房地產行業:北京調控升級、三四線或持續超預期

2017年3月17日,北京市住房和城鄉建設委員會聯合相關單位發布了「關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知」,對之前2016年9月30日出台的政策進行了升級,在本市無房但有貸款記錄的購買普通自住房的首付款比例從之前50%提升到60%,購房非普通自住房的首付款比例從之前的70%提升到80%。

2017年3月17日,廣州市人民政府辦公廳發布「關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知」,非本市戶籍家庭購房需連續繳納5年社保,在本市無房但有貸款記錄的首付款比例40%、有房無貸或已結清的首付款比例50%、其餘情況首付款比例70%。

節后北京、廣州二手房價格表現強勁觸發調控升級:北京的房地產市場是典型的存量房主導市場,據推算2016年北京二手房成交量是新房的3.3倍,比例位居全國各城市最高。根據鏈家披露數據,從去年9月30日以來,北京二手房市場僅10月下行,之後市場震蕩上行,二手房帶看量持續增長,在2017年2月達到70萬次,相比2016年10月增長106%,新增客源相比2016年10月增長41%。北京今年2月二手住宅成交價格環比增長1.3%、相比2015年增長53.5%,增速位居全國最高;廣州2月二手住宅成交價格環比增長2.7%,漲幅位居全國第一。二手房的放盤和看盤相比一手房更為市場化,其價格上漲的代表性也更強,反應了一線城市基本面依舊火熱的事實。

調控時效性明顯縮短:去年10月以來,北京無論是購房資格認定、首付款來源審查、開發商預售管制、買賣方稅費等並未有寬鬆跡象,而基本面依舊按壓不住,我們總結可能有幾個方面原因。1)調控政策對購房需求的影響發生方向性的變化,過去是期待交易量下行、拋售盤增多而導致價格鬆動,需求多會持幣觀望;現在是擔心調控后缺乏購房資格和購房能力,因為調控的思路主要都是提升購房門檻、增加首付款比例和月供金額(降低貸款年限),越觀望越被動。2)二三四線城市二手房交易量在去年有顯著地提升,而且部分城市價格還有上漲,變現后湊足首付款的人在北京買房;3)房屋成交的結構性聯動效應:小戶型上車盤成交導致大戶型換房需求上行,有過房貸之後首付款比例的提升帶來了月供壓力減小,但也有依賴於手頭小戶型房屋的變現,這是置換需求比較主流的操作方式,同時會涉及兩套甚至更多的交易需求。4)每年3月和4月是學區熱,市場對學區房更為追捧。

基本面向好周期由短變長、三四線或持續超預期:我們認為,當前政策面對房地產行業基本面走勢的影響與過去有明顯不同,在房地產庫存見頂之後,市場進入結構分化和估值提升的新階段,約束核心城市成交放量和控制價格上漲節奏是政策的著力點,而三四線城市基本面可能會持續超預期。根據我們的估值,排除省會和計劃單列市,9個省份(廣東、江蘇、浙江、河北、湖北、河南、四川、福建、山東)三四線城市銷售面積佔比在2016年超過55%,後續這一比例可能會更高。

調控可確認為靴子落地,後續利空性政策乏力:北京、廣州、鄭州、石家莊等地的調控政策在兩會後密集落地,可以看作是政策利空靴子落地,政策並未顯著超出市場預期,後面來看,利空性的政策可能後繼無力,而刺激需求轉移到三四線城市、促進三四線城市去庫存的利好政策或值得期待。

此次調控政策的出台並未超出我們的預期,更加證明行業基本面向好趨勢按壓不住,我們維持行業買入評級。繼續看好房地產板塊的表現,推薦招商蛇口、華僑城、保利地產、華夏幸福、新城控股、榮盛發展、華髮股份、泰禾集團、南山控股、世聯行、中航地產、南國置業等個股。