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樓市調控出新招！20城房貸政策再收緊

2021/12/25

16城樓市再上緊箍咒

2月13日晚間，基金業協會發布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》（簡稱「4號文」）明確規定，證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃，投資於房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。

涉及哪些熱點城市？

「4號文」明確提出，包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都共16個城市。

這文件到底說的什麼意思呢？

簡而言之，就是限制了熱點城市的普通住房房地產項目融資。

再說明白點，就是房企想融資拿錢的渠道又少了一條。

監管層這一舉措，歸根結底還是為了防控樓市金融風險。

在前不久胡潤研究院公布的2017房價指數中，合肥、廈門、南京、無錫、深圳、杭州、上海、福州、鄭州、北京佔據了全球漲幅的前十名。而天津、武漢、廣州、濟南也名列前二十名。其中排名第一的合肥房價年度漲幅高達48.4%，而排在第16位的濟南，房價年度漲幅也高達19%。

近年來，「地王」頻出，推動房價節節攀升。而「地王」的背後，是大量熱錢湧入房企帶來的支撐。

據業內人士透露，開發商籌集土地款主要靠三種融資方式：明股實債、自建平台和繞道併購。

一、明股實債

大量銀行表外自營投資和理財資金，就是通過「明股暗債」的方式參與房地產開發商的拿地與開發。如銀行通過產業基金和開發商，共同組建一家有限合夥企業，運作拿地款基金，從而進入土地市場。

二、自建平台

目前，地產企業成立互金平台的案例屢見不鮮。為什麼要這樣做呢？原因就是可以解決融資問題。很多時候開發商會通過私募基金收購項目，項目的股權一般會層層疊疊，但最終資金是在開發商手裡的。

三、繞道併購

以成立信託繞道併購為例，開發商先成立一個信託，籌集來的信託資金用於收購A公司的經營權，這筆錢就到了A公司。之後開發商再通過收購A公司的股權，就可以拿到這筆錢了。而表面看來，這一切都與土地融資無關。

對投資於熱點城市普通住宅地產項目的私募資產管理計劃，暫停備案，對上述三種變相投資方式，的確可以起到防範作用。但恐怕並不能完全阻斷熱錢進入土地市場。

20城房貸政策收緊

最近，北京、天津、廣州、青島等一大批城市都有收緊房貸的舉動，普遍把首套房按揭利率的85折變成了90折。

據《經濟參考報》報道稱，繼北京被曝出收緊房貸利率和現房限價之後，天津、廣州、青島等城市相繼出台了房貸收緊措施，重點調控的20個熱點城市全面跟進，而位列重點調控名單的20座城市分別是：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都、石家莊、南昌、長沙、青島。