千億開發利益扮最強靠山 寶成中國百萬坪燙金地大掃描

為了取代中國逐漸高漲的人力成本，寶成已加速撤出中國，將生產基地重心正式移往東南亞，大幅降低中國產能比重，從極盛時期的九成，降到現在只剩十四％。產能移出，意味著在中國有超過二分之一廠房皆處閒置狀態。「即使出租，出租率也僅十五至二○％，因此，寶成目前正積極研擬活化的機會，期望能產生更大的資產效益。」寶成內部透露。

根據寶成內部統計，目前中國房產面積約七千五百畝，換算下來將近一五一萬坪，相當於十九個台北大安森林公園面積這麼大，主要分布在廣東、江西、湖南、湖北、江蘇揚州、昆山，其中除了廣東東莞、中山仍有較多工廠在生產，其餘各地，寶成都準備開發。

雖然寶成對各閒置廠房處理狀況還未定案，從哪幾個區域開始啟動尚未可知，詳細開發利益有待未來實際開發後才會明朗；但若推出廠辦，可創造的銷售金額少說上千億元跑不掉（指全部廠辦開發金額），一位熟悉中國房地產開發的顧問公司人士指出。

內部透露：全開發要花上30年

這些土地價值在於取得時間早，多數是一九八八年進入中國設廠時即持有，三十年時間過去，地價水漲船高，但寶成從未估算市價，原因竟是很多廠房土地產權不清楚，目前光是盤點這些廠房的產權，就花了不少時間，為此，寶成還特別組成一個為數十多人的「大陸暨海外房產部」小組，點算並負責未來土地開發。

值得注意的是，寶成這些舊廠房不僅當年取得成本低，不少地點位居當地蛋黃區，因此成為中國專門進行舊城改造更新的建商，例如富力、佳兆業和時代中國控股等亟欲合作的對象。

中國房地產業者指出，早年台商擁有的舊廠關廠後，多半會變更地目為住宅區或商業區推案銷售。但以中國最早執行「三舊」（舊城鎮、舊廠房、舊村莊）改造的廣東為例，為了活絡當地產業發展，已不傾向通過工業區土地變更為住宅區，反而希望「工轉工」，也就是鼓勵舊有工廠更新為符合產業升級政策、具有創新概念的新形態廠辦，如果符合政策，甚至可以申請得到五○％左右的容積獎勵；反之則檢討閒置土地進行課稅。這也是寶成加速資產活化動作的主因。

據了解，寶成資產活化計畫一直都在進行，分為短期、長期，短期計畫是將閒置廠房出租，賺取穩定租金，目前中國房產一年租金收入約八千多萬元人民幣，還有很大成長空間。