多城市明確「租房可落戶」，你還會去買房嗎？

租房者的利好不斷。江蘇無錫28日發布「租房可落戶」的新政，引發社會關注。記者發現，鄭州、揚州、濟南等多個城市近期也已提出或醞釀提出類似舉措。其中，把租賃房屋納入「合法穩定住所」範疇成新趨勢。業內人士認為，若租房不能落戶，租購同權便無從談起，租房落戶有助保障租賃群體權益，更多城市或跟進。

無錫、鄭州等多地推「租房落戶」

7月中旬，廣州就承租人子女就近入學提出「租購同權」，此後，各地有關住房租賃市場的動作就未停歇。

28日，無錫市發布了修訂后的《無錫市戶籍准入登記規定》，取消了有關投資、購房落戶政策，增設了租賃住宅落戶政策，將合法穩定住所的認定範圍擴大至租賃住宅，新政將於9月1日起正式實施。

記者梳理髮現，除了無錫，鄭州、揚州、濟南等多地近期也提出或擬提出「租房可落戶」的舉措。

其中，鄭州明確，在縣 (市)、上街區政府駐地鎮和其他建制鎮有合法穩定住所 (含租賃)的人員，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根據本人意願在當地申請登記常住戶口。在城鎮以社區為單位，設立社區公共戶口。對在本轄區實際居住但無本人合法房屋產權的人員，統一在社區公共戶口落戶。

濟南在《關於進一步深化戶籍制度改革的實施意見(徵求意見稿)》中提出，取消投資納稅、購買房屋等落戶限制，對市內五區(歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城)以外常住戶口人員，在該區域內同時具備合法穩定住所(含租賃)、合法穩定就業且按規定參加本市城鎮職工養老保險滿2年，本人及配偶、未成年子女，可在居住地申請落戶。

揚州也明確，合法穩定住所，是指購買、自建、繼承、受贈的產權住房、國有經濟組織產權住房、政府提供的保障性住房以及在房管部門辦理登記備案的租賃房屋。

可見，取消購房落戶政策，將租賃房屋納入「合法穩定住所」的範疇，成為一種新的趨勢。事實上，國務院辦公廳2016年曾先後下發《關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》、《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》兩個文件，規定了大中城市均不得採取購買房屋、投資納稅等方式設置落戶限制。

北京市某公租房項目管理處門口。中新網 種卿 攝

租房落戶條件高低有別 重點人群更寬鬆

在租房落戶條件方面，各地門檻高低有別，多以在當地繳納社保的年限來劃定。

無錫為租房落戶設置的門檻是：參加城鎮社會保險、申領(簽注)《江蘇省居住證》均滿五年(宜興為均滿三年)。同時，居民之間簽訂的未經過備案的房屋租賃協議不能作為落戶條件，須租住經房管部門辦理租賃登記備案的租賃住宅才能辦理落戶。

鄭州為外來務工人員落戶設置了在鄭州參加城鎮社會保險滿2年的條件；揚州要求擁有穩定就業並不間斷繳納城鎮職工社會保險滿5年；濟南在徵求意見稿中提出，對市內五區(歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城)以外常住戶口人員，在該區域內同時具備合法穩定住所(含租賃)、合法穩定就業且按規定參加本市城鎮職工養老保險滿2年。

此外，對於一些重點人群的落戶條件，一些地方還進行了進一步的放寬。

比如，無錫明確，對高校畢業生、中高級技術工人、留學歸國人員全面放開戶籍准入，只需在無錫依法繳納社會保險並申領(簽注)《江蘇省居住證》，准予本人、配偶和未成年子女來本市落戶；且不設定合法穩定住所的具體條件，可按實際情況將戶口落在自有住宅、租賃住宅、單位集體戶和社區家庭戶中。

「此類政策充分說明當前熱點三線城市戶籍制度改革和租賃制度改革的導向，預計後續其他城市也會跟進，這將有助於保障租賃群體的權益。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

北京市西直門附近居民小區外景。中新網 種卿 攝

更多城市或可租房落戶 租賃雙方權益咋平衡？

租房可落戶，可謂是「租購同權」在戶籍領域的體現。未來，承租人還能享受哪些公共福利？

「由於入學等重要公共福利都與戶籍掛鉤，若租賃不能落戶，『租購同權』就無從談起。」中原地產首席分析師張大偉對記者表示，租房可落戶有利於租賃關係穩定，而租賃關係穩定的核心其實是產權中的資產收益和使用權中的公共福利。

此前，住建部等九部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市成為首批試點。

隨後，住建部有關負責人對媒體表示，未來將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

這12城會否加入「租房落戶」的陣營？張大偉認為「肯定會」，但他也擔心，基於租賃關係的立場不同，房主一般不會願意承租人落戶，這就可能引發權利分割的衝突，關鍵是要看政策細則如何設置與落地。

張大偉認為，鼓勵租賃有兩個辦法：要麼是直接增加租賃房源，北京、上海等地已經在做；要麼是增加租賃權利，但要先徵得房主同意或者保護其應有權益。「如果只想與房主分割權利，則可能引發租金上漲。」

在打造多層次住房結構的房地產政策指向下，種種跡象表明，部分城市住房供應正從「重售輕租」轉向構建「租售並舉」態勢，背後釋放了國家調控房地產市場的決心以及在經濟新形勢下推動實體經濟發展、人才紅利的效應。

房地產市場長效機制的建立正在步步推進，其中發展租賃市場就是顯像之一。

當廣州市政府公布的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》中的「租購同權」還未退出人們熱議，7月26日，新華網一則關於「住建部有關負責人稱，將通過立法明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇」的消息，再掀「租賃市場立法」的輿論高潮。

