反城鎮化的房地產大開發泡沫

何謂利益集團？何謂利益集團的代言人？去年有省外某房地產開發商與媒體合作舉辦“財富論壇”，作為主場演講嘉賓，我發表了對房地產的一些悲觀看法：中國房地產大開發、大泡沫，是反城鎮化的，因為中國房地產大開發主要是滿足富人炒房囤房的需要，它用天價房阻止人口城鎮化；城鎮化是以經濟轉型、產業升級為基礎，而不是以房地產大開發為前提；而且我強調全民炒房囤房會掏空實體經濟，弱化創新與創業。結果，舉辦方非常不爽，演講費雖未打折，但事先約定的媒體採訪、互動及報道也被舉辦方臨時“省略”了。

 

其實，有許多學者是為了高價“出場費”，為房地產開發商“站台”，為他們“代言”，並極力渲染、高調宣揚一些帶有“傳銷”色彩的觀點，比方，房地產大開發是中國經濟走向強大、人民走向富裕的必由之路；沒有房地產大開發，中國經濟就會完蛋；房地產大開發能有效加速推進城鎮化進程；中國房地產大開發壓根兒就沒有什麼泡沫；中國房地產泡沫永遠不會破滅；如此等等。這些觀點近似瘋狂，其實，只為五斗米而“折腰”。

 

當然，我並不反對學者從技術層面分析房市漲跌，或對房價走勢進行預測，結果對與錯不重要，關鍵是不要為五斗米而左右你的觀點。

 

2010年，我在《中國證券報》發表了“美國人為什麼不炒房”的文章，當時被海量媒體轉載，但也有人質疑：聽說美國人也炒房，你為什麼說美國人不炒房？

 

2011年春，我在同美國某知名投行兩位洋經理進行專場交流時，他們曾專門向我討教：中國人為什麼炒房？我隨即反問他們：美國人為什麼不炒房？他們先是一愣，然後笑著說，你能否先告訴我：中國人為什麼炒房？我回答：美國人不炒房的理由，正是中國人炒房的理由。於是，我將我已發表的觀點——“美國人不炒房的五大理由”講給兩位美國人聽，他們連連點頭稱是。說到最後，他們還很幽默地說：我給你再加一條理由，就是中國人好賭！說完這句話，兩人會心一笑。我也沒有否認。

 

其實，許多人不理解“美國人為什麼不炒房？”在美國，房子是用來住的。儘管美國土地是私有的，但無人囤房，大多數情況是一家一套房。不過，也有朋友在美國做房屋租憑業，專門做華人市場，但整棟樓並不是他自購的，而是整租下來再分租給華人，拿中介收入。他說他不會將寶貴的資金拿來買入大量產權房，他認為將大量的錢沉澱在不動產上是傻子。當然，這也是大多數美國人的觀點。

 

美國人是歐洲移民的後代，他們的自由冒險精神和自主創業激情，不允許他們將財富沉澱在大量的不動產上。正是這種創新精神和創業激情，才讓美國變得如此強大。它不僅高科技軍事先進，而且高科技經濟也很強大。如果美國人都像中國人一樣去炒房、囤房，如果都像守財奴一樣，將所有家庭財富全部變換成不動產，世世代代守著不動產坐吃租金，那麼，它的世界霸主地位早就被他國取代了。

 

何為中國式的中等收入“陷阱”？當溫飽解決后，人們開始變著法子、想方設法“賺快錢”，他們變得更加急功近利，總是希望一夜暴富，所謂勞動光榮、勤勞致富已經過時，創新、創業被炒房囤房、炒金囤金所取代，國民財富統統化作不動產沉澱下來。大量上市公司和央企也前赴後繼、冒險涉足房地產行業“淘金”。

 

房地產大開發、大泡沫，是一匹脫韁的野馬，是一駕瘋狂的“戰車”。它不僅綁架了國民，更是綁架了整個國民經濟。銀行貸款的1/3投向了房地產；銀行新增貸款的1/3又投向了房地產；以銀行儲戶為購買主體的理財產品和信託產品，其募資的絕大部分也投向了房地產；地方債務平台的無度擴張，也是寄希望於房價不跌、地皮就能賣出好價錢；房地產大開發資金鏈越來越變得高成本化、高槓桿化，什麼私募資金、信託資金、高利貸，我們的房地產開發商都敢要，拆東牆、補西牆，短貸長用更 是常用的“空手盜”遊戲手法！既然暴利，誰不玩火？

 

事實上，中央政府也已意識到了問題的嚴重性，但僅限於“限購令”、“限價令”、“限貸令”等地方行政管制措施，是遠遠不夠的。一方面，打壓房價與地方政府利益相悖；另一方面，也證明了行政管制與“供給管理”的無效。

 

堵不如疏！因此，我們不如轉換宏觀調控思路：將供給管理改為需求管理，將直接行政管制改為間接宏觀調控，這樣可以大大節省行政管製成本，免除國民不幸，拯救民眾於水火。

 

中國有效應對炒房囤房之陋習，最簡單、最有效且一勞永逸的辦法，就是開徵四大“富人稅”：房產稅、資本利得稅、財產贈予稅及遺產稅。在這些富人稅種上，只要合理設置“起征點”、“免征額”，就完全可以免除中低收入家庭的繳稅資格，並讓富二代父母為社會作出巨大貢獻。其主要目的不是為了“均貧富”，而是為了抑制炒房囤房的禍國殃民之風。

 

總有利益集團擔心，如果我們像西方一樣開徵“富人稅”，是否會導致大量富人移民或國民財富流失？請問：你看美國流失了嗎？美國有世界最高的遺產稅和財產贈予稅，但仍有大量移民湧入美國，這表明富人並不懼怕富人稅，但一定可以有效抑制炒房囤房！

 

（作者董登新：武漢科技大學教授，金融證券研究所所長 ）