「最嚴限購政策」初見成效？房產調控政策需標本兼治

調控

2016年國慶節前後，各主要城市先後出台了一輪以加大限購限貸力度為主的緊縮性調控政策。自當年10月份起，房地產成交量持續下降，房價環比漲幅持續縮小。

然而，2017年農曆春節以來，房價漲幅再次出現強勁回升態勢：2017年1-3月份，一線城市新建商品住宅房價累計上漲0.8%，二線城市累計上漲2.2%。不僅如此，由於新房市場受到嚴格調控的影響，部分購房需求轉移到二手房市場，二手房房價上漲幅度比新房更大。

從「限購」的角度講，本輪房地產調控政策的「史上最嚴」可謂名副其實。但為什麼一個又一個號稱「史上最嚴」的限購令還是難抵房價「報復性」反彈？房價高企的根源在哪裡？怎樣的調控政策才能「標本兼治」？

劉元春

人民大學副校長、

經濟學院副院長

人民大學國家發展與戰略研究院執行院長

長江學者特聘教授

2017年初尤其是3月份以來，以北京為代表的多個城市密集出台了新一輪房地產調控政策。本輪調控政策有兩大特點：一是採取了史上最為嚴厲的限貸政策；二是採取了大幅增加土地供應的供給面政策，試圖從根本上抑制房價上漲。

第一，本輪調控出台了史上最為嚴厲的限貸政策，降低金融槓桿效應

以北京為例，不但實行「認房又認貸」，而且進一步提高了二套房貸最低首付款比例，甚至還罕見地出台了「離婚一年內貸款按二套房執行」的限貸政策。在嚴厲的調控政策下，2017年一季度房地產成交量繼續下降。根據統計，2017年一季度，50個代表城市商品住宅市場月均成交量約為2650萬平方米，比2016年同期下降15%。

然而這一政策的實施結果，其實是將合理的改善性住房需求和炒房需求一併關於門外，無異於「將嬰兒和洗澡水一起倒掉」。因此，即便該政策能夠平抑房價，也無法真正貫徹落實「房子是用來住的、不是用來炒的」的理念。最終的結果是陷入兩難困境：如果繼續實施如此嚴厲的限貸政策，合理住房需求也無法得到滿足，即房子雖不是用來炒的，也不是用來住的；如果放鬆了限貸政策，房價就會出現報復性上漲，同樣無法滿足合理住房需求。

第二，本輪調控更加重視採取增加土地供應的組合舉措，從根本上穩定市場預期，抑制房價非理性上漲。

2017年一季度，一二線城市大幅增加城市住宅用地供應，特別是一線城市土地供應為508萬平方米，同比增長98.0%。由於熱點城市土地供應增加，各線城市住宅用地成交量均有所增長。

但目前仍有幾個問題值得關注。第一，受調控政策影響，部分新房市場購房需求轉至二手房市場。一季度， 3月份北京二手房成交套數保持在較高水平，杭州成交套數為去年同期的兩倍。同時，絕大多數城市的二手房住宅價格均有顯著上漲，漲幅高於新建住宅。第二，城市之間的分化深入到各線城市內部。以商品住宅成交量為例，一季度一線城市商品住宅成交面積同比下降約40%，而廣州保持小幅增長；二線城市成交量顯著下降，而旅遊型城市顯著增長；核心城市輻射圈的三線城市成交量基本回落，而其他三線城市成交量穩定增長。

前一輪樓市調控政策沒能管住房價上漲，核心原因在於：市場供求關係是決定房價上漲的主要原因，推動本輪房價上漲的根源仍在於供需失衡。調控政策沒有從根本上改變影響房價及房價中期預期的根源。

