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2021/12/25
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導讀：備受矚目的融創萬達戰略簽約儀式因富力地產的加入而增添了不少戲劇色彩。 除了簽約現場一波三折以外，最終公布的交易架構發生了直接變化。
根據協議，萬達商業：
將北京萬達嘉華等77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產，僅相當於此前作價的六成；
將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創房地產集團；比此前的作價高出48%.
兩項交易總金額637.5億元。
與7月10日萬達商業和融創集團協議相比，增加富力地產作為交易方，但交易標的和交易總金額基本一致。
來 源丨21世紀經濟報道（jjbd21）
記 者丨本報記者 張敏 王營
房地產史上最大規模交易
王健林在現場將這筆交易描述為「三贏」。但分析人士普遍認為，儘管三方的邏輯都很明確，仍然難以評估這筆交易的長期影響。
這是關於房地產史上最大規模交易的一次發布。此前，萬達商業將價值632億元的文旅項目和酒店資產轉出，融創接手。富力的名字則在當日剛剛被曝光，三方將簽署新的合作協議，富力據稱會接手其中的酒店部分。
但發布會出現了一段小插曲。按照原定計劃，三方發布會將在下午4：30正式召開，但當記者提前進入場內后，工作人員提示需重新布置場地，發布會將推遲一個小時舉行，隨後清場。
這種罕見的舉動引發了種種猜測。有媒體稱，三方的博弈仍然激烈，富力可能會臨時退出，有關富力的背景板據稱被撤下，甚至「貴賓室傳來摔杯子的聲音」。
但三方最終還是完成了這次簽約。按照最新的約定，萬達的這兩部分資產以637.5億的價格轉讓。
融創以438.44億元收購前述十三個文旅項目的91%股權，比此前的作價高出48%，融創同時還承擔其中的454億元貸款。
富力則以199.06億元收購77家城市酒店全部股權（比此前的資產包中多出一家），僅相當於此前作價的六成。
且與此前的協議相比，萬達取消了296億元給融創的委託貸款。
此次交易中各方的邏輯都十分清楚，王健林也將此次簽約描述成一筆「三贏」的交易。但考慮到融創、萬達都曾有過失敗的合作案例，外界認為，此次交易的前景如何，仍需謹慎看待。
多付了142.69億甩掉了酒店
孫宏斌這筆交易還划算嗎？
孫宏斌（資料圖）
這筆交易最早可追溯至7月10日，當日融創和萬達簽署了一則併購協議，按照協議，融創將接手萬達旗下13個文旅項目91%的股權，以及76個酒店項目，作價分別為295.75億元和335.95億元。這構成了房地產史上最大的一筆交易。
而昨天的簽約，融創以438.44億元收購前述13個文旅項目的91%股權。
相比之前，孫宏斌獲得13個文旅項目多花了142.69億。那麼，交易結構發生變化后，孫宏斌這筆交易還划算嗎？
對此，富力地產董事長的解讀是，「這是一個三贏的局面。」
李思廉在接受相關媒體採訪時的具體解釋是：
「萬達方面加快了它收錢的速度，而且是整體上萬達要負擔的事情少了。
對孫總來說，他們也不需要再組建管理酒店的團隊，能讓他們專心地做好自己的開發，理論上他們為了平衡這個交易多付了130多億元，但是像王健林老總所說，他們也分到了接近5000萬平方米的土地儲備，也就是（花了）260億左右。
對富力來說，我們一下子成為全國甚至全球最大的酒店資產的業主，我們可以集中精力在這方面做大做強，我們有信心在統籌酒店這些資源以後，我們的潛力可以發揮出來。
所以說，這是三贏的局面。」
資料顯示，融創本次取得的13個萬達文化旅遊項目，分佈在一二線城市的熱點區域板塊，總建築面積合計為5897萬平方米，其中可售面積約為4970平方米。
據機構測算，即便加上項目貸款，以融創收購價格438.44億元折算，可售面積每平方米土地成本也不超過2000元。
21世紀經濟報道記者曾查閱公告的13個文旅項目具體詳情。這13個項目均位於熱點二三線城市。根據公開信息查看，售價最低的項目為6800元/平方米，售價最高可達23000元/平方米。對比成本，相當的划算。
另據融創方面透露，目前文旅地產項目賬目現金還有約300億元。未來融創合併財務報表合併后，收入和利潤將大幅增長。
孫宏斌7月18日在接受媒體採訪時表示，「我們一做完這個（13個文旅城），公司規模就大了一倍。你說這事兒我該不該干？這事兒我打破腦袋也得弄啊。」
也就是說，規模擴大，利潤漸次上升；同時甩掉了孫宏斌不看好的酒店部分。這大概也是他同意的「三贏局面」。
而富力方面，則以199.06億元收購77家城市酒店全部股權（比此前的資產包中多出一家），僅相當於此前作價的六成。
76家城市酒店的總建築面積合計約為324.9萬平方米，總房間22920個。
資產包中的文旅項目位於省會城市、東部熱點城市和成熟旅遊城市，且可售面積大，對於運營能力較強的融創來說，並不會構成太大壓力。
相比之下，酒店項目沉澱資金量大、運營難度高，對於缺乏運營酒店的經驗，接手這部分資產顯得疑問重重。
