上海學區房，何時下手合適？

冬粉問：老師您好，為了小孩上學，我想在上海購置一套小點房子，您感覺什麼時候下手比較合適？

上海房價，中長期來看是總體上漲的，但也存在短周期波動。我拉了一個二手房價格指數走勢圖如下，比如05年下半年至06年，08年下半年，2011年下半年，2014年二三季度，都曾出現過下跌，指數的跌幅只有5－10%，但實際上部分房子價格卻下跌了10-20%，這是指數價格與部分小區真實成交價的差異。

由圖可知，2015年以來的這輪房價上漲，幅度之大，創了近幾十年的歷史之最，顯然透支體力，存在一定的泡沫。去年11月上海認房又認貸之後，二手房開始降溫，價格止漲，高位盤整。春節之後，量價小增，但4月以來，市場重新降溫。

老楊判斷：二手房開始實質性下跌了，當前想賣房子，多需數要降價5-10%，才有可能成交，未來半年調價幅度還將有所擴大。

值得關注的是，當前也有少數新盤熱銷，主要是政府壓低了定價，甚至出部了一二手房價倒掛。但據老楊觀察，這種現象有減弱的態勢。部分新盤的銷售已經開始出現困難。

基於上述現況分析及未來走勢預測，老楊建議：除非你小孩子在今年秋天就要上學，否則應等到今年年底，甚至明年上半年，才適合買房。具體時間，屆時還需觀察，比如觀察政策面是否會鬆動，個別開發商會否大幅降價促銷（比如二成或三成，甚至出現售樓盤被砸），房屋成交量會否反彈。

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