北京商辦政策繼續加碼 市場接近冰封

受史上最嚴厲商辦物業調控影響，北京商辦地產市場正面臨冰封。

4月19日，北京市規劃國土委會同市住建委、市發改委、市地稅局、市工商局聯合發布《關於進一步加強產業項目管理的通知》，規定科研、工業、酒店、旅遊、文化、娛樂等六大類別產業項目，應當嚴格按照規劃用途組織設計、開發建設及使用，未經批准不得轉讓和分割銷售。嚴禁擅自改變項目規劃用途作為居住使用。

4月18日，北京市住建委和北京市規劃國土委聯合發布《關於嚴格商業辦公類項目規劃建設行政審批的通知》（下稱「418通知」），對商辦調控類別細則進一步明確。

一家房企高管告訴21世紀經濟報道記者，發布的一系列商辦物業調控措施，已經把所有能堵上的漏洞幾乎全部堵上了。目前，未開工項目是監管和檢查重點。同時對於疑似商改住項目，目前政府採取巡查措施，沒收土地，禁止在北京參加招拍掛等。

「力度是空前的。」該房企人士強調。

不少項目已經停售

3月26日晚間，北京市發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，用以監管本市的商業、辦公類項目，其中，對個人購買商辦類項目，在全國範圍內開啟了商住房限購的先河。

該政策對北京商辦市場衝擊最大的幾點包括：開發企業在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。政策執行之前已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織和個人，但個人購買應當符合下列條件：1.名下在京無住房和商辦類房產記錄的；2.從申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險，或者連續五年繳納個人所得稅。

政策出台二十多天後，21世紀經濟報道記者調查發現，不少商住項目已經停售。「已建好商住項目都停售了。現在不知道怎麼賣。」一家代理公司負責人告訴21世紀經濟報道記者。

負責北京市順義區某商住項目分銷的銷售員趙偉（化名）告訴21世紀經濟報道記者，「商住限購」政策出台後，我就很少再去樓盤。目前已經將銷售重心轉移到70年產權的別墅項目。與趙偉一樣，鏈家新房專員李剛（化名）也從商住轉向了別墅銷售。

二手商住項目北京像素也不在銷售員的推薦範圍內。「以前二手商住和普通住宅都在賣，現在辦公類項目下架后，我就給有條件的客戶推薦普通住宅。」鏈家銷售人員補充稱，「以後商住項目具體怎麼操作，我和同事們也在等通知。」

21世紀經濟報道記者在網上查詢發現，以往一些知名的商住樓盤已從房地產交易平台上消失。西長安壹號、尚峯壹號等項目雖然能在安居客網上看到鏈接，但點擊后頁面顯示「網頁可能被刪除，重命名或者暫時不可用」。

21世紀經濟報道記者輾轉聯繫上一家商住項目銷售人員，對方表示，項目已經暫停銷售，需要等候進一步通知。不少交易平台提供的商住銷售電話則一直無人接聽。

一家位於西城區德勝門北的商住項目銷售人員稱，目前政策對商業立項項目的購買要求是，以公司名義購買，但要付全款。政策出來后，原來的一些客戶沒法簽約，就只能清退，因此待售房源增加不少。我們在政策出台前已經拿到了施工許可證和預售證，所以會按照原來的規劃修建。

商辦市場冰封

在3月26日商辦調控出台後，北京市對商辦物業進行了嚴厲巡查。北京市住建委消息稱，北京市住建委執法部門加強對商辦類項目的執法檢查，嚴格按照相關規定，嚴厲懲處違規銷售、代理、宣傳商業辦公類項目用於居住的行為。包括林肯公園、萬科天地、恆大未來城、泰禾中央廣場、龍湖西宸廣場、尚峯壹號6個開發項目，涉嫌將規劃批准的商業辦公用途改變為居住用途對外宣傳並銷售，該6項目隨即便停止了網簽。

同時，按照418通知，建設單位在2017年3月26日前已取得建設工程規劃許可證但未取得施工許可證的，應按「公告」要求修改設計方案后，重新申領建設工程規劃許可證；同時，規劃建設監督機構應加強對商業辦公項目的監督執法，重點檢查商業辦公類項目是否按照規劃要求進行設計和是否按照規劃審批圖紙進行施工；對於發現涉嫌改變原規劃用途的工程，規劃建設監督機構應責令整改。

受調控政策影響，商辦物業成交量跌幅超過9成。中原地產數據顯示，從3月27日到4月18日，北京商辦類合計簽約800套，相比之前跌幅超過9成，並且簽約項目集中在通州光大新北京中心、世界僑商中心等此前被劃分為可銷售公寓的個案項目。整體商辦市場接近冰封。

中原地產首席分析師張大偉認為：本輪調控政策是政策力度最強的一次。其中，商辦與學區房是本次調控的主要對象，各種政策疊加出台，對市場壓力越來越大。歷史上首次針對商辦類物業全面收緊調控政策。

張大偉稱，從市場成交量看，預計4月下半月將全面體現到網簽數據上，商辦簽約成交量跌幅將超過60%，二手房住宅等物業也會有5成左右的成交量下調。整體市場進入冰凍期。很可能在2季度出現價格調整。而過去幾個月，北京商辦類物業每月簽約都在3000套以上，預計在2季度可能快速跌到500套以內。

中原地產數據顯示，北京二手房市場大約有超過40萬套商用類物業（只統計最近10年成交），其中25萬套左右為商住類物業，潛在供應超過15萬套商，也就是說，本次政策將直接影響至少60萬套物業。

「過去這部分物業中的90%為個人購買，現在全部納入限購或企業購買。所以在這一政策打擊下，商辦成交量暴跌，房價下降已經是板上釘釘。」張大偉認為。