不動產價格大漲大跌都不好

政府最近講了不少要打壓房地產價格的主張。不管官員這些打房的談話是否真心和是否有效，國家被迫要打房，就是很不好的現象。

房地產價格的上漲、房地產太貴的現象以及房地產價格的下跌，三件都是弊大於利的事。讓房地產漲價，即使再把它打回原點，國家經濟仍一路都在蒙受損失。所以理想的施政，是要事先避免房地產價格漲得太高，而不是讓它大漲之後再來英勇或胡亂打房。

房地產是人民的財產，價格高表示大家的財產多，因此不少人會以為它是好事。但就全國經濟而言，它並不是好事。財產變貴的好處是要賣掉才可以真正得到，但房地產絕大部分是賣給本國人，所以高房產價格使一部分人得到好處時，也同樣使買方那一部分人受到傷害。這傷害大家比較注意到的是沒房地產的人買不起甚至住不起房子；大家比較少注意到的是對國家競爭力的傷害，所以這項傷害需較多的說明。

 

高房地產價格＝高產業成本

房地產價格及租金，直接或間接都將變成產業的成本。所以高房地產價格就會造成產業的高成本，從而降低本國產品在國際上的競爭力，以及本國吸引投資的能力。房地產的成本在生產成本中到底有多重要，每個產業並不相同，但即使就所有產業平均來看，它仍是甚大的成本。

依民國九十年產業關聯表所有產業合計，台灣租金支出占總產值的4.49%，約為勞動報酬的六分之一，資本折舊的八成，是相當大的一筆成本。租金若上漲五成，平均生產成本直接會上升約3.5%，若再加上經由中間投入而轉嫁來的成本，平均成本可能增加7%以上（註1）。所以相對於利息支出只占總產值的0.154%及外國多在1.5%以下之進口關稅，租金成本對總生產成本及競爭力的影響大很多，顯然更重要且值得政府努力以避免其不必要的上漲。

再由投資成本來看，高房地產價格的傷害可能更大。依工廠校正之資料，2010年工廠調查之各行業固定投資金額中，土地占了6.52%，再加上土地改良物、各項建築以及其他營建工程，不動產占了固定投資金額的22.84%。所以不動產價格高漲，會大幅提高投資成本，進而降低我國投資的競爭力。

而依國富調查資料，土地成本在投資中的比重更高。2011年我國企業部門實質資產淨額中，土地即使只按公告現值而非市值計算，即已占了42.6%，房屋和營建工程占了25.04%，機器設備只占16.9%。可見不動產在企業投資經營乃至生產成本中的比重，遠比前述產業關聯表中租金一項的比重高，不動產價格太高對投資和產品之競爭力的傷害也就更大。

 

該買卻沒錢買不動產 造成人民痛苦

另外國富調查資料也顯示，2011年我國家庭及非營利團體實質資產淨額中有72.1%是土地（也是只按公告現值計算），18%是房屋及營建工程，也就是合計起來有90.1%是不動產。即使把存款、股票等其他資產負債算進來，不動產也占家庭和非營利團體資產淨額的39.16%。換言之，如果不是繼承而來，人民平均須把半生的積蓄花在不動產上，也是極大的負擔。

就個人而言，我們很容易由另一個角度去想，以為企業和家庭擁有這些不動產仍可以賣出，若漲價甚至還可以賺錢，所以應該不會對投資意願和生活造成太大的壓力。但實際情況是，本來就沒有夠用之不動產的企業和家庭，即使知道現在買進將來還可賣出甚至賺錢，卻現在很可能沒有足夠的錢來買。

這種覺得該買卻湊不出錢來買的壓力，正是很多人民痛苦的重要原因。可惜有許多不動產的官員或人民或許不能瞭解這種沒錢的痛苦。

 

高不動產價格＝高「機會成本」

而有些企業或家庭雖已擁有夠多的不動產，因而可由其高價格獲益，但卻一樣對國家的投資和產業競爭力不利。這是因為精明的成本計算並不是用各種投入的「原始取得成本」來計算，而是用它們的「機會成本」來計算。不動產價格高時，自有不動產而持續經營的企業雖然沒有支付更高成本的壓力，但卻知道把這些不動產賣掉的可能收益──也就是機會成本已經提高。有些企業可能覺得寧可停業而賣掉不動產更有利，有些企業甚至可能拿賣掉不動產的收入到國外投資。由此可見，高不動產價格不只提高新投資的成本，也使既有企業繼續在台灣經營的機會成本提高，而助長它們外移。

