站在樓市的高崗上，這些「被高端化」的房子何去何從

新媒體管家

ETC取消了、iphoneX出來了，普天同慶的事真不少，本該錦上添花，說點樂呵的事，抱歉，哥在武漢樓市打聽了一圈，能找到的，只有「糾結」。

購房者在糾結，一遍又一遍地問買房哥

現在是不是買房的時機？

會不會買了就站在了高崗上？

房企也在糾結，一方面是限價賣不出價格，一方面都跑四環去高價搶地。

其實，糾結的人很糾結，與樓市行情無關。

在樓市調控期，他糾結的是今天買了明天會跌；在樓市下行期，他糾結的是今天買了明天還要跌，結果錯過了一輪又一輪機會。

至於房企，面臨的現實選擇是搶了高價地賣不動可能會死，但搶不到地那肯定會死。

於是，糾結過後都成了敢死隊，再高的地價總有人往上沖。

在嘹亮衝鋒號的鼓舞下，他們打著雞血，踩著同行的肩膀，衝上了山頂。

環顧四周，卻發現孑然一身。

遠處的山崗上，若隱若現的是，不斷揮舞著旗幟發起衝鋒的同行們。

四處開花的地王，在一陣喧囂后，終將落為塵土。

當一個地價2萬的樓盤，旁邊競品售價也賣2萬的時候。

我不知道這家站在高崗上的房企，看著山下熱騰騰的樓市，會不會打個冷顫，有高處不勝寒之感？

咋整？武漢歷史上的地王，曾經出現過8000多的地價，10000的售價，歷史會重演嗎？

顯然不會，最起碼在當前這樣的樓市，是不會出現的。

當大家都躺著賣的時候，如果自家虧本賣，那不是財務問題，而是智商問題了。

不過，再貴的iphone總有人買，再貴地上蓋的房子也總有人買單。

在當前的行情下，武漢還沒有賣不出的房子。

對房企來說，要琢磨的，是怎樣讓人心甘情願買單。

於是，今年我們看到了武漢樓市新的趨勢：不斷高端化。

「高端住宅」，這麼多年來，對於武漢樓市來說，基本就是個偽命題。

雖然稍微地價貴一點、位置好一點的樓盤，都在變著法地自稱自己為「高端住宅」。

但是大家心裡知道，一個靠「低價跑量為王」的市場，房企在滾動開發上的心思，遠比產品本身花得精力多得多。

確實，縱觀武漢樓市，一眼望去，一水的「粑粑黃」外立面，你就知道，指望武漢高端住宅當道，顯然是不現實的。

即便有，那頂多是減配的「高檔住宅」。

不說與北上廣深比，即便與杭州、成都、重慶同層次城市差不多價位的房子比，相信大家看過後都知道，武漢的房子渣的很。

不可否認，這其中有市場口味導向，在過去10年的房地產市場發展過程中，武漢購房者受制經濟實力，長期以來對價格的關注度遠高於產品本身。

在價格便宜的低品質住宅與高品質高價房之間，多數人還是會選擇前者。

在這樣的市場需求下，房企要麼減配拼價格，要麼不思進取搞幾個戶型一招鮮。

所以我們在武漢樓市看到大量在外地房子做得很好的房企，到了武漢就「屌絲化」

也看到有的國企現在蓋的房子，從戶型和功能設計來看，幾乎與20年前如出一轍，卻也能混得很好。

可以說，這麼多年，武漢房地產市場始終處於低質發展階段，與城市發展，以及日益豐富的市場需求，是不匹配的。

而現在，這條「低質低價」的套路，已差不多走到了盡頭。

「低質低價」玩快銷，不是說房企想轉變，是不得不轉變。

這主要原因來源於地產銷售的上游——拿地環節。

現在無論是哪塊地，特別是三環內的，更不用說核心地段的地，房企很難拿到，即便拿到也不大可能以低成本拿到地了。

拿地難，這就會導致房企不會拿到一塊地，急於蓋成低價好賣的房子趕快賣掉，必將打磨一番爭取最高溢價。

拿地貴，也就決定了開發成本高，如果還平價走量，那就擠壓了利潤空間，顯然不划算。

所以，無論房企願意不願意，主動還是被動，今年以來，都被逼上了一條路：高端化。

並且這種高端化與以往停留在口頭上有著相當大不的一樣。

比如，我們看到了大陽台大平層多了，用玻璃幕牆外立面的開始出現了，請來名師做產品設計的多了。

這種高端化趨勢越來越明顯，其中尤以漢陽板塊最為突出。

說到漢陽，估計要得罪很多已在漢陽買房的人，在三鎮中是最弱勢板塊，即便今年四新的價格已把白沙洲甩開了一條街，但是傳統的弱勢地位並沒有改變。

然而，就是這樣一個最弱板塊，去年產生了最高地價。高地價下，漢陽一些江景、湖景房接下來將上演「高端突圍」。

盤點下，從現在開始，鈺龍旭輝半島，碧桂園晴川府，越秀的新港長江城項目都將陸續入市，目前哥從各家房企得到的信息來看，都將拿出大殺器，準備突破漢陽房價的天花板。

這意味著漢陽樓市也要追上漢口武昌，邁入「高端」行列了。

問題來了，漢陽樓盤，值這個價嗎？「高端突圍」是不是房企一廂情願想法，購房者還會買賬嗎？

回答這個問題，首先我們得弄清高端住宅的定義。

什麼是高端住宅？很多人簡單地把與價格划等號，好像價格越高房子就越豪。

這其中有一定的道理：

從開發成本來說，一分價錢一分貨，價格貴一點其投入的成本肯定也多一點，但是如果簡單地以房價論英雄，那顯然欠缺的，說不定你碰到的就是偽豪宅，品質一般，卻賣著豪宅的價格，你上當吃虧卻渾然不知。

