房地產黑天鵝一再出現的啟示

中國房地產的“黑天鵝”事件已經一再顯靈，從沒出現過的壞消息一再出現。無論是此起彼伏的“鬼城”被掀開蓋頭，還是溫州房價的腰斬，亦或是廣州、深圳、杭州房價的大幅下挫，用席勒先生的話說，中國的房地產市場似乎缺乏一個像美國大蕭條一樣的“壞故事”。

去年的諾貝爾經濟學獎獲者、耶魯大學教授羅伯特。席勒的一本暢銷書中，講了2006年秋天的一件事。

在一個會議間隙，他問當時房地美的首席經濟學家弗朗克-諾沙夫，是否進行過房價下跌的壓力測試，弗朗克回答說做了，“我們甚至已經考慮到了全國房價下跌13—14%時可能發生的情況。”席勒又問道：“下降超過這個幅度時又該怎麼辦呢？”回答說，這樣的跌幅從來沒有出現過，至少是1929年的大蕭條以來從來就沒有出現過。

“從來沒有出現過”的出現了，那就是人們常說的 “黑天鵝理論”，它是著名經濟學家塔勒布提出的。

從前，歐洲人認為天鵝都是白色的，這近乎真理一樣不可動搖的信念卻隨着澳大利亞一隻黑天鵝的發現而崩潰。這說明，世界充斥着不可預知、出乎意料卻又極具殺傷力的“黑天鵝事件”，它往往深刻地主宰歷史，改變事物的走向。當你坐在湖邊看，雖然連續飛過的1000隻天鵝都是白的，但不能就此判斷第1001隻天鵝也一定是白色的。

實際上，中國房地產的“黑天鵝”事件已經一再顯靈，從沒出現過的壞消息一再出現。無論是此起彼伏的“鬼城”被掀開蓋頭，還是溫州房價的腰斬，亦或是廣州、深圳、杭州房價的大幅下挫，用席勒先生的話說，中國的房地產市場似乎缺乏一個像美國大蕭條一樣的“壞故事”。

無論是普通購房人、投機者、房地產商，還是地方政府，都沉迷於既往的“好故事”，美國、日本和中國香港等地區房地產泡沫的破裂不足以構成一種警示。他甚至說，中國房地產市場需要“壞故事”的警醒，否則，非理性繁榮持續得越久，其破壞力就會越大。

席勒的這番話有典型的“美國背景”，用歷史學家阿隆-薩庫爾斯基在他《巨大的美國土地泡沫：從殖民地時期到現在的土地掠奪、投機及繁榮》一書中的話說，投機的氛圍可以追溯到美國歷史開始的時點上。“美國的歷史，從其誕生伊始，本身就是一場土地投機。”

當然，每一場繁榮都需要有一個故事——當年美國通過大規模移民來儘可能地提高人口密度，這是一個能讓人深信不疑的故事，一個能說明地價長期上漲是合理的而不是暫時失常的故事。每一輪推高市場的過程時間是那麼漫長，足以讓所有人都對這樣的故事深信不疑。人們篤信，在這個過程中，他們可以通過房地產賺取巨額財富，“因為他們已經年復一年地看到別人這樣做成功了”。

在泡沫中手舞足蹈，眼前看是富足而愉悅的，但歷史上每一次泡沫都是在政策曖昧搖擺之下成熟並破滅的。中國城市居民持有的房產市值已超百萬億，相應的信貸支持不下10萬億，背後還如影隨形地押注20萬億政府平台。

房地產是所有行業中槓桿率最高的，如果出現類似美國“07式”的30%的跌幅，90%的開發商將會破產，中國銀行業將付出當年類似處置工、中、建三大行改制上市過程中同等規模的不良資產負擔，而對大量持有按揭貸款的百姓而言，將是數十萬億家庭財產的蒸發和消散。這種“爐心融毀”的代價註定要由政府、金融體系和民眾來咽下。

房地產是高金融屬性的產業，一國經濟如果高度房地產化，社會資金和資源過度密集向單一行業過度集中，造成極大的資源浪費，投機性空置房大量出現，房地產過熱加劇經濟結構失衡的風險，同時助長全社會的道德風險，強化投機心理，吞噬企業家精神，削弱經濟增長的實業基礎。難怪朱鎔基總理當年說，“房地產業裡面的弊端大得不得了，裡面的門道可多了”。

近乎殘酷的“壞故事”集踵而至，說明高金融屬性的房地產市場上，“黑天鵝”事件隨時會發生。一位網友的話十分精僻，“當特警用盾牌保衛售樓部時，高房價的塌陷似乎已離我們不遠。”這一回，天真的變了！任何一場豪門盛宴都有結束的那一刻。

當年的日本樓市在極度沸騰瘋狂時，曾有過一段精彩的文字這樣描繪：在一個五光十色熱鬧的巨大賭場中，人們都在聚精會神地觀賭或者下注，此時尚未喝醉的頭腦清醒的人已經看到賭場的角落開始冒煙了，他們此時悄悄地儘可能平靜地走向賭場狹窄的出口。這時，火苗已經依稀可見，人們都還渾然不覺，他們四下張望，有人開始小聲議論。然而這時的賭局更加刺激驚險，大多數人重又被吸引到賭桌邊。火苗終於燃成了火焰，越來越多的人擠向出口處，此時最怕的就是一聲尖叫……