“地王”之後：高價拿地房企推盤陷兩難境地

地王的命運，也會“其興也勃焉，其亡也忽焉”。近期傳出轉讓、出售消息的中冶南京下關地王和廣州亞運城地王，就都在詮釋着這樣的軌跡。在北京，以中糧孫河地塊為代表的一批高價地，又面臨怎樣的境遇？拿地王之後，路要怎麼走？

樣本
中糧孫河地王入市時間仍待定

6月初，記者來到去年中糧拿下的朝陽區孫河HIJ地塊，看到該地塊已經開工，圍牆中間正在開挖大坑。整個地塊的東南角上，售樓處主體工程框架已經起來。工地上的一位工人告訴記者，售樓處大概還需要個把月才能完工。

從拿地算起，中糧孫河項目即將滿一年的時間。2013年7月23日，中糧地產以23.6億元、配建公租房3.3萬平方米的條件，競得朝陽區孫河HIJ地塊。純商品房面積樓麵價接近5萬元/平方米，甚至有業內人士測算其樓麵價超過5.2萬元/平方米。

和周邊項目相比，中糧孫河項目入市節奏相對較慢，拿地近一年，項目還沒有呈現。龍湖孫河項目雙瓏原著從2012年9月底拿地到2013年6月初開盤，前後9個月的時間；泰禾孫河項目北京院子從2013年1月底拿地到今年初開盤，正好一年的時間。

就中糧孫河項目有關情況，記者聯繫了中糧地產總經理李晉揚，但未得到回復。此前中糧地產人士對外透露，孫河項目正在進行前期準備，具體的定價、入市時間說不準。

現象
地王入市節奏普遍推遲

與中糧孫河項目相類似，同在去年7月拿地的懋源夏家衚衕地塊，目前也還處於早期報規階段，內部人士透露預計入市要到2015年。

在北京中原地產首席分析師張大偉看來，2013年下半年全國各地出現的地王項目，整體都在今年顯示入市難。在市場降溫的情況下，高價地項目的高周轉與高定價不能同時實現，導致企業很難在今年推動地塊入市。

萬科執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶也曾對記者表示，去年以每平方四五萬元拿地的項目，今年會比較尷尬。

還有接近龍湖的人士透露，今年2月龍湖以6萬元/平方米拿下的西局地塊，目前銷售準備工作也在推進，但是西局項目會不會像孫河項目那樣八九個月入市，還要看年底市場情況。

尷尬
高價地難以應對市場急轉

在房企人士看來，諸如中糧孫河項目等去年出現的一批高價地，在市場最熱的時候被房企摘得，入市卻趕上市場下行的時候，在和周邊樓盤的競爭中就處於“價格劣勢”。

同在孫河，龍湖·雙瓏原著的地價在2萬元/平方米的水平，泰禾·北京院子地價接近3萬元/平方米，緊鄰中糧地塊的首開孫河地塊單價約2.6萬元/平方米。

僅地價成本一項，中糧孫河地塊就比相鄰項目要貴出70%-150%。“賣低價，肯定賠本；賣高價，中糧的品牌優勢並不突出。”業內人士認為，中糧孫河項目起碼要賣到8萬元/平方米才能保本，這很容易陷入一個兩難境地，“如果只是保本，品質和龍湖、泰禾比就不會有很明顯的優勢；如果重金投入，這無疑又意味着資金壓力，市場接受度也不確定。”

北京一家房企營銷負責人對記者表示，相對於低價地項目，高價地在調控中或者樓市下行中迴旋餘地較小。這就會給企業資金周轉帶來很大壓力。“有時候不得已要等市場向好，最後賣現房，賣上價，才有得賺。”

諸如中冶在南京的下關地王，有巨額資金的投入，但周轉緩慢，最後不得不通過轉手補充現金流。而持有高價地難以應對調控衝擊的，還有眾所周知的綠城。

追訪
地王項目：關注度＞進度

1、保利海德公園 已被團購

“項目已被團購，不再對外銷售。”如今，打開保利海德公園項目在某網站上的頁面，會顯示這樣的消息。

團購，也反映了海德公園這一昔日地王級銷售的樂觀。2010年3月，中國兵裝旗下北京世博宏業以約2.9萬元/平方米的價格拿下薊門橋地塊。2011年該地塊轉手至保利地產。

保利地產當時內部意見並不一致，董事會中兩位獨立董事一位投了棄權票，一位明確表示反對。但隨着後來京城樓市發展，特別是農展館地王出爐后，保利內部也上調了對薊門橋項目即海德公園的預期。

消息人士透露，海德公園有來自保利集團內外的大量潛在客戶。保利地產一度冀望於通過申報更高的價格來調節需求。海德公園曾希望在去年底入市，但受限於北京的限價政策，一直沒能取證，但對於銷售預期，保利內部比較樂觀，“肯定是不愁賣的。”

2、萬柳書院 完成封頂

預期比較樂觀的還有中赫旗下的萬柳書院。2012年7月拿地的萬柳書院，主體結構早已封頂，目前接近准現房狀態。今年早些時候，項目方面向記者介紹，萬柳書院301套房源已經接待了1600組買房人。為準備入市，萬柳書院目前已完成6個樣板間，示範區也在進一步完善。對於銷售節奏安排，中赫集團新聞發言人朱敏日前也對記者表示，具體時間待定，對銷售前景保持謹慎樂觀。

亞豪機構市場總監郭毅認為，諸如海德公園、萬柳書院，地段優勢明顯，加上品質打造的投入，居住屬性強，依然會吸引大量高端置業者關注。

3、崇文門地塊 打造自持商業

合景泰富旗下的崇文門菜市場地塊，也是北京土地市場一塊知名的高價地。2011年6月27日，合景泰富以7.1億元的價格拿下崇文門菜市場商業地塊，樓麵價高達4.3萬元/平方米，成為當時北京最貴的土地。拿地近三年，崇文門菜市場地塊也多次遇到“延遲開工”等質疑。

如今，在崇文門菜市場地塊已經可以看到開工跡象。根據合景北京公司有關負責人介紹，崇文門地塊已經在做地下工程。之前由於地處核心區，施工受限比較多，因此進展比較慢。

據合景泰富方面透露，崇文門菜市場地塊命名為“北京·摩方”，將其規劃為自持的購物中心，定位為北京潮流勝地，未來搭配歐美日韓市場品牌等。

“又不賣，不存在囤地、延遲開工等問題”。根據合景方面透露，崇文門菜市場地塊預計2016年完工。