中海50.9億連斬三宅地，小崑山即將穩穩進入5萬時代！

昨天，小崑山鎮宅地三連拍塵埃落定！

最終，三宗純宅地被中海全部拿下，總成交價50.9億元，平均樓板價30507元/㎡，未來保本48000元/㎡。這意味著，松江要穩穩進入5字頭時代了，你準備好了嗎？

昨天的拍賣異常激烈，僅松江區小崑山鎮SJS40001單元20-01號地塊的競拍就超過80輪，更有7家開發商在過程中被拍賣師宣布自有資金未達到地塊報價，被收取號牌。下午小崑山鎮SJS40001單元18-01號地塊的競拍也有超過半數的開發商「提前出局」，而在被宣布出局的開發商中，不乏招保萬金等知名開發商。

可見在嚴控資金的當下，上海土地市場的門檻已達空前高度，沒帶夠錢的開發商只能直接出局。樓事君只想吐槽一句：土豪爸爸們帶夠錢再來競拍好嗎！

區域解析

交通

小崑山鎮位於上海松江中心城區的西北部，從松江新城站出發約半小時的公車程能到達地塊，小崑山車站成為主要的交通樞紐站點。地塊緊鄰有軌電車T2線文翔路昆港路站，松江有軌電車預計2017年底完成軌通，最快將於2018年試運營。

休閑

小崑山5公里範圍內有多個旅遊景區，距離松江核心旅遊資源--佘山旅遊景區、東方高爾夫、天馬鄉村俱樂部皆在5公里範圍內；可隨時在生態宜居、旅遊度假及城鎮生活間切換模式，成為集生態宜居、度假為一體的居所。

規劃

小崑山位於松江西部科技園區，該產業園規劃18.84平方公里，以微電子產業為核心，未來將大力發展辦公、研發、物流等產業鏈高端項目以及裝備製造產業，產業人口眾多。

整體而言，區域目前生活氛圍還比較欠缺，只有一些基本的硬體設施，地塊周邊甚至仍處於農田狀態。

不過這次出讓地塊可以說是松江小崑山鎮核心區域優質宅地。北側就是鎮政府大樓，旁邊還有小崑山幼稚園。西側則是鎮文化活動中心和學校。加上此前出讓的地塊也集中在這裡，可以預見未來這裡將成為新的生活商業聚集區。

此次土拍的松江小崑山板塊，去年曾成交一幅住宅用地，最終價格定格在14285元/㎡。然而時隔一年之後的今天，三幅宅地的均價已超3萬，上漲幅度達到116%。以此次的樓板價計算，未來區域房價將接近5萬，實在是難以想象的跨越。

專家點評

中海地產去年在一線城市土地市場沒有任何斬獲，今年也只在北京獲得一幅地塊，上海15年/16年都沒有增加土地。上海項目現在只有6個，其中5個在售，如果再沒有土儲，後續項目接續或成為難題。因此儘管價格看似不便宜，幾乎是去年成交樓板價一倍。但為後續發展，不得不做妥協。中海業績追趕是有一定壓力的，尤其是類似恆大碧桂園的趕超，會使得中海在土地市場的擴張方面比較急迫。而小崑山鎮雖然土地的溢價率是比較高的，但實際上這和此類區域的投資價值是比較吻合的，所以看似拿地激進，但實際上並不會有太大的風險。

對於小崑山鎮來說，過去土地市場表現一般，但在去年出現了一些高價地以後，即「麵粉貴於麵包」的相關地塊以後，此類區域後續投資的潛力在增加，一定程度上說明此類土地後續的投資價值在上升，也基本上比較符合剛需購房者新房認購需求。

