越大，無房產稅、無投資信息的時代即將過去，趁?人民幣大幅升值、資產仍在高位購入境外發達國家的資產，是經濟理性人的自然選擇。不僅李嘉誠先生在這麼做，重要的開發商幾乎都在境外開疆拓土。筆者身邊開修車店的朋友，也在認真閱讀移民須知。

這是地球村時代，轉移資產逃避大的政策風險、環境風險成為現實可行的選項，中國並不僅止於國內各地區、各城市之間爭奪高凈值、高能力人群，還面臨著全球營商、生存環境的競爭，實際上是個國際競爭力的課題。

《福布斯》雜誌1月2日撰文指出，“如果中國的環境污染還像今天這般繼續惡化下去的話，中國的房地產總有一天會變得一文不值。年輕一代中國人會選擇離開這個國家，而不是遷入污染的城市，繼而抑制房地產需求，並加劇該產業產能過剩的問題”。有能力有意願移民的人越來越多，中國在海外的房地產投資屢創新高。政府有必要正視喪失全球競爭力的風險。

很多人想當然地認為，隨?外出務工人口的迴流，當地空蕩蕩的建築也就有了入住者，消費隨之而興，中西部三四線城市的房地產市場因此被夯實。這是幻想。

中國城鎮化過程中的富裕群體已經完成了從原始積累到購置主要資產的全過程，從山西等地的情況看，按照不同的財富分層，高凈值人群分別完成了境外置業、北京置業、省城置業、地方小型核心城市置業，財富圈層與置業邊界非常清楚，絕不會因為政府的號召就在本地被污染的礦區縣城大舉置業。

按照去年底中央農村工作會議的城鎮化時間表，提出三個“1億”目標：到2020年，要解決約1億進城常住的農業轉移人口落戶城鎮、約1億人口的城鎮棚戶區和城中村改造、約1億人口在中西部地區的城鎮化。發改委的榨菜指數也顯示，外出務工的人口在逐步迴流到中西部地區。

但是，外出務工人員與堅守在當地農村的人員，不屬於投資群體中的一員，他們需要依靠城鎮化擺脫貧困，而不是通過購置資產繳納稅收的方式，為城鎮化貢獻資金。大城市從事服務業的勞動者們，情況好的可以在當地縣城置業，通常是回到村裡在宅基地上蓋個小二層的房子，貽養天年。

消費能力與投資能力都需要市場經濟的培育，在培育初期城鎮化的過程中，數萬億的成本支出不可缺少。

上世紀80年代的東部沿海地區，培育出大量高凈值人群花費了20年左右的時間，中西部地區通過城鎮化、導入實體經濟的時間，不會比東部地區更短。這還是在世界經濟形勢穩定、國內政策不出現大的方向性錯誤前提下的財富培育速度。

考慮到2013年緩解政府債務風險的是前所未有的賣地收入，考慮到2014年還有1000億元的城投債要到期，考慮到近日國家審計署公告有四成地方債務靠賣地還債，政府不可能貿然戳破房地產資產價格這層皮，這將讓中國失去緩衝，提前進入經濟危機期。

要解決房地產泡沫，功夫在房地產之外。中西部城市群市場化的高速發展，東部地區率先實行現代政府組織架構、嚴格捍衛合法產權、控制日益惡化的污染等等，是挽回泡沫、挽回資金的必要支撐。

出現兩個現象時，說明情況好轉，房地產泡沫不會崩盤反而會被做實：第一，新的城市群、三四線城市的經濟回升，帶動當地房地產市場的健康發展;第二，國內高凈值人群不再轉移財富，轉而在國內創造財富、在國內消費投資。做到這兩點，需要強有力的改革推手。

冰山即將融化，此時力挽狂瀾的辦法是，降低溫度延緩冰山融化速度，並且儘快另造一條高質量的經濟大船抵禦風險。

人的城鎮化，無關乎房價高低，不在於烏托邦式的民生承諾，而在於國民心底的信心。

結語：買房夢是不是離我們越來越遠了

2013年，“房”當選了中國的年度字，一字難言百味雜陳。這一年，無論是房地產行業抑或是開發商，都是高歌猛進的一年。在政策趨向寬鬆、經濟平穩回升等宏觀環境持續向好的情況下，一、二線城市市場迅速回暖，並維持成交高位態勢，地王紀錄被屢屢刷新，房企逐鹿資本市場，爭相借殼上市或者謀划海外投資。及至年末，隨著市場成交的持續上行，7家房企挺進“千億俱樂部”，為這一年畫上一個圓滿的句號。

展望2014，新一屆政府執政、十八屆三中全會召開，未來房地產業必將面臨新的政策挑戰，整個行業也在孕育未來發展的深度變革。2014年的樓市將究竟上演怎樣的好戲？對於普通市民來說，什麼政策變動、融資趨勢等都是浮雲，在他們心中對房地產市場的一把秤就只有房價。在城市房價持續上漲的2013年，多少人嘆息“又白乾一年”。踏入2014年，買房夢離我們是近了還是遠了？