在哥看來，武漢的高端住宅，起碼得有幾點：

1、佔據江景或者湖景的稀缺資源。

2、好的交通、商業等配套。

3、好的產品。

在武漢，什麼是高端住宅，或許N多人有N多說法，但是有一點是必須的：對城市稀缺資源，特別是中心地段的稀缺資源的佔用。

武漢天地也好，復地東湖國際、華僑城也好，都是對武漢最稀缺的長江、東湖資源的佔有。

沒有個江景、湖景你好意思說自己是豪宅嗎？

當然，在過去的多少年，武漢的江邊、湖邊出現了N多水景房，但是鮮有大家普遍認同的高端住宅，為什麼？

在哥看來，主要存在兩大弊端：

一類是交通、生活配套不方便，這主要是湯遜湖那邊房子；

還有一類是房子做得實在應付，這裡就不一一列舉了，可以說罄竹難書了。

這兩大弊端阻礙了佔據資源稟賦的房子成為高端住宅，反過來說，武漢天地、復地東湖國際之所以大家公認，正因為不是完全躺在資源稟賦上賣房子，要麼在配套上下足工夫，要麼在產品上做得紮實。

順著這個思路，我們來看看鈺龍旭輝半島等漢陽樓盤高端化突圍可能性。

目前城市二環，已經進入高凈值客戶為主階段，他們一般有多次購房經驗，通俗地說「不缺房」。

房再多，自己也只能住一套，這套終極住所在哪？

根據哥的了解，一定是佔據稀缺資源的。這些多次購房人群，已經從買價格、買配套，進入買資源的階段。像鈺龍旭輝半島這樣佔據湖岸線3.5公里、約411公頃墨水湖公園獨特資源的房子，具備高端化的基礎。

鈺龍旭輝半島在墨水湖邊，哥去看過，外面是二環，裡面真是半島，鬧中取靜。區域位置和武昌的華僑城蠻像：從二環下來，直接進小區，坐在家裡就是看湖，感覺還是很爽的。

說到交通，以鈺龍旭輝半島為代表的漢陽幾個樓盤，要感謝這些年來漢陽的路網建設，特別是二環。二環的修建，打破了傳統的三鎮區域格局，武漢的城市格局已經從划江而治，轉變為環線格局。

而ETC的取消，進一步加快三鎮融合化趨勢的形成，大武漢不再被滴來滴去的割裂。

這一點不知道大家有沒有到：稍微年長一點的人買房，關注的是住漢口、武昌還是漢陽、光谷，而年輕人買房，在他們的概念中，更多的是買幾環的房。這種城市格局的重構在房價上尤其能體現，以前是三鎮三個數量級，而現在房價的階梯是按照環線劃分的，漢口、武昌、漢陽二環邊的房子價格，其實差不多。

所以大家看鈺龍旭輝半島等漢陽幾個高檔樓盤，不要再用老眼光看了，判斷他們的區域價值，不是在漢陽，更多地應該是用二環這個維度去考量。

更何況，漢陽的配套，近有鍾家村、沌口永旺、王家灣多個商圈，遠有五里墩、歸元商圈的興起。交通和商業配套已經上了一個台階，鈺龍旭輝半島等樓盤高端化有了支撐。

當然，自然、配套稟賦再好，最後歸根結底，能讓購房者用腳投票的，一定是產品本身。

這也是當前大家對鈺龍旭輝半島等漢陽幾個樓盤能否真正高端化的最大擔心。

從鈺龍旭輝半島產品細節來看，除霾新風、直飲水、恆溫系統等高檔住宅該有的配置，旭輝一樣不落，可抽拉水龍頭、步入式衣櫃等細節處理也體現了人性化的風格。

從產品設計來看，可能最吸引人的要數他家涉及了約15米南向大面寬，在大平層里有住別墅的感覺。約170.00㎡的面積大小，客廳連接朝南大陽台，室內的採光效果好，卧室均帶飄窗，幫助室內採光的同時，開闊主人生活視野；約30%的窗牆比，4個開間都是坐北朝南，採光充沛，再加上大露台，看著湖景，估計很多人是要動心的。

（戶型圖）

順便提一句，哥去看了他們的天幕樣板間，不得不說，是值得珍藏的好戶型。

從各方面來看，鈺龍旭輝半島等樓盤從弱勢板塊高端突圍，絕非偽命題，我們拭目以待。

所以，大家看鈺龍旭輝半島等漢陽幾個高檔樓盤，不要再用老眼光看了，判斷他們的區域價值，不是在漢陽，更多地應該是用二環這個維度去考量。

所以，從各方面來看，鈺龍旭輝半島等樓盤從弱勢板塊高端突圍，絕非偽命題，我們拭目以待。