西方專家預言中國樓市崩盤屢被打臉

參考消息網5月9日報道美國《福布斯》雙周刊網站5月7日刊登《什麼泡沫？是如何控制瘋狂的樓市的》一文，作者韋德·謝潑德在文章中稱，如果你研究問題已有相當長一段時間，那麼你可能見識到了房地產市場經歷的起起落落。可能前幾天樓市還是一片火熱景象，一些城市的住房價格飆升到難以置信的高度，然後突然之間就出現價格觸頂甚至開始下跌，儼然一派泡沫終於要破了的景象——但是大約兩個季度后，住房價格又開始攀升，新一輪循環啟動。

一些國際媒體人士在2005年就開始預測樓市的泡沫，但是到了2012年，仍掀起了一股購房熱潮。2014年，英國《經濟學人》周刊宣稱，房地產市場繁榮的「黃金時代已經結束」，因為一些城市的樓市似乎處於崩盤邊緣。然而到2015年底，樓市「轉過彎來」，重新實現穩定。2016年第四季度，一些大城市的樓市比以前更狂熱，於是有些分析人士再度宣稱，此前多次預測的房地產泡沫終於「應約」而至。然而如今2017年即將過半，但樓市再次進入一個穩定期，循環仍在繼續。

文章稱，認為樓市受市場經濟影響的觀點是錯誤的。從中央到地方各級政府對樓市都有強大的控制力，要推高還是打壓取決於政府希望各地樓市向哪個方向行進。他們控制供應，極大地影響需求。當市場過熱時，他們就出台不利於購房甚至直接限購的政策給市場降溫；當市場太冷時，他們就減少限制，向需求被抑制的購房者敞開大門。

文章稱，住房限購措施相當於是一輛正走在下坡路上的卡車的剎車系統。它們通過增加購房限制、減少住房投資回報預期來控制購房者的行為，從而防止樓市滑向失控境地。那麼這是如何做到的？

限制人們購買住房數量

這種方法可能最簡單。當某些城市的樓市過熱時，政府可以隨時使用的手段之一就是限制購房者能購買住房的數量。此舉可以抑制市場投機行為，阻止通過購買房產讓財富保值或隱匿財富的通行做法，這些因素是近期住房價格超高的背後推手。

房貸首付

鼓勵或者打擊樓市活躍程度的另一個手段，就是控制購房者需繳納首付的比例。根據當地樓市的表現，首套房購買者需繳納20%至35%的首付，而二套房買主則需承擔高達60%至80%的首付。購房者要想擁有三套或更多住宅，常常需要全款購房。

稅費

由於幾乎沒有按年度繳納的房產稅，政府通常是在住房買賣時徵稅——徵收的稅額可能會很高。政府部門可以通過提高或降低稅率作為鼓勵或抑制潛在購房者的另一個手段，這取決於市場風向如何。

價格控制

除了出台政策和控制稅率影響住房價格之外，地方政府還可以頒布相關規定，多多少少能限定住房價格的上限。

土地控制

市政府還控制著用於住宅開發的城市建設用地規模，這直接影響到上市的新建住宅供應。當住宅庫存太高時，常常就會限制土地拍賣；當庫存清空時，土地轉讓又會積極起來。每個城市可用於新建住宅開發的土地儲備規模對未來住房銷售和價格水平有重大影響。

存量控制

許多住宅無人入住其實是因為沒有上市銷售。房地產開發商的常見做法是，對新建住宅推遲開盤甚至對已完工項目捂盤，直到樓市發展到可以最大化實現銷售利潤才上市。住房限購措施通過控制購買方的行為，也對賣方行為產生巨大影響。

文章稱，樓市受監管程度很高，這個事實再加上沒有美式次級貸款以及購房者的槓桿率相對較低等因素，使得的情況與2008年導致美國次貸危機的情況十分不同。然而，有些事情並不因為是有意為之就不會發生意外。控制樓市的方式是一場試驗，一場沒有先例的試驗。然而，至少從中短期來看，的房地產生態已經找到一條在極端動蕩局勢面前維持內在穩定的獨特方法。

資料圖片：在廣西南寧一處商品樓盤銷售中心，顧客通過沙盤了解住宅情況。新華社記者 陸波岸 攝