冷購房熱租賃，中國樓市降溫長效機制啟航

房地產調控持續從緊，為樓市進一步降溫。統計局最新公布的7月房價數據顯示，全國房價指數同比漲幅降至近一年低點，環比漲幅也出現半年以來的首度收窄，一二三線樓市環比走勢均放緩。

與此同時，對租房市場的討論卻在逐步升溫。購租並舉等供給側改革舉措在北京、廣州、上海等熱點城市加速推進，房地產市場長效機制輪廓越來越明晰。

「整體看漲勢趨於回落，與調控持續時間長、逐步發揮作用有關，很多城市限購限貸都是史上最嚴，在這種情況下，需求下降會慢慢反映到價格上來。」一二線城市大部分成交量較調控前下降差不多30-40%，但另一方面，新盤開盤情況還可以，購房預期還是很活躍的。

現在仍有不少的高價地，可以看出有些開發商對後市比較樂觀，甚至預計政策會較快放鬆。但從市場情況看，預計調控政策短期不會放鬆，很多城市交易量下降的同時價格並沒有太多鬆動，新盤賣得還是很好，若政策鬆動房價會很快上漲，而政府目前是要穩定市場的。

之前2008年和2014年調控政策有大的轉變，前提都是全國新房銷售面積大幅下跌，目前全國銷量還是正增長，增速也不算低，10幾個點，從這方面來說政府也有調控的底氣。

「一線城市房價環比趨於穩定，二三線城市漲幅有明顯回落。」統計局城市司高級統計師劉建偉在解讀中稱，初步測算，7月份，一線城市新建商品住宅價格環比持平，二手住宅價格下降0.1%。

二線新建和二手住宅價格環比均上漲0.4%，漲幅均比上月回落0.2個百分點。三線新建商品住宅價格上漲0.6%，二手住宅價格上漲0.4%，漲幅均比上月回落0.3個百分點。

交通銀行金融研究中心研究員夏丹指出，7月房價同環比繼續回落，是受調控政策和季節性因素的共同作用。「五限」政策從嚴的影響持續發酵，分城施策調控下，一線城市房價同比增速（8.85%）自多年來首次低於二線（9.42%）和三線（9.30%）城市；按揭收緊對全國範圍內交易的抑制更為突出，其增速由去年同期的54.6%大幅下滑至4.1%。

而且，7月為傳統淡季，疊加全國平均氣溫創56年來新高，打壓了看房積極性。同時在供給端，房企半年度業績考核衝量助推6月集中推盤，銷售情況超預期；7月商品房推盤速度相應大幅放緩，成交增長乏力。

一二三線均降溫

從房價下跌城市個數增加，一二三線環比漲幅收窄來看，強力調控下房價漲勢已趨緩，未來有進一步降溫的可能，但業內人士也指出，行政調控對價格有一定扭曲，催生交易的灰色地帶，這部分影響需要關注。

據統計局，7月14個城市新建商品住宅價格環比持平或下降，比上月增加四個，16個城市二手住宅價格環比持平或下降，比上月增加六個。7月新建商品住宅價格指數中，環比漲幅居前的城市分別為洛陽（2.4%）、蚌埠（2.1%）、北海（2.1%）、襄陽（2%）、徐州（1.8%）；三亞、北京、無錫跌幅依然位列前三。

「隨著房價環比增幅的持續收窄或停止擴大態勢，同比增幅曲線繼續下行，基本上延續了過去幾個月的趨勢。這進一步印證了房地產市場的降溫態勢，也充分體現了當前房價去泡沫的積極效果。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，隨著淡季的到來，更多城市會加入適當降價促銷的行列中來。

從房價數據看，各大城市史上最嚴厲的限制措施正發揮效力，不過也有業內人士擔憂過多行政干預讓數據停留在紙面的好看，實際卻出現新的問題，對於開發商而言，如何抓住時機推新盤也是一大挑戰。

「政府限價，開發商有錢的不會去賣（新房），政府審批的價格太低了，都在找關係呢。」某中型上市房企西南區負責人表示。

近日，北京市住建委放鬆高價盤預售證審批，丰台區北京金茂府等三個項目預售證獲批，預售價格均在9.5萬元/平方米左右，這打破了市場默認的預售價天花板8萬元/平米。

不過克爾瑞地產研究認為，今年以來，北京房地產市場調控政策成效顯著，房價環比不增長調控目標已經階段性達成，此時適度放開高價盤也屬合理；三個高價盤集中獲批預售僅是個案，並非調控出現轉向信號。

長效機制輪廓更明

7月底的中共中央政治局會議強調要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制；住建部等九部委則發布通知，在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場，北京、廣州、上海等熱點城市均出台發展購租並舉制度的細則，房地產市場長效機制輪廓越來越清晰。

「購租並舉看來是長效機制的重要組成部分。」中原的劉淵表示，要保持市場穩定發展，需增加供應、抑制需求，緩解對未來房價上漲的焦慮，從國外來看，政府提供保障的租賃都是重要組成部分，中央提租賃這塊也意味著未來這方面會有很大改進。

住建部等通知提出，將在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場，鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展；同時要充分發揮國有企業的引領和帶動作用。熱點城市紛紛跟進，廣州市表示將加快構建租購併舉的住房體系，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

上海成交首批公開出讓的兩幅租賃住房用地，兩幅土地分別位於浦東張江和嘉定新城，採取「只租不售」模式；北京則於上日發布通知，推動建立購租並舉的住房制度，並提及承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可依法申請辦理戶口登記和遷移手續。

「試點名單以內的廣州、鄭州、杭州等，試點名單以外的上海、無錫、揚州、濟南等已積極響應，昨日北京也出台了政策，更多地方有望加入這場針對住房市場供給側的重要變革之中。」交通銀行的夏丹稱。

但她同時稱，應當看到，這項長效機制的目的在於填補住房市場供給體系的空缺，不宜進行誤讀或誇大。如近期熱議的「租購同權」，從本質上看並不可能做到100%完全同權。