另外，高房價成本也是不只使新人才留在台灣的成本提高，既有人才住在國內相對於國外的成本也會提高。有不少人把不動產賣掉就可到國外過更舒適的生活，所以高不動產價格也加大人才之外流。

總而言之，由企業經營及投資成本，以及由人民的生活成本來看，高不動產價格都會降低我國產業和投資的國際競爭力。由上述各項占成本的比例也可看出，其傷害遠大於平均多在1.5%以下之外國進口關稅。所以政府這些年縱容甚至鼓吹不動產漲價，卻把力量用於只可降低那一點點外國關稅的自由貿易協定，並把貿易自由化和開放當成生死交關的問題，簡直就是見秋毫之末而不見輿薪。

 

不動產價格「上漲過程」也不好

不動產價格太高既然不好，不動產價格的暴漲當然也是不好事。不過在造成高價格的傷害之外，「上漲過程」本身也是很不好的，其中最重要的就是一般人都注意到的分配不公。

漲價過程中，擁有不動產的人，特別是投機炒作的人得到很大的利益，而其他人在社會上相對的購買力及財富卻大幅下降，未來購屋的負擔又上升，實在很不公平。而對國家經濟而言，上漲過程的另一個傷害也許更大，那就是很多人及資金會競相投入這泡沫經濟，而降低在真正使國家進步的生產和投資上的努力。這也是我國近年經濟發展不好的一個重要原因。

不動產價格太高和上漲都不好，所以政府現在說要讓它下跌。但下跌竟然也可能是弊大於利。雖然人民可因看到一些投機暴利者受害而高興，但由前述不動產占家庭淨資產達39%以及85%人民都擁有自有住宅的數字來看，不動產價格的下跌，將使許多無辜的人也感到資產減少而心情不好。而其中在近年才高價買進的人更是實實在在受到不公平的損失。這種資產價值的減少也可能使人民的支出下降而造成不景氣。

 

不動產價格下降 將造成不景氣和失業

不動產價格下降也常會引起再下降的預期，而減少對不動產的需求，並使相關產業的生產大減，甚至出現嚴重的不景氣和失業。更嚴重的是價格若下降太多，不少人可能還不起或覺得不值得償還其不動產的貸款，於是銀行呆帳會大增，甚至出現金融風暴。所以政府和人民都不可因為高不動產價格不好，而輕忽不動產價格大跌也有的重大傷害。

不久之前行政院長江宜樺說，要在他任內將台北市的房價所得比由15倍降到10倍。他大概不知道，這表示台灣的房價要跌三成，他大概也不知道房價若真跌三成，會有多少人民痛苦，會有多大可能產生金融風暴，而有多少呆帳最後又要由政府或人民來賠償。所以這粗糙的政策宣示，馬上被他手下的官員否定。政府若真有心要平抑房價，政策及其目標都要更小心。

既然高房價、房價上漲，以及房價暴跌都有很多壞處，最好的政策應是一開始就避免過度的上漲。這幾年我國房價上漲太多的原因之一，就是政府輕忽了房價上漲及其後續的傷害。

2008年總統大選時，馬英九先生即說他的政策不是要抑制房價，而是要讓所得增加追上房價。這種政策方向的錯誤，使得政府縱容當時的中國炒樓團等，進行不動產炒作，造成目前台北房價所得比全球最高、人民生活及產業發展都受到嚴重傷害的後果。

2008年大選之後，我就曾警告執政的國民黨不要再點燃泡沫經濟，但國民黨人不只不聽，其文傳會主任黃某還反擊說是我喝醉了。這樣不聽意見的心態，使台灣人民六年來飽受房價暴漲及高房價的痛苦，現在政府平抑房價的政策還沒見到效果就先見到弊案，若照江宜樺院長的口號亂搞，國家人民恐怕又要遭到房價暴跌的傷害。

註1：統計資料上的這項資金成本也許還包含一些不是不動產租金的成本，但也可能未包括一部分自有不動產的成本，因此不是很精準，但低估不動產之重要性的可能性較大。又租金成本雖只占總產值的4.49%，但產值中包含了利潤和間接稅等因素，若只看生產成本，租金的比重即達7%，所以租金提高五成會使成本增加3.5%。