美國住房市場下注時機已到

大家都知道，在之前五年出現33%的噩夢般暴跌，並觸發抵押貸款違約和財富蒸發狂潮后，美國住房價格2013年出現了健康回升。近日來，月度住房價格數據常常會顯示兩位數的同比增幅，9月份S&P/Case-Shiller 20個城市綜合房價指數(S&P/Case-Shiller 20-City Composite Home Price Index)同比升幅高達13.3%，而房地產市場統計公司CoreLogic的10月份住房價格指數年升幅達到12.2%。

然而，至少有部分觀察人士質疑住房價格的回升勢頭還能持續多久。抵押貸款利率的攀升以及住房價格的飆升已在一定程度上影響了成交量。市場對禿鷲基金（今年早些時候佔總銷量的三分之一左右）等全現金買家過度依賴。如果它們的需求已經飽和，又會發生什麼情況呢？住房價格的上漲將更多地取決於傳統購房者，這類購房者必須從抵押貸款行業借錢，而這些行業對新抵押貸款施行的標準依然苛刻。

不過，在與多位業內專家進行探討，並對不同數據進行分析后，《巴倫周刊》(Barron's)認為，未來三年住房價格的上漲勢頭應該會持續下去，儘管增速會低於2013年的兩位數增幅。

我們在這個問題上是有誇口資本的：在2012年的兩篇封面文章中（分別為3月19日刊登的《房價即將反彈》(Home Prices Ready to Rebound)和9月10日刊登的《房價終現走高勢頭》(Happy at Last)），我們不僅預見房地產市場復蘇在即，而且精準地預測出復蘇的時間。

當然，預測市場走向是一種難以駕馭，還有些莽撞的任務。專家們對未來三年住房價格的預期也是千差萬別。房地產市場分析公司Local Market Monitor（該公司對美國逾300個都會市場進行追蹤）的因戈·文澤爾(Ingo Winzer)預計，未來三年每年的房價漲幅都將達到7%左右，而CoreLogic則預計2014年房價將上漲4.7%，2015年和2016年則分別上漲4%和1.9%。

為保守起見，我們遵循採用中間值的原則，預計未來兩年住房價格每年均攀升5%，2016年漲幅可能僅為3%，因新建住宅的增加將擴大供應，加之有更多空巢嬰兒潮一代會將自己的房子掛牌出售，為房屋資產解套。這些預期可以說與研究公司Moody's Analytics的預期是一致的。Moody's Analytics的首席經濟學家馬克·贊迪(Mark Zandi)稱：“美國顯然處於房價上漲周期，未來還有許多上漲空間。”

我們對房價的預期之所以比較樂觀是基於一系列因素。住房價格的上漲周期（比如剛剛開始的本輪上漲周期）往往會持續五到10年，因為購房者的預期慣性會導致市場效率低下。

另一項利好是：房價仍在許多購房者的承受範圍之內。在經過近期的房價上漲和2013年春季以來抵押貸款利率的上升（30年期標準類抵押貸款利率目前為4.5%，高於春季的3.5%）之後，當前住房價格確實沒有過去五年那麼便宜了。但根據美國全國地產經紀商協會(National Association of Realtors, 簡稱NAR)的數據（該數據對比了不同地區的收入中值與房價中值），目前住房價格仍比金融危機之前40年中的任何一年都要適中。當然，這是由住房價格史無前例的大滑坡導致的。

此外，“影子庫存”（止贖房屋以及抵押貸款嚴重違約的房屋）大幅減少也是市場提振因素。NAR的經濟學家Lawrence Yun表示，“影子庫存” 2009年佔美國5,000萬按揭房的近10%，目前該比例降至5.6%。

Yun估計，貸款機構或違約房主經貸款機構同意而進行的降價急售目前佔住房銷售總量的15%左右，而2008、2009和2010年的衰退階段佔比為三分之一。降價急售不僅直接拖累住房價格指數（它們的售價一般比相同面積和質量的住房低17%左右），而且有損整個街區住房的估價。

待售住房供應（任何一位失望的購房者都可以作證）也降到了谷底。NAR的數據顯示，以當前的售房速度計算，現有存量約相當於五個月的供應量，而比較正常的水平是10個月左右。

供應面的制約估計不會出現顯著改善，至少未來兩年不會。預計2014年新建住宅（包括單戶和多戶型住宅）將回落至100萬套左右，明年也不會比這多很多。這一數字遠高於2009年大衰退(Great Recession)猛烈衝擊住宅建築業時的55萬套新建住宅。但Moody's Analytics的贊迪稱，新屋開工數至少要達到150萬套乃至170萬套才能滿足當前人口增長、 移民和更換老舊住宅的需要以及住房市場衰退期間積聚的需求。