土拍回顧

14:30

中海 18.7億

卓越 18.8億

中海 18.85億

卓越 18.9億

中海 19.05億

卓越19.2億

超過招商申報資金金額，工作人員收取競價號牌

華潤 19.25億

卓越 19.3億

中海 19.55億

恭喜中海以20.65億再摘松江區小崑山鎮SJS40001單元18-01號地塊，溢價率69.91%，成交樓麵價30583元/㎡！

14:20

中海 17.65億

華潤 17.7億

卓越 17.85億

中海 17.9億

華潤 18億

卓越 18.05億

華潤 18.1億

卓越 18.35億

中海 18.5億

卓越 18.55億

萬科自有資金不足，號牌被收

14:00

卓越 16.7億

華潤 16.75億

卓越 16.9億

中海 16.95億

華潤 17億

中海 17.05億，連奪小崑山2幅宅地的中海會再摘第3幅嗎？

卓越 17.35億

中海 17.4億

卓越 17.6億

金地自有資金不足，號牌被收，經過59輪報價后，這是第5個被收取的號牌

13:50

拍賣師再次強調房企資金來源條款

招商 15.6億華潤 15.65億遠洋 15.8億

卓越 15.85億

遠洋報出16億

招商16.05億

遠洋超過申報資金金額，被收取號牌

華潤 16.1億

招商 16.15億

卓越 16.2億

華潤 16.3億

金地 16.35億

卓越 16.5億

保利自有資金不足，號牌被收

13:40

增價幅度為500萬

遠洋 11.6億

寶龍 11.65億

恆基 11.7億

招商，直接跳價12億

鑫豐，跳價到15億

招商 15.05億

鑫豐自有資金申報正好達到截止目前報價，號牌被收取

恆基 15.3億

遠洋 15.35億

卓越 15.4億

遠洋 15.55億

恆基自有資金不足，號牌被收

13:30

核驗房企身份

13:20

今天最後一塊宅地小崑山鎮SJS40001單元18-01號地塊即將開拍。招商、遠洋、金地、卓越、寶龍、萬科、中海、恆基、鑫豐、華潤、保利11家房企參與競拍。

小崑山鎮SJS40001單元18-01號地塊

起拍樓麵價17999元/㎡

出讓信息

◆地塊範圍: 東至昆水街，南至崇南路，西至中德路，北至文南路；

◆保障性住房5%

◆中小套佔比60%

◆住宅自持15%

◆公共服務設施不少於3.28%

◆公共環境空間不低於6.72%

11:10

中海以20.65億再摘松江區小崑山鎮SJS40001單元17-02號地塊，溢價率71.63%，成交樓麵價30893元/㎡。

10:55

於上午9:30開拍的還有小崑山鎮SJS40001單元17-02號地塊。參拍房企有：卓越、龍湖、鑫豐、華潤、中海、世茂、金地、恆基、萬科、招商、金輝、遠洋等房企。目前還在拍賣當中。

小崑山鎮SJS40001單元17-02號地塊

起拍樓麵價18000元/㎡

出讓信息

◆地塊範圍: 東至昆水街，南至文南路，西至中德路，北至文翔路；

◆保障性住房5%

◆中小套佔比60%

◆住宅自持15%

◆公共服務設施不少於1.02%

◆公共環境空間不低於8.98%

10:30

中海 10.45億

卓越 10.5億

華潤 10.55億

中海 10.7億

恭喜中海以10.7億元競得松江區小崑山鎮SJS40001單元20-01號地塊。溢價率66.93%，成交樓板價為30045元/㎡！

10:20

金輝 9.3億

路勁 9.35億

金輝 9.4億

卓越 9.45億

保利 9.5億

保利自有資金申報正好達到截止目前報價，沒收號牌

金輝 9.75億

中海 9.8億

卓越 9.95億

招商被收取號碼牌

中海 10億

卓越 10.1億

華潤 10.25億

中海 10.35億

萬科也被收號牌了

10:10

遠洋 8.35億

金地 8.4億

華潤 8.45億

遠洋 8.5億

遠洋自有資金申報超過截止目前報價，沒收號牌，主持人再次宣讀注意事項

招商 8.55億

恆基 8.6億

金輝 8.65億

卓越 8.7億

恆基自有資金申報超過截止目前報價，被收取號牌

華潤 8.75億

金輝 8.8億

中海報價8.85億

金輝 8.9億

路勁 8.95億

保利出價9億時，樓板價為25271元/㎡。

路勁 9.05億

路勁 9.15億

金輝 9.2億

華潤 9.25億

金地自有資金申報超過截止目前報價，也被收取號牌

10:00

路勁 7.25億

恆基 7.3億

金地 7.35億

招商 7.6億

卓越 7.65億

路勁 7.7億

7號 8億

根據規定，鑫豐自有資金申報超過報價，號碼牌被沒收。

9:50

進入競價環節，增價幅度為500萬元，起拍價6.41億。

萬科 6.46億

招商 6.55億

路勁 6.6億

招商 6.8億

萬科 6.85億

卓越 6.9億

看來多家房企對這塊地興趣很濃

卓越出價7.15億，此時樓板價為 20077元/㎡，溢價率11.54 %。

萬科 7.2億

9:30

松江區小崑山鎮SJS40001單元20-01號地塊，上午9:30正式開始，到場參與拍賣的房企有路勁、招商、金地、遠洋、卓越、鑫豐地產、保利、華潤、恆基、金輝、中海、寶龍、萬科。該地塊出讓面積29677.9O，起拍價64100萬元。

主持人宣讀現場競買規則並複核號碼牌。

小崑山鎮SJS40001單元20-01號地塊

起拍樓麵價17999元/㎡

出讓信息

◆地塊範圍: 東至昆港河，南至崇南路，西至昆水街，北至文南路；

◆保障性住房5%

◆中小套佔比60%

◆住宅自持15%

◆公共服務設施不少於1.64%

◆公共環境空間不低於8.36%

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