謝逸楓：三四線城市房子最該買的時候到了

從房價走勢來看，一二線城市是本輪房價上漲的中心，其單月同比漲幅一度超過30%，其自然也就成為了居民加槓桿的主力地區。針對一二線城市房價上漲過快的問題，銀監會主席郭樹清此前已表示，銀行貸款1/4投向了房地產，去年新增貸款中有45%是房地產貸款，所以房地產泡沫風險是金融風險裡面很重要的一部分。由於樓市地域性差別大，不同城市的房價漲幅所包含的泡沫風險也不一樣，所以在金融調控方面，希望銀行從自己的實際出發，穩健、審慎地把握對房地產市場的資金投放，包括對開發商和居民個人。數據顯示，1月份居民中長期貸款高達6293億元，雖然創歷史新高。但佔比已經開始明顯下滑，顯示去槓桿政策開始收效。

另據最新數據顯示，2月新增人民幣貸款1.17萬億元，其中居民中長期信貸3804億元。交通銀行點評2月金融數據稱，信貸對於實體經濟的支持力度繼續保持。個人貸款仍然較多的主要原因還是尚未完全消化的樓市積壓信貸需求。住--建-部-部-長-陳-政-高早前表示，房地產庫存60%以上都集中在三四線城市。從2016年第四季度以來，全國熱點城市中大約有30個城市出台了有關房地產平穩價格的調控超過90次。從內容看，各地持續發布政策，政策內容涉及房地產信貸、資金、購買資格、供應等多方面，政策力度逐漸收緊。因此，2017年房地產政策的主要特徵將是，對三四線城市刺激有效需求，而對一二線城市抑制投資需求。

銀-監-會-副-主-席-王-兆-星則表示，將採取差別化的政策，對於一些房地產庫存過大的三四線城市，在信貸上要給予考慮；在城市化過程中，對基本的住房剛性需求，應該給予信貸支持。央-行-行-長-周-小-川上周也表示，住房貸款在還會以相對比較快的速度發展。在一二線穩槓桿的情況下，這意味著三四線城市有望獲得支持。據Wind數據整理的46個三四線樣本城市中，1-2月三四線城市房地產成交量同比增速為38.0%，保持快速增長，雖然低於2016年12月的42.8%，但與一二線城市相比，增速明顯。其中，深耕三四線城市的碧桂園，今年前兩個月銷售額872億元，位列全國銷售冠軍，且高於去年前四個月銷售總和，同比增速高達269%。

熱點的三四線城市調控逐漸的收緊、升級、加碼的趨勢非常明顯。3月來，包括杭州、南昌、崇禮、北京、三亞、環京區域8個地區等地都出台了有關房地產調控的內容，其中北京出台了自住房的補充政策，其他城市升級了限購調控。投資客在掃蕩一二線部分城市之後，又開始轉戰部分熱點的三四線城市。即便在去庫存任務仍然很重的部分三四線城市，房價已開始上漲，有的三四線城市房價上漲的幅度約10%左右。如上海南京無錫蘇州合肥城市群的常州、南京都市圈的鎮江、廣西的柳州、山東的臨沂市、蒙陰縣等，湖南、江西、四川和廣東的統計數據，去年除了幾個貧困市縣，其它去庫存的效果都很明顯。

不過去庫存也存在分化，住宅去庫存速度，明顯高於商業用房。2016年，廣東商品房待售面積總量有所下降，商品住宅和商業地產去庫存分化明顯，其中住宅待售面積顯著減少，商業地產則明顯增加。全年全省商品房待售面積比上年減少135萬平方米以上，下降2.4個百分點。其中，商品住宅待售面積同比下降近12%，而辦公樓、商業營業用房、其他用房的待售面積則同比分別增長19.6%、10.9%和12.8%。如三線城市粵西湛江，在政策寬鬆下，湛江新盤持續熱銷。截至2月底，湛江樓市總庫存量為28887套，其中住宅存量為16397套，而去年全年，湛江新建商品房網簽23259套，今年1月湛江商品房網簽2669套，其中住宅2447套，按此速度，去化周期不到1年。