富力的出現，從某種程度上解決了這種疑問，同時也對此次交易形成了關鍵影響。
李思廉（資料圖）
富力地產董事長李思廉昨日表示，富力從2004年開始投資建設高端酒店，先後跟萬達集團、凱悅集團、洲際集團、希爾頓集團、雅高酒店集團等五大國際酒店品牌在國內主要的城市和旅遊區域，共同開業了17家國際星級酒店。
富力還是萬達集團的高端品牌麗茲卡爾頓系列在亞洲區域最大的業主。
李思廉昨日表示，會「一如既往將旗下的每一家酒店都打造成城市的標杆」。但外界分析認為，資產包中的酒店項目，有相當部分位於二三線城市，因此在外界看來，其對富力帶來的運營壓力並不小。
這也被認為是酒店資產最終折價轉讓的主要原因。而新聞發布會的罕見推遲是否與此有關？則不得而知。
誰是贏家？
王健林（資料圖）
王健林在現場將這筆交易描述為「三贏」。按照他的說法，萬達通過這次轉讓，大幅減少負債，收回巨額現金。「本次協議簽訂還標誌著，不僅萬達商業已走上『輕資產』品牌經營，萬達文化旅遊也走上『輕資產』品牌經營之路。」
融創則獲得4800萬平米、分佈在一二線城市的低成本銷售物業，使融創財報合併收入和利潤大漲。王健林認為：「兩年內，可助力融創進入房地產企業收入前兩名。」
對於富力來說，接手77家酒店后，將持有超過100家酒店，成為全球最大的五星級酒店業主。「富力通過一定財技，也可提高酒店收益率至理想水平。」
相比之下，李思廉和融創董事長孫宏斌則顯得相對低調。
李思廉對此次交易的評價為：「通過合作，富力將進一步擴展旗下的酒店業務，增加優質的投資物業經營收益，實現多元化的產業布局。」
孫宏斌的觀點則是，此次合作「能彌補我們在文化旅遊產業和持有物業領域的短板，也是融創學習和成長的機會」。
一位不願具名的分析人士向21世紀經濟報道表示，綜合此次交易的前後不同細節，應將萬達視為最大的贏家。該人士認為，在交易對手存有疑慮的情況下，仍然將這部分重資產成功轉出，是萬達的成功之處。且在價格的斡旋中，資歷、威望更勝一籌的王健林，應是扮演了協調者的角色。
王健林表示，此次交易后，萬達商業貸款加債券接近2000億，賬面現金共計約1700億，此外還有1300億銷售物業存貨。他透露，萬達商業決定清償大部分銀行貸款，真正實現輕資產運營。
該人士認為，輕資產並不是萬達此次交易的最大收穫，而是為萬達商業的上市掃清障礙。如果能夠脫掉房地產的「帽子」，萬達商業的上市幾率將大大提高。
相比之下，酒店資產被視為資產包中相對「劣質」的部分。富力雖然折價137億元受讓，但後續面臨的運營壓力仍然不容忽視。
融創則在此次交易中做出了明顯讓步，雖然文旅資產的價格比最初提高了48%之多，但按照可售面積粗略估算，即使加上450億的債務，其成本也不足每平方米2000元。
正如王健林所說，即使「融創同意不收購萬達酒店物業並增加收購金額，整體交易還是划算」。
此外還應考慮到的是，融創可藉此實現公司規模的迅速翻番。並甩掉了酒店資產的「包袱」。
但根據公開資料，萬達的13個文旅項目多在最近幾年間集中啟動，因此後續需要的投資規模較為龐大。這不僅會給融創帶來較大的資金壓力，還將考驗其運營能力。
此次交易被視為房地產史上規模最大、條款最複雜的一筆。分析人士普遍認為，儘管三方的邏輯都很明確，但仍然難以評估這筆交易的長期影響。甚至交易最終能否成功，也需要時間驗證。
融創並不缺少資金。孫宏斌表示，融創在上半年的銷售業績為1100多億，截至2017年6月30日賬面有900多億現金。在下半年，7月份回款會超過200億，其他月份回款都會超過300億元，全年將有超過3000億的銷售額，會有充足的現金流。
近些年，融創成為併購市場的主角，並有大量的成功收購案例。但考慮到融創仍然有失敗的記錄，市場對此次交易的前景仍然存有謹慎態度。
2014年5月，融創擬以63億港幣的代價收購綠城24.313%的股份，後者因調控降臨，債務問題浮出水面。此後因各種因素最終擱淺。
2015年2月，融創擬以80億港元收購陷入債務問題的佳兆業，但到5月宣告放棄。
2016年9月開始，融創大量買入金科股份的股票，目前已成為第二大股東，孫宏斌亦向媒體透露出謀求控制權的想法。但7月19日早間，金科緊急停牌，其實際控制人黃紅雲澄清，「不會放棄對公司的控制權。」
萬達也曾在2015年初與萬科建立合作關係，雙方擬以聯合拿地、合作開發的形式進行操作，並分食土地中的商業和住宅部分。但這次合作也很快擱淺。
「在很多大型合作中，起決定性影響的往往是一些意想不到的因素。」上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，某項關鍵條款的爭論，實際操作中意想不到的困難，外部環境突變，資金問題，甚至合作者的性格都可能成為決定成敗的因素。
嚴躍進認為，就該筆交易而言，由於尚有大量的細節需要處理，因此很難做出確定的評估，至於未來的走向如何，仍需時間檢驗。
21君
小夥伴們，你如何看待這次房地產史上的最大規模交易？你認為最大的贏家是誰？
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本期編輯 劉巷
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