福州中院首批行政訴訟十大典型案例之六

廈門市萬科物業服務有限公司福州分公司訴福州市物價局物業其他行政行為案

（一）基本案情

原告廈門市萬科物業服務有限公司福州分公司（以下簡稱萬科物業公司）系「萬科金域榕郡」一期、二期住宅小區的前期物業服務提供商。2013年7月，被告福州市物價局根據群眾投訴，對該小區的物業收費情況進行檢查，查明2011年1月至2013年6月，原告按2.68元/㎡月的標準收取萬科金域榕郡一期、二期高層住宅物業服務費，該收費標準超過了政府指導價1.32-1.76元/㎡的浮動幅度，故被告作出榕價檢退［2014］2號《責令退款通知書》，責令原告自收到該通知書之日起30日內，將多收的價款2519124.69元人民幣退還給業主。原告不服，向福州市人民政府申請行政複議，福州市人民政府於2014年10月17日作出榕政行復［2014］59號《行政複議決定書》，維持被告作出的榕價檢退［2014］2號《責令退款通知書》。原告不服，提起行政訴訟。

（二）裁判結果

福州市倉山區人民法院經審理認為，除別墅、低密度聯排高檔住宅外，普通住宅前期物業服務的收費標準應執行政府指導價。原告服務的「萬科金域榕郡」一期、二期高層住宅不是別墅，也非低密度聯排高檔住宅，故物業服務的收費標準應適用政府指導價。原告的物業服務收費標準明顯超過政府指導價的浮動幅度，被告責令原告退還多收的價款並無不當。據此，一審法院判決：駁回原告的訴訟請求。

萬科物業公司不服，提起上訴。福州市中級人民法院經審理認為，前期物業服務收費原則上應實行政府指導價，可不實行政府指導價的住宅類型僅有別墅與低密度聯排高檔住宅這兩類。「萬科金域榕郡」一期、二期高層住宅顯然不屬於上述兩類住宅，應實行政府指導價。同時，實行政府指導價的物業服務收費須採用包干制形式，雖然上訴人主張酬金制模式收費條款已寫入其與業主間簽訂的前期物業合同，但由於民事法律關係與行政法律關係所調整的對象並不相同，民事主體間不得通過「約定」免除自身所應承擔的行政義務，更不得以所謂的「合同合法有效」逃避有關部門的行政監管。上訴人慾以其與業主間簽訂的物業合同合法有效為由免除行政責任，不應予以支持。據此，二審法院判決駁回萬科物業公司的上訴，維持原判。

（三）典型意義

當前，隨著房價高啟和物價的上漲，小區物業服務收費標準亦不斷攀升，不少人對此習以為常。但是，處在前期物業服務階段的物業收費應實行政府指導價，開發商與其選聘的物業服務企業間不得隨意定價。所謂前期物業服務階段，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業提供物業服務的階段。由於在前期物業服務階段，業主委員會尚未成立，業主個人處於弱勢地位，與物業公司間的地位並不平等，無法與物業公司就物業費收費標準進行談判。這時就需要行政權力的介入，通過政府指導價的方式對物業收費標準進行限定，以維護業主的權益。本案的意義就在於規範物業公司的物業收費行為，同時鼓勵廣大業主通過合理、合法的途徑積極維權。

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