房地產救市顯黔驢技窮 樓市危機後年恐全面爆發(圖)

中國的房地產市場是否正在崩潰？某經濟學家表示，房地產可能是引發中國出現一輪金融危機最大因素，如果沒有有效的辦法來降低企業的負債率，則發生的時點可能在2017年左右。這一觀點值得關注。

中國樓市降溫帶來的房企投資意願不強、土地市場趨冷的狀況仍在持續。

上海易居房地產研究院近日發布的數據顯示，9月份，北京、上海、廣州、深圳、西安、天津等10個典型城市土地成交建築面積為1001萬平方米，環比下降53.2%，同比下降69.3%，跌幅分別較上月大增67.8和41.5個百分點。

今年以來，中國樓市不斷降溫、宏觀經濟增長放緩，地方政府在救市衝動的推動下，開始了多輪取消或放送限購潮。

事實上，自今年5月份以來，十城市的土地成交建築面積同比均為負增長，而且降溫速度持續加快。

從土地出讓金來看，9月份，上述10個城市土地出讓金收入358億元(人民幣，下同)，環比下降32.7%，同比下降79.4%。

從目前市場趨勢看，企業已全面進入保守狀態，四季度土地市場趨冷的態勢依然難改。目前包括上海等多城市已經出現了住宅土地市場流拍的現象。

中國的房地產市場是否正在崩潰？某經濟學家表示，房地產可能是引發中國出現一輪金融危機最大因素,如果沒有有效的辦法來降低企業的負債率,則發生的時點可能在2017年左右。

“這背後的邏輯是,中國的建築周期(也稱庫茨涅茲周期)早在2010年就已經出現向下拐點,目前繼續處於下行中,或將一直延續到2017、2018年甚至到2020年,這對於房地產、汽車這兩大在過去10多年中拉動經濟增長的主導行業的負面影響是巨大的。”

這位經濟學家分析，對於中國的房地產泡沫問題,政府會採取一些動作,如第一步是逐步取消限購,第二步是降低貸款利率,第三步是降低首套房按揭首付比率,第四是給沒有房的人提供優惠貸款。

“待這些動作都做完以後,房價會繼續下跌。這就需要進一步降低利率,否則,就有可能出現日本上世紀90年發生的房地產泡沫破滅,到那時,居民的按揭貸款從目前的最優質資產變成最危險資產。”

因此,未來中國經濟能否避免金融危機,關鍵要看中國企業在去槓桿的過程中,企業融資成本能否有效下降。去不了槓桿,則觸發的危機如08年的美國;降不了利率,則發生的危機如90年代日本。

某地產投資專欄作家也警告稱，對於中國泡沫化的房產市場而言，隨時可能經歷資金外流（美聯儲升息，資金迴流美國）、國內流動性枯竭的境遇，從而房地產市場遭遇驟然崩塌的風險。

對此，某經濟學博士分析稱，首套房的認定尺度很大儘管和之前所傳的“對於已經還清貸款者，不管名下有沒有房，都算首套”這種沒有底線的寬鬆不同，但正式出台的“首套房”的認定仍然超出了市場的想象。

其一，七折利率重出江湖，這是08年“三率齊動”最大尺度的救市政策后的第一次。通知規定，對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定；

其二，出台了寬鬆的“認貸認房的”首套房貸政策。通知規定，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策，很顯然，這和市場之前傳說的有很大區別；

其三，對已經取消限購或者沒有限購的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，如何確定首付比例和貸款利率水平，通知將這個權利交給了銀行。

這意味着，除了北上廣深四個一線城市，全國所有的城市購買二套或者二套以上的住房，都有可能享受首套房貸的三折首付和七折利率優惠。

這是“通知”中最大尺度的放鬆，不僅意味着之前三套禁止貸款政策壽終正寢，也意味着，一線城市之外的房貸部再分居住需求和投資需求。

這完全是一種為去庫存、挽救房地產的沒有任何底線的貸款政策，甚至比08年的房貸政策都要寬鬆。因為08年救市時，還要打着“改善性需求的旗號”。

也有部分觀察家表示，短期內可能有提振作用，但這些刺激措施可能對解決中國不斷增長的壞賬幾乎沒有幫助。

近年來中國的債務水平不斷增長。為抵消2008年金融危機帶來的負面影響，中國政府對道路，航空，鐵路和水利工程的建設大力借貸和支出。目前為了維持增長，中國政府不得不維持支出，逾一半的國民生產總值來自於投資。

近幾年中國大力借貸和支出推動房地產價格歷史性的上漲，近期房價停滯不前，引發了房價進一步深跌或導致中國本已疲軟的經濟進一步下滑的憂慮。

2008年，中國房地產市場也經歷了類似的大跌行業，不過部分經濟學家對中國銀行業風險不斷上升做出了警告。

智庫機構牛津經濟學(Oxford Economics)本周公布的報告指出，一旦這種情況發生，將在全球範圍內產生影響。

如今的中國普通百姓已經不再相信房地產隨着時間的推移只會升值，這和2007年美國市場出現的心理轉向有些相似。近期中國央行對居民的調查發現，只有19%的受訪者預計未來三個月房價會上漲，而一年前這一比例為36%。

真正的考驗可能還沒有到來。而還有一些殺手?——降低當前首套房首付30%、二套房首付60%的比例要求。

不過如果公眾依然認為市場還有進一步下跌的空間，那麼即便採取這些措施可能也仍然無法吸引人們回歸房地產市場。