成都房管局權威解讀新政 防止開發商捂地捂盤

今日，成都市出台《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》（以下簡稱《通知》），提出了7個方面的措施，進一步加強房地產市場管理，不少規定與購房群眾息息相關。

成都為何要在一月內再次出台住房限購政策，此次限購新政的側重點是什麼？在中央關於「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位上，成都又是如何貫徹落實的？在支持剛性住房需求，嚴防住房投機炒作上，成都如何努力防範市場風險？

對於購房者普遍關心的系列問題，今日下午，市房管局相關人士分別通過「嚴格住房貸款合法性審查」、「嚴格審核首付款資金來源和還款能力」、「嚴格防範投機炒房行為」等五個方面一一進行了解讀。

背景：

堅決貫徹落實中央「房子是用來住的，不是用來炒的」

市房管局介紹，此次該局和市金融辦、省銀監局、人民銀行成都分行營管部聯合發布了《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》（以下簡稱《通知》），主要目的仍是為了促進我市房地產市場平穩健康發展。

「主要為了堅決貫徹落實中央『房子是用來住的，不是用來炒的』定位，進一步落實國家、省、市房地產調控工作要求。」市房管局介紹了此次通知出台的背景和目的：同時為了貫徹好《成都市人民政府辦公廳轉發市房管局等部門關於促進我市房地產市場平穩健康發展若干措施的通知》（成辦發〔2016〕37號）、《成都市人民政府辦公廳關於印發進一步促進我市房地產市場健康發展的若干政策措施》（成辦發﹝2016）45號）、《成都市人民政府辦公廳關於完善我市住房限購政策的通知》（成辦發〔2017〕10號）等規定，「支持剛性住房需求，強化市場監管，嚴格防範住房投機炒作，大力降低購房槓桿，努力防範市場風險。」

細則：

五大看點解讀房產新政

看點一：關於嚴格住房貸款合法性審查

《通知》要求，銀行業機構在進行購房貸款資格審查前，應通過房屋交易合同網上籤約系統核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網上籤約狀態，甄別房屋交易的真實性，對未在網上籤約的，暫不予受理。

「該規定主要是基於保護房屋真實交易的合法權益，通過行之有效的房屋買賣合同網上籤約系統來體現交易狀態，及時保護購房者權益。」市房管局介紹，該規定進一步強調了房屋交易合同網上籤約的嚴肅性，主要是進一步要求房地產開發企業、中介機構、購房者要通過房屋交易合同網上籤約系統完成訂購、擬定合同、已售（備案）等網上籤約行為，通過存量房交易服務平台完成簽訂存量房買賣經紀服務合同或存量房買賣合同，並以此作為銀行業機構受理購房貸款申請的基礎，以防止所購房屋因未在網上籤約而被抵押或再轉讓他人，或者出現假按揭騙取貸款等行為，致使購房人、銀行業機構的合法權益無法及時有效維護。

看點二：關於嚴格審核首付款資金來源和還款能力

《通知》要求，銀行業機構要嚴格執行首付資金真實性檢查要求，嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為；嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，強化購房人收入證明材料審核，防範投資投機信貸風險。

《通知》規定對購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸；對於已成年、未就業且沒有固定收入的借款人，商業銀行應進一步嚴格住房貸款條件，可相應提高借款人首付款比例。為防範金融風險，大力降低購房槓桿，銀行業機構必須嚴格審核首付款資金來源和還款能力。

看點三：關於嚴格防範投機炒房行為

《通知》規定，在我市住房限購區域內新購買住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。

「該規定主要是繼續從嚴控制投機炒房行為，嚴格貫徹『房子是用來住的，不是用來炒的』定位。」市房管局解釋，在《通知》實施之前，已在全市統一的商品房買賣合同網上籤約系統完成訂購、擬定合同、已售（備案）狀態之一的商品住房，在存量房交易服務平台上完成列印「成都市存量房買賣經紀服務合同」或「成都市存量房買賣合同」的二手住房等，均按原政策執行。

