四川住建廳廳長：三四線房地產去庫存 新市民是主力軍

專訪全國人大代表、四川省住建廳廳長何健

三四線城市房地產去庫存 新市民是主力軍

■ 李果 北京報道

2017年《政府工作報告》中稱，「目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。」

全國人大代表、四川省住建廳廳長何健在接受21世紀經濟報道記者專訪時表示，四川經過去年一年的「去庫存」，全省房地產消化周期已經由2015年末的12.4個月，下降到2016年末的8.7個月。

「除成都市外，四川其他地區的去庫存主要由農民進城購房完成。」何健稱，「這一經驗值得推廣。」

推動新市民進城購房

《21世紀》：和2015年比較，2016年四川商品房消化周期進一步下降。出現這一變化的主導因素是什麼？

何健：我們主要通過鼓勵新市民購房、棚改貨幣化安置兩種方式推動商品房去庫存。在這兩種方式中，除成都市外，四川省其他地區的商品房去庫存主要由新市民完成。而通過棚改貨幣化安置佔比例是13%左右。

所謂新市民，包括農民、大學畢業生、部隊轉業人員等。其中，農民占絕大多數。我們的統計顯示，2016年成都以外地區的新增購房者，50%為農民，少數縣市的比例超過80%。這表明，在四川農民群體成了購房的新主力。

《21世紀》：農民為什麼能夠成為購房的主力，政府在其中有哪些推動作用？

何健：首先，除成都外，四川省其他地區的房價在去年保持平緩態勢，使得農民有了購買適當價位的城市商品房的可能性。第二，我們通過研究發現，在四川省經濟總量上三萬億的基礎上，農民收入也大幅度提高，他們多年的積蓄具備了在城市購房的能力。第三，四川正處於城鎮化的加速期，我們一直在推動農民進城成為新市民。

總體而言，我們鼓勵的農民群體，是有進城落戶意願，且具備一定經濟基礎的農民。為此，政府部門還拿出真金白銀，專門為農民購房推出了一系列的優惠政策，刺激了農民購房意願。其中包括財政補貼和稅費減免。財政補貼即是農民購房給予每平方米200元-300元甚至更高補貼政策。稅費減免，則是購置稅、天然氣、入戶費、光纖等費用有減免政策。

《21世紀》：從信貸方面講，我關心兩個問題。第一是農民購房渠道沒有打通。比如貸款購房所需要的存款證明、銀行流水、抵押物等，很多農民並不能提供，這導致銀行很難為農民辦理房貸業務。第二，目前農民購房貸款出現的呆壞賬比例有多少，是否有風險？

何健：目前的銀行金融體系是針對城市市民構建的，相關房貸政策確實不適應農民群體的特點。

因此我們要進行調整，比如農業銀行開展的農民安居貸，在貸款門檻、利息、還款方式方面都有針對性調整。比如農民在外打工的工資通常是按季度或者半年結算，因此我們的還款方式不再是按月還款，而是提供了一季一還或者一年一還等方式。

去年四川在推動農民進城購房的初期，外界很多質疑，其中也包括貸款風險問題。但通過一年的觀察，從銀行反饋的數據看，農民房貸的違約率比城市居民小很多。

破解城鄉二元管理體制

《21世紀》：四川在3月1日出台了《四川省農村住房建設管理辦法》，將農村自建房納入監管中，為什麼要出台這一法規？

何健：四川是目前國內少數幾個對農村居民自建房進行監管的地區。這是因為四川省以山區丘陵為主，70%農村居民是散居，自建房存在極大的隨意性，不如集中居住好管理。

同時，經歷了兩次大地震后發現，由於農村建築質量不過關，農民傷亡數量遠遠高於城市居民。舉例而言，城市房屋修建，有強制的地質勘探，同時設計圖紙要審查和備案。整個過程中，監管部門要去現場抽查水泥建材的用料，施工完畢后還要驗收。而農民房子的選址和修建卻存在隨意性，導致農民自建房輕者遇災損壞，重者遇災就倒。

《21世紀》：是什麼原因造成了我們的農村地區建築質量管理的缺位？

何健：出現這樣的情況，是城鄉之間的管理體制二元化結構導致的。在城市，我們有住建局和規劃局，但農村卻沒有。因此四川希望將農民自建房也納入監管體系中，幫助他們提高建築質量。

目前我們將監管責任委託給地方鄉鎮政府，但同時也加大了他們的工作量。未來我們的解決思路是通過政府購買服務的方式，解決監管人員不足的情況。目前，我們已經在部分貧困縣進行了政府購買服務的嘗試。2016年，88個貧困縣中，30%的縣都採取了政府購買服務方式，聘請監理公司、設計公司、施工單位等對農房建設進行技術指導和技術服務。

同時，在《四川省農村住房建設管理辦法》出台後，使得我們對農村居民的新建房屋質量管理有了法律依據。

《21世紀》：四川目前推行的PPP模式取得了怎麼樣的效果？

何健：推行PPP模式的初衷，是用少量的財政資金撬動大量民間資本進入基礎設施建設領域。但經過幾年實踐，我們效果並不是很理想。主要的原因是，出於貸款、建築施工等領域風險的考慮，政府、銀行都更傾向於與國有企業合作，導致民間資本難以拿到PPP項目。

這也是現行PPP模式的弊端。資本方和承建方的聯繫更為緊密，使民營企業難以插足，只能通過轉包的方式從央企、國企手上二次承包項目，這還可能使民營企業負擔高昂的管理費。我建議有關部門進一步加強對此方面的研究。（編輯：陳潔，如有建議意見請聯繫：[email protected]，[email protected]）