需

1

城市化和人口集聚帶來的城市人口增長，形成穩定的住房需求增長。從全國層面看，每年新增城鎮人口1000-2000萬人，帶來大量新增住房需求。

2

公共資源集中在核心城市，人口從三四線城市向一二線城市、從邊緣城市向核心城市集聚，構成一二線核心城市強勁的住房需求。

3

居民收入水平的持續提高，形成穩定的改善性住房需求。2016年居民人均可支配收入名義增長仍高達8.4%，收入水平的持續提高，形成大量的改善性住房需求。

4

房產在國民心目中的地位，使得購房需求總體偏熱。也因此住房自有率高達80%以上，遠高於全球其他國家。

5

二孩政策的放開，在短期內形成大量的改善性住房需求，尤其是以擴大住房面積為主的改善性住房需求快速增長。

6

近年貨幣政策總體偏松，居民購房槓桿率提高，在資金上支持了房產交易和房價上漲。

7

實體經濟收益率不斷下滑，房價上漲預期強化資金「脫實向虛」，大量投機性資金流向房地產市場，助長房價攀升。

供

在房地產市場需求增長的情況下，2016年全國土地供應量持續下降，尤其是一線城市土地供給大幅下降，導致樓面均價和溢價率大幅攀升，土地價格在房價中的佔比提高，進一步抬高了房價和房價上漲預期。土地市場由地方政府控制，而地方政府對土地財政過度依賴。面對城市住房需求增長，城市土地供應不足，尤其是核心城市土地供應滯後於住房需求增長速度，甚至減少土地供應。

土地供應緊縮導致土地市場持續升溫，2016年全年全國300個城市各類用地成交樓面均價為1904元/平方米，同比上漲38.7%，平均溢價率為43.13%，較2015年大幅提高26.9個百分點。地價的攀升無疑將從成本和預期兩方面推高未來房價。

限購限貸政策短期內可使房價下降，但是長期作用有限，甚至可能帶來房價回升。無論是限購還是限貸，都是從需求面調控房地產價格，通過抑制有效需求在短期內降低房價，在引起房價下降的同時，導致房地產開發投資下降，而房地產開發投資的下降會促使房價回升，導致市場出現「價高量低」的局面。

不僅如此，當限購限貸政策執行到一定程度，將無法區分或區別對待合理住房需求與投機性住房需求，就會陷入捨本逐末、投鼠忌器的兩難境地，難以真正落實2016年中央經濟工作會議提出的「房子是用來住的、不是用來炒的」調控定位。如果房地產調控過度依賴這些政策，將始終難逃「治亂循環」。

要在土地和財稅等基礎性問題上破題，短期內要協調土地供應增長速度和城市人口增長的關係，維持房地產市場供求基本平衡。

當前城市土地供應嚴重滯後於城市人口的根源，在於地方政府對土地市場的壟斷和對土地財政的依賴。因此，在短期內，要通過增加一二線城市土地供應，加快房地產銷售向投資的轉化，提升房地產投資總體增速，避免固定資產投資下調過於劇烈而陷入緊縮鏈條，同時能夠合理引導房價預期，抑制一線城市房價過快上漲，防止形成新的資產泡沫。

城市間在教育、醫療衛生等公共資源分佈上的不平衡，人口不斷向核心城市集聚，帶來大量新增住房需求。解決辦法，要麼增加核心城市土地供應，要麼改善非核心城市公共資源，減少中心城市的吸引力，通過加快推進戶籍制度改革和新型城鎮化的配套基礎設施建設，提高經濟活力和投資增速，提高三四線城市房地產價值。

規範房地產市場融資，合理引導房地產槓桿率。

限制購房槓桿率應作為防範資產泡沫和信貸風險的基本工具，而不是作為調控房價的基本工具。相反，可以通過規範房地產市場融資行為，防範非法和不合理融資，降低信貸違約風險，同時達到抑制投機性需求和房價的目的。為此，不僅要根據房地產市場分化的實際，堅持分類調控、因城施策，更要建立全國房地產庫存和交易監測平台，形成常態化房地產市場監測機制。

調控房地產投機性需求，關鍵在於治理資金「脫實向虛」，讓資金回歸實體經濟。

引導資金回歸實體的核心是利用多種政策組合，從根本上改變日益下滑的實體投資與房產投資收益率的比值。因此，一方面要通過降低成本和提高創新，來提升實體經濟的預期投資收益率；另一方面要通過強化監管和規範市場，來降低房地產領域的投資與投機收益率。稅收政策是改變兩大領域收益對比的最佳政策工具：適度提升房地產投資所得稅、同時降低實體經濟投資稅負，可以起到較好的資源引導作用。