品牌物業接外盤 半路夫妻為何難

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物業管理市場是「被忽略的藍海市場」，據預測物業管理的收入空間約為2.7萬億元。最近一年以來，多家品牌開發商物業不再固守自家開發商的物業，開始接「外活」搶佔物業市場，爭取物業板塊早日分拆單獨上市。這一舉動，讓很多中小型開發商樓盤業主，心動不已，紛紛打算更換品牌物業。自家的小區被品牌物業接管以後，到底能不能鳳凰涅槃呢？筆者認為，相對於品牌房企自建自管的物業系統，接外盤好比半路夫妻有點難。

品牌物業服務公司，長期以來作為開發商戰略合作夥伴，將物業服務作為能提升物業價值的有效手段和能促進樓盤銷售的商業賣點,可以說，開發商不僅提供優質物業項目，也給予強大經濟實力和企業文化支持，這是品牌物業成功的關鍵。但是，品牌物業意欲通過輸出服務接外盤的輕資產模式迅速搶佔市場，能否成功？

筆者認為困難有二：一、品牌物業和外盤業主之間的黏性較差。接外盤很多情況下，必須和業委會合作，鑒於目前的關於業主自治方面的法律規定不完善，業委會及其成員監督機制不健全，與社區居委會等群眾自治組織相比，黨委和政府主導的力量較弱。業主意見不一致時，特別是在處理業委會意見和部分業主正當權益矛盾時，物業很難做到沒有傾向性，進而引發業主信任危機。

二、內盤外盤很難一碗水端平。品牌物業採用諸如「某服務」等方式接外盤，某種原因很可能是出於對自家項目的保護，品牌地產項目促銷要依靠品牌物業的口碑，將樓盤的營銷利器市場化，一視同仁，自建項目優勢大打折扣。內盤可以有地產品牌維護的溢價補貼，而接外盤在市場化的過程中，面向完全不同的服務群體、服務流程，很難保證每個樓盤的高標準的管理水準和服務的落地。

市場反應最能說明問題。前幾日，江北某樓盤進行物業管理的選聘投票。結果顯示金地物業以703票完勝另一知名A公司物業的13票。服務質量和體系具有強競爭力的A公司物業為何遭遇滑鐵盧，恐怕與A公司近期旗下兩個地產項目的業主，頻頻在自媒體吐槽不滿，負面信息擴散，不無關係。尤其是，這兩個項目其一還是南京最好的園林綠化盤之一，在某物業項目接手一年後，因更換低價低質的綠化管養公司後園林景觀退步明顯，門前綠地和小花園不到半年已然荒廢。

筆者忠告，品牌物業在對待不同外盤，可以採取更加靈活的態度，完全可以針對不同檔次樓盤和服務群體，優化服務流程，開發多元化物業服務套餐。