南京！南京！七月，供不應求的南京土地市場與高溫誰賽過誰？

最近南京的氣候

一直處於高溫狀態，而南京的土地市場更是有過之無不及。

在7月5日競拍出首幅配建保障房的地塊后，而後配建保障房似乎成住宅土地拍賣中的標配。三次拍賣中共有13幅住宅用地，拍賣到最後全部達到了最高限價，不僅要現房銷售，還要配建面積累計達18.94萬平方米的保障房，並且無償交給政府。

從供應規模和區域看，成交的30幅地塊中，住宅及商住用地19幅，商業用地及其他用地11幅。不僅進一步加大了商品住宅用地供應量，而且地塊分布區域範圍廣，覆蓋7各城區，主要集中在江寧、浦口、棲霞、六合等區域，有利於平衡土地市場需求，穩定土地市場預期。

仔細研究，30幅地塊的平均溢價率為96.6%，與去年動輒200%-300%相比有大幅度的下滑。原因是，南京在「寧十條」新政中明確指出，達到最高限價時仍有競買人要求繼續競買的，停止競價，改為在本地塊內競爭保障性住房建築面積。認建面積最多者為競得人，所建保障性住房無償移交政府，相應房屋建設成本不計入房價准許成本。

將拍賣的成交地價同該地塊周邊同類項目的房價對比，地價確實有所下降，但若再加上配建保障房的成本投入，以及因配建保障房而減少的可銷售商品房面積的折算成本，部分地塊整體的拿地成本仍舊直追甚至超過同地段的房價。其中，以九龍湖NO.2017G20地塊為例，該地塊被北京金隅嘉業和北京中建地產聯合以32億斬獲，樓面地價約1.98萬/平方米，相比周邊地塊之前的拍賣價格，確實有所降低。但若加上配建保障房的成本，重新換算后，真實地價高達約2.6萬/平方米，實際可以稱得上是「隱形單價地王」了。

30幅地塊中，商住用地和住宅用地佔19幅，其中有13幅含住宅性質地塊，拍到最後全部達到了最高限價，不僅要現房銷售，還要配建保障房，累計達18.94萬平方米，且無償交給政府。19幅商住或住宅地塊共經過2468輪競拍，平均每幅地塊約經過130輪的搶奪，才確定最終歸屬。在如此嚴苛的出讓條件之下，房企拿地的熱情仍舊不減毫分，可見對南京未來房地產市場的看好。

在搖號的模式下，房企拿地拼的是運氣，而隨著"搖號"的退場，"運氣"已不是開發商成功拿地的關鍵影響因素，取而代之的是開發商自身真實實力。土地出讓門檻提高，使得眾多中小開發商直接或間接地失去拿地資格，這一點也可以從成交地塊的拿地房企得到驗證。朗詩、萬科、金地、葛洲壩等大批品牌開發商憑藉自身的實力，成功進駐南京土地市場。「上有政策，下有對策」，因拍賣規則中限定一家企業不能參與兩幅及以上住宅用地性質的競拍，而同時為控制成本、規避風險，開發商間採用聯合拿地的合作模式。例如7月7號，北京金隅嘉業和北京中建地產聯合競得江寧區NO.2017G20商住地塊等。

5月14號南京開始執行搖號買房的新政，以期規範市場，在需求遠遠大於供應的情況下，保證普通人買房的需求。但至新政執行以來，新盤入市屢傳來搖號中籤率過低的消息，直晃晃的顯示南京房地產市場的供不應求現狀。而開發商面臨的窘境多為土地資源儲備不足，現有土地存量無法保證後續的市場供應。2017年的土地供應計劃以及7月份的土地成交，給南京的土地市場帶來了希望和緩衝。從近幾年南京開發商拿地開發的速度來看，開發商似乎已找到相應的開發建設節奏，多方位配合操作，多盤聯動，開發項目多且速度快。預計到明後年，南京的樓市供不應求的現狀將會迎來一個緩衝的階段。（©（ShiLianAppraisal） 保留所有權利，關注價值領地，看清樓市真相。）

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