事實上，早在2016年底的中央經濟工作會議上，就提出要加快住房租賃市場的立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。從這個層面上來看，立法並非首次提出。但不可忽視的是，經過多年的市場醞釀和兩年的政策推薦，租賃市場的發展正在穩步推進。

縱觀房地產市場發展史，從住房分配到商品房買賣，再到如今的大力推進租賃市場，房地產市場的發展已進入一個新階段，迎來了新的經濟拐點。一方面，發展租賃市場短期看來國家似乎是為了抑制房價上漲打出的政策組合拳，但聯繫前兩個階段可知，城市對人口的需求與控制，是房地產市場變化的重要因素之一，而目前發展租賃市場釋放的信號是，對於一二線城市來說，人口紅利已經轉向人才紅利；另一方面，租購併舉意在打通稀缺的城市資源，進而實現購房與租房市場互成規模，滿足多層次的住房需求的同時實現住房供應體系的立體化。

2015年年底，中央經濟工作會議就將建立購租並舉的住房制度作為主要方向，提出公租房擴大到非戶籍人口；2016年6月3日，國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，表示要全面部署住房租賃市場；2016年的中央經濟會議更是提出要加快住房租賃市場立法和機構化、規模化的租賃企業發展。尤其是今年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》，成為首部對外徵求意見的住房租賃銷售法規。

在一系列文件和意見的推動下，7月18日九部委聯合印發的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》再次對住房租賃市場發展的機構化和規模化進行了細化，選取廣州、深圳等12個城市作為試點。其中提到，培育機構化、規模化住房租賃企業，建設政府住房租賃交易平台，增加租賃住房有效供應。

不難發現，國有企業作為轉型先行者被推上前台，這是規模化的第一步。長期以來分享租賃市場紅利的中介機構，在政府住房租賃交易平台的強勢競爭下，也將逐步回歸理性。在增加有效供應方面，從雄安「房子不能買賣，只能租賃」的政策開始，到7月24日上海推出兩宗用途為租賃住房的土地，儘管京滬不在12個試點城市之列，但其在發展住房租賃市場方面的力度不可小覷。住建部住房政策專家委員會副主任委員顧雲昌接受房地產報記者採訪時表示：「既然是試點，就存在選取，廣州和深圳作為一線城市中的代表試點來推行。」

深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示，租賃崛起是住房制度上的重大事件，國家住房政策、住房管理工作已開始向此傾斜。近期，政治局會議部署下半年工作時，指出房地產政策保持連續性、穩定性，同時要加強長效機制建設。因此，未來樓市調控將堅持「政策穩定」和「查漏補缺」總基調，同時利用難得的「窗口期」，全面發力租賃市場建設，讓「3個一億人」紮根城市，這既是穩定樓市，也是穩定經濟，更是轉型。

事實上，住房制度構成主要包括三個方面：一是交易市場，二是租賃市場，三是住房保障市場。目前交易市場是房地產市場的主角，住房保障體系在最近幾年裡加快建立和形成規模，而租賃市場仍然處於自髮狀態。尤其是租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得，基本上不存在新房租賃市場，從而導致住房租賃市場存在大量的供需不匹配。

根據歷年人口普查的數據推算，2000年住房租賃比例僅有20.55%，到2010年達到21.05%，住房自有率常年維持在70%以上的水平，相比經濟較為發達的美國、英國、法國、德國和日本50%至70%的住房自有率，的住房自有率較高，這也從側面說面，的租賃市場發展並不成熟。

上海二手房指數辦公室主任梁志超認為，「目前全國各地住房租賃市場改革力度較大，關注租賃新政尤其是一手房租賃市場，有助於建立更完善的住房體系。近期，新增租賃需求中，分租合租比例上升，整租比例減少，說明租房機構整合能力遠超90%的自然人；售轉租新增供應超過新增需求，租客選擇增多；從集中式長租公寓和託管經租機構來看，部分房源租金下調，印證了租賃市場需求不旺。」

上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，「近期租賃市場動作頻頻，充分體現租賃市場全方位改革的導向，包括廣州推出租售同權政策。租賃市場的健康發展有利於抑制當前資產泡沫，刺激租賃需求的釋放，盤活存量資產，改變企業經營模式。」

住房體系是經濟發展中的重要組成部分，在交易市場發展相對成熟，且住房保證體系日趨完善的過程中，租賃市場的發展不可或缺。當下，住房的屬性不僅僅是房子，還帶有投資屬性和享受資源權利的屬性，而隨著人口紅利的褪去，城市的競爭力和經濟突圍必須依靠人才，通過發展租賃市場來打通享受城市資源的通道，不失為留住人才的重要途徑。

值得注意的是，就在推進租賃市場發展的兩年中，一二線城市扎堆出現爭搶人才的現象，其中住房優惠政策並不鮮見。北京在公 租房和自住房項目中拿出不低於30%的房源面向長期穩定就業的非京戶籍家庭；西安將有碩士等相關 職級的人才納入住房保障範圍；武 漢提出畢業三年內在漢就業創業的 高校畢業生無需買房可落戶；南京 提出大學全日制大學部及以上學歷的畢業生可申請公租房和租賃補貼。 各城市掀起人才競備賽。而廣州租購同權的政策更是在教育資 源共享方面釋放紅利，從這一層面來看，租購同權也意味著教育資源、醫療資源以及其他公共服務資 源的共同享有權利，這對於留住人才提升城市競爭力來說，是利好。

根據克而瑞研究數據統計，為順應城市經濟發展大勢， TOP30房企中已有三分之一搶灘布局租賃市場，包括萬科、龍湖、旭輝等， 其主要以長租公寓的形式，打破以存量房為租賃主角的現狀。未來，租賃市場的發展離不開政策、人才 、房企的多向互動。

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