房地產調整是中國經濟重大利好

今年以來，房市的變化出乎一些人的意料，但也在許多人的預料之中。越來越多的地方房價開始出現同比、環比的下跌，如杭州等城市的一些開發商降價促銷，給一些投資者和相關的市場（股市）產生了不小的震動。一些人開始擔心房市崩盤，更進一步對今年經濟增長的前景表示擔憂，唱空唱衰中國的人們或機構再一次找到了借口。房市泡沫與地方政府債務高築一直是唱空派的兩大主要理由。筆者認為，擺在新一屆政府面前的或許是一個難題，但可能也是一個重大機遇。

首先，從去年以來房市的變化來看，成交量持續下滑是導致房市出現第三輪調整的主要原因。從年度比較看，2013年成交量過度放大。受去年初房價增長預期上升的影響和人們對“國五條”恐慌的刺激，去年一、二季度全國商品房銷售面積增長過快。從月度、季度成交量的變化趨勢看，商品房銷售面積增長逐季逐月回落，持續已一年。

從房價上漲預期的變化來看，與2013年不同的是，人們不僅在接受經濟增長由“高速”轉向“中高速”的同時，對房地產等資產價格增值預期也在發生變化。在對房價未來的預判上，看空者明顯增多。特別是隨著不動產統一登記以及信息聯網的實施，住房過剩問題在許多地方顯現，使流行在房市的諸多“神話”開始破滅。美國ＱＥ的逐步退出，全球資金流向從2013年開始由外圍（新興市場）向核心區（美國）集中，導致黃金(1381.80, 9.40, 0.68%)和新興經濟體資本市場的調整、中國香港樓市的下跌等，都使人們對中國房市上漲的持續性產生明顯的動搖。即中國房市上漲的預期開始逆轉，看空者開始佔上風。

從資金面的角度來看，與去年不同的是，市場資金在年初就開始有些緊張。存款減少、利率上升、海外遊資流入減少等現象都對住房需求產生重要影響。新一屆政府不再用超發貨幣的辦法來應對經濟下行壓力，無疑對房地產泡沫產生抑制作用。數據顯示，2013年全國房地產開發企業到位資金122122億元，比上年增長26.5%，儘管這比一季度的30.4%有一定幅度的回落，但相對於成交量增幅的變化來說，要小得多。況且，房地產資金增幅自去年一季度以來一直保持高於房地產投資的增幅，房地產資金面收縮的情況並不明顯，至少去年底的情況是這樣。估計房市資金面的真正趨緊到二季度會出現，那將明顯抑制住房的投機需求。

筆者認為，房市出現第三輪調整是一種內在趨勢。儘管去年部分一、二線城市房價出現了過快增長態勢，但新一屆政府並未在房市調控上加碼，即第三輪房市調整與調控無關。房地產市場只漲不跌是違背市場經濟基本規律的，任何商品或資產在發展過程中必然會出現周期性、階段性波動，因為需求和人的心理是波動的，同時，經濟或一個產業有繁榮期（擴張期），也有收縮期，所以，筆者一直認為過去15年的房市太不正常、不合理。拖得越久，保護得越多，累積的泡沫越大，市場內部失衡也越深，其將來的調整就會越深，破壞力就越大。

房地產長期過度繁榮的負效應極大。他使得城市房租高企，阻礙服務業的發展；使得城市化成本過高，阻礙了人口城市化的進程；使得社會資金流過度集中於低水平的行業，阻礙產業升級；過度地放大了住房的投資屬性，導致住房分配嚴重不公平，進而擴大收入差距。即長期房地產泡沫化增加了短期投資投機需求，抑制了長期有效需求，使經濟增長率提高但卻因產業升級滯后而影響長期發展後勁。今天，我們終於看到了房市開始自然地調整，去泡沫化，這是我們多年期望的結果，這符合中國經濟轉型的需要，符合人們的意願，我們應該慶賀，而不是驚慌失措。房市調整也不是房市“崩盤”，更不是中國經濟“崩盤”。危言聳聽並不能解決中國問題。反調整只會害了中國經濟，為中國經濟轉型升級增大阻力、增加難度。不要僅看到房市調整所可能產生的風險，更要看到房市調整對中國經濟轉型升級帶有的新機遇，是壓力更是動力。

房市調整，影響最大的是房地產商和大量投資性購房的家庭，調整使前者暴利大縮水，使後者資產縮水甚至巨虧，但大多數僅有一套住房的家庭並不會受到什麼影響，銀行的影響也是利潤壓縮和一部分早就存在壞帳風險的顯露。對不少地方政府來看，財政收入的縮小是巨大的，但卻是不可避免的。

房市發展是一把“雙刃劍”。政策制定者需要做一個重大的權衡，即選擇長期負效應低的或高的作為主要的政策取向，如繼續泡沫化，還是去泡沫化，這是一個問題，但現在已成為繞不開的問題，必須選擇。還有，房市調整會產生短期的衝擊，但他也會產生許多積極的促進經濟發展的效應，如會促進資金從虛擬向實體轉移，促進產業升級和技術創新，使社會投資風氣由短期投機逐步轉向長期投資，使年輕人降低住房負擔、增強對未來的信心，使農民工市民化的成本大幅降低、有利於推進新型城鎮化戰略。隨著房價的下跌，物業租賃成本也會下降，有利於促進服務業的發展。此外，抑制了過強的住房投機需求，會使住房分配趨於公平，收入差距趨於縮小，這些效果將從需求和供給兩方面為我國經濟注入新的動力和活力。

基於上述分析，筆者認為，房市調整是中國經濟轉型升級的重大利好，是看好中國經濟未來的重要信號，他的出現和不斷的化解過程能增強我們的信心，強化我國長期發展的基礎，使中國經濟真正轉入依靠轉型升級、以提高經濟增長質量與效益為中心的新階段。當然，對可能出現的短期衝擊，要用“疏”的辦法而不是“欄”或“抬”的辦法化解。好在新一屆政府在過去的一年內已積累了一些很好的經驗，2013年中國經濟面臨因內外需均相對不足而造成的下行壓力，新一屆政府一上任，並沒有按照傳統的方式“出牌”，而是保持定力，創新宏觀調控方式，最終頂住了市場壓力，使經濟實現了“穩中有進”。今年經濟增長的最大壓力無疑是房市的調整，同樣，我們不能採取老辦法“托市”，使房市調整再次夭折。房市調整會使中國經濟繼續下行，經濟增長速度一定的放慢我們必須接受，超過了下限，特別是明顯的影響了就業，我們可以通過深化改革釋放紅利、調結構培育新的增長點的辦法予以抵消。