《通知》還強調，銀行業機構不得違反商品房預售資金監管協議划付商品住房預售款。

對此，市房管局解讀稱，目前商品房預售款監管是銀行業機構依據監管協議履行預售款監管責任，該項規定主要是為了進一步落實商品房預售資金監管的相關要求，確保商品住房預售資金專項用於工程建設，努力確保商品住房竣工交付使用，防止可能出現的工程爛尾，切實維護購房者的合法權益。

看點四：關於嚴格規範房地產經營行為

《通知》要求，房地產開發企業不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為；商品住房項目達到預售條件后，房地產開發企業在30日內未申請預售許可或不接受預售申報價格指導的，房管部門可在1年內不受理其預售許可申請。

「《通知》的這一規定旨在及時增加房地產市場有效供應，防止捂地、捂盤、惜售，避免供需失衡和市場恐慌。」市房管局表示，對於房地產開發企業購地后未按照土地出讓合同約定的期限開工建設，形成土地閑置的，由有關部門按照相關規定收取土地閑置費、收回土地使用權等方式進行處置。對於達到預售條件不及時申請辦理預售許可的，提高其持有成本，以倒逼機制促使達到預售條件的商品住房項目儘快上市；並促使開發企業合理定價、主動控價。對於開發企業已取得預售許可證的捂盤惜售行為：已經辦理預售許可證，但未在10日內將批准預售範圍內的全部房源公開對外銷售的；或雖對外公開銷售，但故意採取畸高價格、以內部員工關聯交易等方式，使公開交易難以成交變相截留房源的，房管部門要依法予以查處。

《通知》要求，房地產開發企業不得以虛假裝修、虛高裝修價格等變相提高房價，目的在於有效控制住房價格非理性上漲。對於申報價格含裝修價格的，房地產開發企業須合理確定其裝修價格，按規定在銷售現場將申報的裝修水平與相應的裝修價格標準等信息予以公示，同時按規定在商品房買賣合同中進行約定；房地產開發企業必須按一房一價、明碼標價、實際成交價不高於預售申報價格的原則公開對外銷售商品住房。對於房地產企業在未取得預售許可證的情況下擅自進行銷售，捆綁高價車庫銷售，通過虛假廣告誤導購房者，不明碼標價、哄抬價格、製造恐慌，支付額外費、電商費等形式價外加價，以及中介機構違規代理未取得預售證的房屋，虛假宣傳、哄抬價格、製造恐慌，支付額外費用，偽造社保、納稅、銀行流水虛假證明等行為，有關部門將依法依規嚴肅查處，並向社會公開曝光，相關信息納入誠信平台；對涉案從業人員記入「黑名單」；對涉嫌違法的企業和個人，依法追究法律責任。

看點五：關於規範銀行業機構與開發企業、中介機構的合作行為

《通知》規定，各銀行業機構要切實規範與房地產開發企業、中介機構的合作行為，健全合作退出機制，通過成都房地產行業信用信息平台公開選聘房地產價格評估、經紀、諮詢等中介機構開展合作，加強對房地產開發企業、中介機構等合作方的約束和考核，避免信貸及道德風險。

市房管局解讀：該項規定主要是將房地產開發企業、中介機構的部分業務開展與其信用水平掛鉤，對信用水平低下的，限制其業務開展，從而達到凈化市場的作用。具體而言，各銀行業機構選聘房地產價格評估、經紀、諮詢等中介機構開展合作前，要通過成都房地產行業信用信息平台了解掌握其信用水平，對信用水平較低的，應不予合作或限制合作。同時，也解決銀行業機構對中介機構資信度信息不對稱問題，讓銀行業機構在行業監管信用平台上來公開選聘，既增加了選聘的透明度，又有助於銀行業機構能選聘委託業務所需的良好機構。

開發企業、中介機構存在《通知》中規定的違法違規行為的，對開發企業，銀行業機構在其整改前不得撥付後續信貸資金或增加新的授信，對中介機構，則終止與其業務合作。對房地產中介機構存在受到有關部門和司法機構處理的，銀行業機構、小額貸款公司在2年內不得與其合作。目的在於強化失信懲戒，凈化房地產市場環境。