雖然成屋銷售一般占年住宅銷售總量的75%左右，但畢竟沒有什麼供應面因素對住房市場健康和平衡的重要性能與新建住房匹敵。

最後，未來幾年受抑制需求的大量釋放會對房價構成支撐，尤其是在貸款機構放鬆信貸標準，抵押貸款利率保持穩定的情況下。自立門戶（年輕人從父母家的地下室或者與朋友合租的狹小公寓搬入自己的住所）2007年以來一度墜入冰點（在截至2011年的五年裡，每年僅為50萬左右），現在終於開始回暖。隨?就業前景的改善和收入的增加，預計新增自立門戶者數量在未來三年裡將趨於正常，達到每年110萬左右的水平。

當然，這些進入住房市場的新人有些會選擇租房，而不是購買獨棟住房或公寓。但從某種意義上來說，買房還是租房並不重要。和直接購買一樣，租賃也有助於提振住房價格水平和新屋開工數，因為所有這些房產都會由某位房主所有。

當然，嚴格的信貸標準會對未來的住房需求構成一定抑制。標普道瓊斯指數公司(S&P Dow Jones Indices)的董事總經理、S&P/Case-Shiller指數專家戴維·布利策(David Blitzer)稱，許多潛在購房者發現很難獲得抵押貸款，因為首付要求很高。布利策表示，與之類似，貸款機構對信用分數的要求也比2003年以前高（當時將現行貸款要求視為審慎的要求）。在當今的市場上，短期雇傭記錄和各種不良信用記錄加大了購房者滿足抵押貸款要求的難度。

此外，隨?美國聯邦儲備委員會(簡稱Fed)抵押貸款支持證券購買規模的逐步縮減，未來三年抵押貸款利率走高應該是必然的。而房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)近期推行的舉措也是一項不利因素。兩家機構宣布，從2014年年初開始，將對信用分數較低，無力全額支付20%購房首付款的借款者收取更高的抵押貸款擔保費用。

不過，抵押貸款利率的上升不會成為關鍵問題，除非上升幅度非常大（可能會成為一種心理障礙）。類似的，受住宅房地產價格的內在動能影響，房價上漲周期大都會持續五到10年。過去一年住房 值水平的穩步增長已經觸發了一輪良性循環，未來會繼續推動價格上漲。

此外，最重要的也許是，住房價格在近期的住宅地產衰退中受到沉重打擊，應該已經沒有下跌的空間，而只會走高。

菲尼克斯(Phoenix)、拉斯維加斯(Las Vegas)和邁阿密戴德縣(Miami Dade County)等地的房價每月同比漲幅超過20%，但把這些花哨的數字拋在腦後吧。根據CoreLogic的分析，截至2013年第二季度，菲尼克斯、拉斯維加斯和邁阿密的房價仍較它們令人目眩的價格峰值分別低39.9%、50.2%和42%。

CoreLogic第二季度的數據還有其他令人意想不到的因素。儘管佛羅里達州的邁爾斯堡-開普科勒爾(Fort Myers Cape Coral)以及加州的里弗賽德(Riverside)和斯托克頓(Stockton)等房地產災區房價較峰值低50%左右，但舊金山- 馬特奧-雷德伍德(San Francisco San Mateo Redwood)的市場已經回升，目前僅較峰值低7.6%，而波士頓-昆西(Boston-Quincy)僅較峰值水平低10.9%。后兩個沿海城市市場顯然是受市內最熱社區的房地產走強提振。

此外，許多都會區的房價已經回升至峰值，在很大程度上是因為這些地區的房價在上次的房地產熱潮中並未上漲，或者受到近期經濟大發展的有力提振。德克薩斯州（休斯敦(Houston)、達拉斯-沃思堡(Dallas Fort Worth)、 安東尼奧(San Antonio)、博蒙特(Beaumont)和阿馬里洛(Amarillo)）和俄克拉何馬州（塔爾薩(Tulsa)和俄克拉何馬城(Oklahoma City)）的房地產大大得益於能源業的繁榮，北達科他州的法戈(Fargo)和俾斯麥(Bismarck)以及南達科他州的拉皮德城(Rapid City)也是一樣。

艾奧瓦州、火奴魯魯(Honolulu)、肯塔基州路易斯維爾(Louisville)、紐約州布法羅(Buffalo)、蒙大拿州大瀑布城(Great Falls)以及賓夕法尼亞州伊利(Erie)（位於馬塞盧斯頁岩(Marcellus Shale)邊緣）2013年第二季度也創出了房價新高。

Local Market Monitor的文澤爾對未來三年的房價給出了樂觀的預期。他的計算方法包括為每個市場建立均衡住房價格，即該地區人均收入能夠輕鬆支撐的住房價格。他在計算中還考慮到其他因素，包括當地失業率、居民遷入或遷出以及市場動能。

讓他對自己的樂觀預期（他預計從2013年第三季度開始，未來三年的房價漲幅會分別達到6.9%、7.1%和7.1%）感到有些擔心的是最後一項因素。他說，他的數據可能受到過去大量降價急售的房產“污染”，這會放大當前的漲幅。

但他堅信自己對美國住房價格走向的把握是正確的，雖然在絕對數量或速度上會有一定出入。

這對家庭 資產、建築業就業以及國內生產總值的增長都是重大利好，而最重要的也許是，房市的回暖能讓房主心態更加平和。