除此之外，以湖南為例，有數據顯示，截止到2016年末，湖南商品房待售面積2901.46萬平米，同比下降12.3%，比2015年末減少408.08萬平方米。因為每個城市的經濟發展水平、消費能力不同，湖南各市州房地產去化周期差異巨大。其中，去化周期最長的地區為湘西自治州，長達63個月，主要是商業用房銷售緩慢，住宅去化周期是23.9個月。湖南省各市大部分都是十多個月的庫存周期，超過20個月的只有張家界和湘西，但永州市只有2.4個月。四川經過去年一年的「去庫存」，全省房地產消化周期已經由2015年末的12.4個月，下降到2016年末的8.7個月。主要通過鼓勵農民購房、棚改貨幣化安置兩種方式推動商品房去庫存。2016年成都以外地區的新增購房者，50%為農民，少數縣市的比例超過80%。

一個奇怪的現象是，有的四線城市庫存周期仍然較長，房價已先行上漲。例如廣東省最落後、去庫存任務較慢的東翼、西翼和山區商品房均價分別增長8.3%、9.0%和4.3%，粵東西北地區中均價前三位分別是汕頭市（7904元/平方米）、湛江市（6056元/平方米）和潮州市（5479元/平方米）。比如湖南的張家界，商品房去庫存周期32.8個月，住宅也還有29.1個月，但新房價格已從去年8月的3500元/平米，12末就已漲到4200元/平米，上漲20%。據當地購房者稱，庫存還有24個月的湘潭房價，2016年房價漲幅也在12%-15%左右。安徽蚌埠去年9月開始漲，到目前上漲10%左右。等著房價上漲30%就賣掉。湖北襄陽當地房價去年就開始漲了，最好的位置漲幅大概在2000元/平米，新樓盤從8000多漲到一萬多，6000多的漲到8000多。

老謝可以這樣的講，部分三四線城市房價產生的根源主要有五個方面。其一是一二線限購、限貸、限價、限簽、限售的五政策與高房價、高首付、高稅費用、高利率的人口、資金溢出效應，進入部分三四線城市。其二是一二線城市的房價上漲預期，並且貨幣、信貸、融資收緊，導致大量的房貸、房企拿地往部分三四線城市砸。而三四線城市的土地市場火熱、地價上漲，引起房價上漲的預期。其三是部分三四線交通的便利化與一二線城市的城市群戰略規劃及市政配套的完善，提升一部分改善性與本地購房需求爆發。其四是部分三四線城市接力加槓桿、去庫存政策刺激力度加大的引導，農民、農民工的進城買房急本地居民的買房氣氛徹底的點燃引爆。其五是部分三四線城市拆遷現金補償，正好可以購房，或者是往城市工作的公務員、商人，大多需要改善住房。

不要以來三四線城市房價都上漲了，這都是忽悠人的。按照國家統計局1月70大中城市看，三四線城市才35個城市，其中房價上漲的城市就是30個，5個下降，35個三四線城市平均上漲幅度環比0.4%。老謝告訴你，目前大家看到的三四線城市房價有上漲、反彈、大漲、去庫存政策力度大、投資投機炒房、房子供應緊張的現象，僅僅是部分三四線城市而已，並非指全部的三四線城市城市。因為全國三四線城市共有657個城市，由地級市283個與縣級市374個共同組城。而一二線城市是31個省會城市，不包括香港、澳門、台灣，包括的話，應該是34個省會城市，這就是完整的省會城市大版圖。

千載難逢的最佳購房時機到了，把握現在，珍惜機會。現在的三四線城市買房，這是過去二十年調控之中最優惠的政策，低首付、低稅費、低利率、低成本、低門檻、高財政補帖、高稅費補帖、高公積金貸款比例，這完全的國家鼓勵與支持你買房的最好證明，這就是老謝用心良苦的心裡話。不要去等什麼抄底價了，不要等房企會破產成本價賣給你，更不要希望政-府免費送房子給你住。現在老謝鄭重其事的告訴你，有資格、有條件、有經濟、有能力的購房者，放心的任性買房，因為三四線城市已到最該買房時候了。