三項目預售衝破8萬紅線 北京限價窗口關閉？

調控效果顯著，由三家央企實現的預售價格突破可能預示北京限價政策將有所鬆動。

8月8日，北京市住建委官方網站顯示，北京金茂府、華潤崑崙域和招商璽三個項目均在8月5日已經取得預售證，預售均價在9.5萬/平方米左右。北京金茂府、崑崙域、璽獲得預售的房源分別為94套、200套、146套。

調控以來，雖然沒有公開聲明，但預售8萬/平方米的「紅線」被行業內默認，本來預期超過8萬/平方米預售價格的項目也被牢牢控制在8萬之內。

以龍湖景粼原著為例，其在5月7日推出的150套房源均價為7.2萬/平方米。即便是此次預售價格在9.5萬/平方米的招商璽，其在2017年6月7日的一次開盤中，拿到的預售證均價也是7.9萬/平方米。

拿不到預期的預售均價，考慮到業績、回籠資金需求，一些開發商不得不以低於市場預期的價格開盤。另一些開發商則「死扛」放緩入市時間。根據北京市住建委官網數據，截至8月5日，北京市今年新建商品房項目僅批准了63個，而去年同期批准的項目有72個。

根據中原地產相關數據，此次預售均價9.5萬/平方米的三個項目拿地樓麵價分別是北京金茂府5.2萬/平方米、璽5萬/平方米、崑崙域3.73萬/平方米。此前，一些拿地價格相仿的項目，預售價格並未達到相同水平。以陽光城·檀悅項目作為對比，2016年6月，陽光城以14.3億元的土地總代價取得順義后沙峪地塊，拿地樓麵價接近4.9萬/平方米，成為當時順義區的地王，該項目在8月初得到的住建委批複均價為6.6萬/平方米。

一位業內人士告訴界面新聞記者，「一方面這三個項目拿到9.5萬/平方米的預售價格確實物有所值，另一方面這也是三個項目積極與住建委協商的結果。」

事實上，8萬紅線被衝破的信號早已釋放。6月底，東城區永定門外一地塊出讓限價為最高不超過9.3萬/平方米，這被認為是衝破8萬紅線的前奏。另外，北京近期出台的共有產權房政策也被業內專家解讀為「讓政策的歸政策，讓市場的歸市場」。

即便是在政府的一系列限制性政策下，改善型需求強勁令市場的基本面並沒有改變。以此次開盤的三個項目為例，政府批複預售證的時間是8月5日，但上述業內人士告訴界面新聞記者，三個盤只有北京金茂府還有幾套房源，其他兩個項目全部賣完，「全款買的占的比重很大」。

需要注意的是，市場人士、開發商的預期隨著這次限價的突破都發生了變化。多位開發商對界面新聞記者表示，雖然不知道限價會不會放開，但接下來也會盡量爭取一個更合理的入市價格。上述業內人士則對界面新聞記者稱，「政策的傳達只是一種預期，最重要的還是看批複的結果。」