國際資本迴流催生中國樓市拐點

五月地產商們期盼的“小陽春”並未到來，看空情緒卻在瀰漫。今年4月的“百城房價指數”顯示，近半數城市環比下跌，媒體報道稱甚至連萬科等知名開發商也對未來中國樓市流露出悲觀態度。

從宏觀層面來看，多重因素推動中國房地產市場價格近年快速上漲，其中一個重要原因就是大量資金湧入。首先，自2009年開始，在美國量化寬鬆政策及發達國家經濟危機下，國際資本瞄準發展中國家，海外熱錢大量流入中國，中國外匯儲備從2008年的2萬億美元飆升至現在約4萬億美元。這些國際資本對人民幣升值有強烈預期，進入中國后也看漲樓市，更是大舉投資炒作房地產。其次，則是中國“四萬億”人民幣的經濟刺激，這一刺激計劃主要是以新增銀行貸款形式注入到中國經濟中，這些新增貸款發放到各行業的企業和地方政府，其中不少貸款轉了幾圈之後，卻殊途同歸投入了房地產市場。總而言之，兩筆如此之大體量的資金同時進入一個行業，必然促使中國房地產市場規模極速擴張。

如今歷時五六年之後，發展中國家經濟所存在的問題尚未解決，但是美國經濟卻呈現出全面復蘇的景象，這也使得國際資本開始向美國迴流。加之美國現在逐漸退出量化寬鬆，美元利率將會上行，進而投資美元的收益會上升，這更助長了國際資本投入美國市場的信心。

這一迴流趨勢已經開始影響到中國的房地產市場。資本流入中國時投資最多的就是房地產市場。但從2013年下半年開始，情況開始有所變化，包括各種各樣的報道中也指出，很多能夠在全球配置資產的機構投資者，從中國房地產市場開始退出，轉投英國、美國等發達國家。國際資本流入時可以推動一個市場，那麼撤出時也會對這個市場產生負面影響，包括影響國內投資者對房地產市場的信心。

基於這樣的宏觀環境，中國房地產市場的上行推動力小於下行的壓力，不過中國多地房價在短期內同時大幅下跌是小概率事件，因為中國地區間差異較大。房地產市場光看成交價格是片面的，更要看成交量。今年“五一”期間樓市的成交量大量減少，這是一個非常明顯的市場拐點跡象。相對來講，以北京、上海為代表的國際城市房價不會下降得太快，因為這些城市存在大量的剛性需求。比如北京，儘管有各種各樣的行政命令限購，但是居民購房需求還是存在，如果放鬆一點，需求就會釋放出來。此外，隨着中國城鎮化進程的進一步發展，北上廣深仍然是大多數中國和海外年輕人，尤其是受過高等教育、有高端收入預期人群的首選——這些城市除了有最好的就業機會，此外配套的教育、醫療、文化等硬軟件也遙遙領先其他城市。

但在中國別的地區，包括杭州、無錫等二線城市，其購房需求本來就遠遠小於一線城市，庫存也比較多，所以即使取消一些限購令，或許可以延緩價格下降的趨勢，但是房價上行的空間將越來越小。值得指出的是，在房價調整的過程中，還有一個很重要的因素，就是“預期”，現在越來越多的人抱着觀望態度，如此一來交易量會更少，總有房地產商會率先降價保證投資部分兌現，這樣會給別的房地產商很大壓力。

最令人擔憂的還是一些三四線城市，其間存在各種各樣的問題。第一，房地產市場前幾年擴張太快，地方政府和企業都在貸款，增加槓桿做投資；第二，這些地方需求本來就不大，自身經濟發展也不是很好，有購房需求的人口增速也不是很快。這種情況下，隨着經濟放緩，個別房地產商一出事，就會有連鎖反應：房價跌了，企業房地產相關的抵押品價值也會下跌，貸款會更難，銀行的壞債也會增加；而企業的困境會影響到地方政府的稅收收入和家庭收入，而銀行的困境會導致地區融資成本的上升。這樣一來，連鎖反應會導致整個城市和地區的危機。

近期關於政府救市的消息也不絕於耳，消息稱南寧、無錫、杭州蕭山區等通過鬆綁限購、下調購房入戶標準等方式救市，天津濱海區、福州、鄭州官方也已放出消息，擬分類、分地區對購房政策進行調整。的確，像美國金融危機時那樣，短時間內多地房價同時大幅下降會造成全國性的系統性風險，但這在中國不會發生。我贊成中國總理李克強所說的不救市，現在的房價局部性地開始下調有其必要。任何市場需要完善，不可能只升不降，降的過程實際上是一個正常的市場調整過程。許多企業、政府過度投資、負債太高，正需要通過這樣一個下降的過程來進行重組和減少負債，該破產的要破產，該倒閉的要倒閉，這才是市場規律。

因此，中國的樓市要讓市場降溫，就要讓市場發揮作用來調節。個別城市放鬆一些限購令沒有什麼問題，但政府不能也不應該去救市，其中最危險的做法是強行讓銀行放鬆貸款標準。銀行限貸有其道理，因為它們覺得房地產板塊風險大，這是銀行基於自身商業模式所作出的一個正確判斷。若強行放鬆貸款標準，不僅違背銀行的基本商業模式，而且放鬆的貸款也會產生乘數效應，加上很多投資者是做槓桿投資的，如果貸款成本與市場導向背道而馳，實際上是鼓勵繼續投資房地產，而非重新配置資本，導致資源進一步錯配。