葉檀：2014年房地產泡沫不會崩潰

房地產進入泡沫後期，2014年不會崩潰，但各城市分化將更加嚴重。

 

2014年房價整體微有上漲，一線城市範圍從中心區域向周邊衛星城拓展，更多的三四線城市的債務危機搖搖欲墜，要靠債務展期、會計遊戲應付危機。

 

政策的預期是，以直接限制的方式抑制大城市房價上升，傾向於扶植中西部城市群，與三四線中小城市，以實現就地城鎮化。

 

地球人無法阻擋中國一線城市居高不下的房價。

 

《南方都市報》去年年底報道，住房和城鄉建設部近日正在草擬2014年重點監控房地產市場城市的名單，被列入名單的城市須從嚴執行限購限價等樓市調控政策，北京、上海、廣州、深圳明確在列。一線城市仍是房地產調控的重要區域，說明這些城市對於各地高凈值人群的吸引力不變。

 

這是明智的選擇，在資產泡沫後期，市場總是會尋找最厚實的安全島，國內一線城市就是國內最安全的投資地，如果一線城市的中心區域的房地產溢價下降，說明中國經濟與金融已經無法支撐。冰山從外層薄弱處融化，一線城市是中心最厚的地方。

 

較為另類的現象是，傳統的貧困地區、人口佔比較高的四線地區，由於開發商開發出工業化時代整齊劃一的樓盤，第一次有了五星級賓館，品質相比此前有較大提升，這些城市在初期會有投資跳升階段，萬達在阜陽等城市的銷售榮耀印證了這一點。但這是短期的、缺乏競爭的結果，是當地略有資金的投資者缺乏投資標的的結果。當地方政府一鼓作氣引入更多的CBD、試圖一口吃成個胖子時，風險隨後而到。

 

資產泡沫處於後期的另一個徵兆是，越來越多的開發商與投資者將資金、項目輸出到境外，這幾乎是本能的套保行動。國內最重要的投資品市場房地產所面臨的壓力越來越大，無房產稅、無投資信息的時代即將過去，趁著人民幣大幅升值、資產仍在高位購入境外發達國家的資產，是經濟理性人的自然選擇。不僅李嘉誠先生在這麼做，重要的開發商幾乎都在境外開疆拓土。筆者身邊開修車店的朋友，也在認真閱讀移民須知。

 

這是地球村時代，轉移資產逃避大的政策風險、環境風險成為現實可行的選項，中國並不僅止於國內各地區、各城市之間爭奪高凈值、高能力人群，還面臨著全球營商、生存環境的競爭，實際上是個國際競爭力的課題。《福布斯》雜誌1月2日撰文指出，“如果中國的環境污染還像今天這般繼續惡化下去的話，中國的房地產總有一天會變得一文不值。年輕一代中國人會選擇離開這個國家，而不是遷入污染的城市，繼而抑制房地產需求，並加劇該產業產能過剩的問題”。有能力有意願移民的人越來越多，中國在海外的房地產投資屢創新高。政府有必要正視喪失全球競爭力的風險。

 

很多人想當然地認為，隨著外出務工人口的迴流，當地空蕩蕩的建築也就有了入住者，消費隨之而興，中西部三四線城市的房地產市場因此被夯實。這是幻想。

 

中國城鎮化過程中的富裕群體已經完成了從原始積累到購置主要資產的全過程，從山西等地的情況看，按照不同的財富分層，高凈值人群分別完成了境外置業、北京置業、省城置業、地方小型核心城市置業，財富圈層與置業邊界非常清楚，絕不會因為政府的號召就在本地被污染的礦區縣城大舉置業。

 

按照去年底中央農村工作會議的城鎮化時間表，提出三個“1億”目標：到2020年，要解決約1億進城常住的農業轉移人口落戶城鎮、約1億人口的城鎮棚戶區和城中村改造、約1億人口在中西部地區的城鎮化。發改委的榨菜指數也顯示，外出務工的人口在逐步迴流到中西部地區。

 

但是，外出務工人員與堅守在當地農村的人員，不屬於投資群體中的一員，他們需要依靠城鎮化擺脫貧困，而不是通過購置資產繳納稅收的方式，為城鎮化貢獻資金。大城市從事服務業的勞動者們，情況好的可以在當地縣城置業，通常是回到村裡在宅基地上蓋個小二層的房子，貽養天年。

 

消費能力與投資能力都需要市場經濟的培育，在培育初期城鎮化的過程中，數萬億的成本支出不可缺少。

 

上世紀80年代的東部沿海地區，培育出大量高凈值人群花費了20年左右的時間，中西部地區通過城鎮化、導入實體經濟的時間，不會比東部地區更短。這還是在世界經濟形勢穩定、國內政策不出現大的方向性錯誤前提下的財富培育速度。

 

考慮到2013年緩解政府債務風險的是前所未有的賣地收入，考慮到2014年還有1000億元的城投債要到期，考慮到近日國家審計署公告有四成地方債務靠賣地還債，政府不可能貿然戳破房地產資產價格這層皮，這將讓中國失去緩衝，提前進入經濟危機期。

 

要解決房地產泡沫，功夫在房地產之外。中西部城市群市場化的高速發展，東部地區率先實行現代政府組織架構、嚴格捍衛合法產權、控制日益惡化的污染等等，是挽回泡沫、挽回資金的必要支撐。

 

出現兩個現象時，說明情況好轉，房地產泡沫不會崩盤反而會被做實：第一，新的城市群、三四線城市的經濟回升，帶動當地房地產市場的健康發展；第二，國內高凈值人群不再轉移財富，轉而在國內創造財富、在國內消費投資。做到這兩點，需要強有力的改革推手。

 

冰山即將融化，此時力挽狂瀾的辦法是，降低溫度延緩冰山融化速度，並且儘快另造一條高質量的經濟大船抵禦風險。

 

人的城鎮化，無關乎房價高低，不在於烏托邦式的民生承諾，而在於國民心底的信心。