廣州樓市出現「非典型」一二手倒掛

「一二手倒掛」是樓市特殊時期的現象。

所謂「一二手倒掛」是市場本來應該出現的新舊樓價差被追平或者超越，通俗地說，就是同路段的二手樓貴過一手樓。「一二手倒掛」的出現常常是因為開發商主動降價造成，這也讓其成為樓市出現調整的最典型特徵之一。

值得注意的是，目前廣州某些路段也出現了「一二手倒掛」。

●某些路段出現「一二手倒掛」

在嚴厲的政策調控下，廣州樓市成交量明顯下降，某些路段開始出現「一二手倒掛」。

最近，海珠區廣紙新城某盤以4.5萬元/平方米起發售，這幾乎就是周邊二手次新房的價格。目前，海珠區工業大道二手樓報價不低，樓齡超10年的保利百合花園二手放盤價為4.1萬-4.7萬元/平方米；有江景資源的中海錦榕灣，很多單位的放盤價約為5萬元/平方米，望江單位最高售價達到6萬元/平方米。

在天河牛奶廠板塊，本月初招商雍華府推新貨，售價約為4.2萬元/平方米；上周華潤天合推新貨，最低樓價約為4.1萬元/平方米。而距離牛奶廠板塊最近的二手住宅——盈彩美居、中海康城等樓盤，樓齡已近10年，業主報價每平方米也要「4萬出頭」。

●非典型政策性「一二手倒掛」

但是，目前廣州樓市出現的「一二手倒掛」卻具有非典型性。儘管「一二手倒掛」是由於開發商下調價格所造成，但迫於調控壓力的原因居多。在調控加碼的情況下，政府指導價讓開發商不得不讓出部分利潤空間，這與基於自身資金壓力的降價行為有本質區別。

廣州樓市典型的「一二手倒掛」，最近出現的一次應該在2014年。

2014年年初，樓市開始出現調整，全國範圍內的降價潮蔓延。當年6月，廣州開發商開始主動降價，番禺、白雲、荔灣等區域均出現較多的「一二手倒掛」現象。比如番禺區的敏捷金月灣，一手價約為1.4萬元/平方米，而周邊的二手價約為1.6萬元/平方米；金沙洲板塊的江悅灣一手價約為1.5萬元/平方米，周邊的二手價約為2萬元/平方米。

2014年的「一二手倒掛」，是開發商迫於市場壓力的主動降價，與當下迫於調控壓力的被動降價有本質上的區別。

●典型「一二手倒掛」或要等半年

時下的廣州樓市，尤其是某些板塊，供求關係仍然相對緊張，新貨補充不足，樓價主動下調的動力不足。調控「以時間換空間」，銀根繼續收緊，勢必會加大開發商的資金壓力，換得樓價下調空間。所以，典型的「一二手倒掛」還是有可能出現的，但不是現在，預計博弈還將會持續半年時間。

同時，需要提醒消費者的是，要破解一個誤區——一味等降價。未來，樓價鬆動不會是大幅度的，也不會是大面積的，消費者需要緊跟市場、快准狠抓住局部機會。

從過往的經驗來看，樓價開始出現僵持、拉鋸的時候，就有可能是樓價相對的低點、入市的時機。在2000年至2017年，廣州樓市出現過幾個公認的「抄底年」，但其間樓市整體均價並沒有大跌，只是表現為略微平緩。所以，看均價沒有參考意義，把握局部機會才是王道，這半年內，消費者宜密切觀察一二手差價，如果局部出現「一二手倒掛」，或許就是入市的良機。