西安樓市為何調控加碼？權威解密背後的"官方考量"！

4月18日，西安樓市加碼調控出台，似在情理之中，卻又出人意料。

5月9日下午，陝西省房地產研究會王聖學會長應邀解密西安限購再啟的「官方考量」，以及對西安樓市的後市研判，值得購房置業人士重點關注。

王會長是2016年西安市政府組織的房地產專項調研組成員，西安近兩次限購政策新聞發布會現場發言人之一。

王聖學會長從三個方面解密了西安樓市限購再啟的原委，全文概要如下：

01

關於調控怎麼看

4月18日的「樓十條」，相比上次的「樓十二條」(2016年12月31日)，在時間上來得比較早。早的原因是從一線城市及東部沿海城市的房價、地價「上漲潮」已經不可避免地漫延到了西安，為防止出現更難掌控的局面，此時出台「樓十條」有「打預防針」的考慮。

國家對房地產的調控為什麼不在房產稅上做文章?一是不具備條件。目前房產登記信息系統還沒有形成全國聯網，信息不對稱，買辦法開徵。二是從上海、重慶兩地的試點看，效果不太理想。最重要的是世界經濟復甦艱難，還看不到繁榮跡象。經濟剛穩定，過早開徵房產稅對經濟發展影響大，拋出房地產稅，可能對宏觀經濟影響嚴重，有可能步日本後塵。

不少專家建議採用「釜底抽薪」的辦法，希望國家開徵房地產稅，是個餿主意。事實上，目前的條件和客觀情況是不允許開徵房地產稅的。因此全國兩會的發言人說，2017年沒有房地產稅立法計劃。

西安為什麼要在這個時候出新的調控政策?既有主觀部門的意思，防患於未然;又有西安現實的特殊情況。前段時間，房價漲得有點快。引起住建部等主管部門的關注，督促西安注意這事。

春節前，西安城區成交均價7000多元/㎡，全市成交均價6000多元/㎡，現在城區住宅成交均價是8000多元/㎡不到9000元/㎡，宏觀數據上看還算正常。西安房價水平在全國範圍內，總體上還可以。與成都、武漢等城市相比，也還不高。

從統計數據看，也還沒那麼嚴重，一季度網簽不到600萬㎡，每個月不到200萬㎡。2016年房管局數據是全年成交2500萬㎡，統計局數據是2200萬㎡，數據差異是因統計口徑不同，但月均成交200多萬㎡是成立的。從投資和銷售看，沒到「瘋狂」的程度。

但是熱點板塊、熱點樓盤上漲過快，有點「瘋」。政策出台，既有受全國影響的因素，又與西安部分大開發商的趁機哄炒房價有關。因此帶來的前段時間房價上漲過快，打破了以前「超穩定」形成的穩定局面，市場有局部恐慌，外來投資量雖不大，但後續還在增加。

調控政策的出台，從中央層面講，樓市是國民經濟增長的重要方面，涉及面廣，影響大，不能出大問題，要穩定市場。西安的政策是溫和的，符合情況的。

02

近期西安房價為何瘋漲?

西安最近幾年的房價，與同類城市相比，屬於超穩定的低迷狀態。為什麼會這樣?去年(2016年)參加政府委託的房地產行業調研之後，找到了問題所在：

1、開發區主導的經濟發展模式，導致都有權出讓土地，名義上是國土局統一管理，實際上是各區都批土地，「多頭批地」導致開發無序。

2、單位自建房\大學自建房量過大，政府還搞團購。這在南京、合肥等城市沒有或量很小。

3、保障房規模過大。經濟適用房、公租房、限價房、廉租住房等量過大。一直呼籲除了廉租住房、公租房外，其他房都應取消。廉租房給經濟貧困群體蓋，政府的責任，不做不行;公租房給大學生、農民工等城市新增勞動力服務。其他都不應該蓋。

4、城改房問題多，小產權房規模過大。

5、近幾年，基建人口增長慢。武漢五年增加人口250多萬，每年50多萬;天津每年增加40多萬，西安是每年4、5萬!

6、經濟活力較差，收入較低，樓市成交量低。近2年成交量高，居全國前五，其中一多半是外地人為辦戶口買的。

近來為何「瘋長」?

既是前幾年超穩定低迷狀態的回升，同時也與以下因素有關：新一屆市上領導班子動作大，加快大西安建設，到2020年經濟總量過千億，按照2016年6400億來看，每年要新增1000億，數字很大。放開了落戶政策，放開了「雙創」人員的支持力度，自貿區掛牌並運營，「國家中心城市」無懸念……西安迎來騰飛的機會，樓市是國民經濟的主導之一，順勢而上，情理之中。

還有一個因素是，西安「城市品牌效應」正在顯現。這是前些年不太注意的。

03

未來趨勢如何?

原材料上漲、人工成本上漲，房價原地踏步不太可能。市民對品質、配套的要求越來越高，成本也會越來越高，都需要買單。再加上現在各區都在大張旗鼓地搞發展。這樣的背景下，發展得更快一些，房價上漲也在所難免。

那麼，會不會像上海、南京那樣「瘋漲」?

不會!原因：一是西安區域經濟發展與瘋漲城市所在區域相比，差距還比較大。二是利好消息動作才開展，要形成對樓市的直接的根本的影響，還有個過程。三是西安人口目前950萬左右，要到2017年底可能會接近1000萬……

從各種因素來看，西安房價還不會像京廣滬深廈門南京等地那樣的瘋漲。前期的局部「瘋漲」既有市場原因又有炒作原因。

所以，展望未來，還有很大的空間。隨著咸陽的加入，將拓展到乾縣、三原等地。西安城市空間進一步加大，具備了國家中心城市建設條件，潛力很大。

因此，在未來，對房價炒作過頭的，擾亂市場秩序的，危及樓市穩健發展的，出頭就將會被打擊。

04

王聖學會長關於西安4·18調控原因解密，雖說來得稍微晚了些，但從中不難發現調控政策的出發點和政府方面的考量，對西安調控政策的理解，對西安樓市未來的發展，可從中得到很多啟發。

從2016年12月31日的「樓十二條」及2017年4月18日的「樓十條」看，西安樓市調控「預防為主」的目的明顯。穩健發展，是西安發展大局對西安樓市的要求，也將是西安樓市的主基調。偏離了，則將可能引發調控政策的持續加碼。